碧桂園2023年的年報還沒發，上交所對楊惠妍等高管發出自律監管措施，碧桂園的業績數據，到底是有多難看？

　　前女首富楊惠妍，被監管了。

　　12月6日，碧桂園（02007.HK）發布公告顯示，碧桂園收到上交所、深交所通知，由于未能按照上交所的相關債券上市規則等規定按時披露公司2023年年度報告，分別對楊惠妍、莫斌、伍碧君及其他具名人士作出自律監管措施決定。

　　據媒體報道，碧桂園方面回應稱，截至目前，公司仍在全力推進2023年年度報告的編制工作，以期盡可能加快公司的年報編制及審計工作進展，盡快出具2023年年度報告。

　　楊惠妍接棒楊國強，掌舵碧桂園近兩年，日子很難熬。單從銷售看，今年前11個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約437.5億元，去年同期1674億元，同比下滑74%。

　　當下的碧桂園，該怎么辦？

　　年報發不出，因數據太難看？

　　2024年都快過去了，碧桂園2023年的年報，還發不出來。今年，碧桂園三次發布公告稱無法按期完成年報披露工作。

　　第一次的原因是，環境復雜，需要收集更多信息，以做出合適的會計估計和判斷。另外，由于債務重組工作仍在進行中，需要更多時間收集相關財務資料等。

　　第二次說，由于行業持續波動以及集團正在進行債務重組工作，需要更多時間去收集資料以作出適當的會計估計及判斷……以便落實2023年度業績及2023年度報告。

　　第三次，碧桂園又延遲發布，原因是更換核數師。今年9月，負責碧桂園審計工作的核數師羅兵咸永道會計師事務所（普華永道）正式辭任，新上任的是中匯安達會計師事務所有限公司。

　　有分析認為，一般來說都是財務“很難看”，有大問題才會導致財務報表發不出來。

　　截至2023年6月末，碧桂園現金及現金等價物為1011.15億元，總負債為13641.6億元，資金缺口巨大。

　　市場已提前做出反應。此前，匯添富基金宣告，2024年6月24日起，對碧桂園實行0港元/股的估值。創金合信基金表示，7月5日起，對旗下證券投資基金持有的碧桂園按照0.01港元/股進行估值。

　　同樣曾被機構認定“0估值”的，有陽光城、中國恒大等房企。

　　分析認為，這個操作意味著基金公司經過縝密評估，認為該股票存在較大的退市風險，所以基金公司提前采取行動，通過下調股票的估值來保護投資者的利益。

　　匯生國際資本總裁黃立沖表示，這直接影響了公司的市場聲譽和信用評級。誠信檔案的記錄可能會進一步削弱投資者和債權人對公司的信任，增加未來融資難度。

　　“砸鍋賣鐵”，資金難回籠

　　楊惠妍曾是人人艷羨的中國女首富。如今，債務問題重重懸在她頭頂，女首富也被外界稱為“女首負”。

　　2023年3月，楊國強“退休”，女兒楊惠妍正式接任，任公司主席及執行董事職務。

　　那時，她已失去了女首富名號。曾經的亞洲女首富位置，被印度薩維特里·金達爾坐上。中國女首富的名號，被江蘇石化巨頭恒力集團的范紅衛取代。

　　至2024年，《2024胡潤百富榜》中，楊惠妍排名跌落至全國95位，身家420億元。據媒體報道，碧桂園在去年底觸發離岸債務違約，涉及金額約110億美元。

　　11月底，碧桂園向部分債權人提交境外債務重組方案的初步條款，并希望盡快與主要債權人團體就重組方案達成一致。

　　碧桂園與部分離岸債權人討論了債務重組框架，涉及削債和債務轉換為股權等。知情人士提到，重組提案中的現金流預測顯示，與今年早些時候向部分境外債權人提供的估算相比，碧杜園預計未來幾年的現金流將更為疲軟。

　　據彭博社消息，碧桂園正面臨越來越大的壓力，需證明在境外債務重組方面取得進展，以避免被強制清算。碧桂園方代理律師對媒體提到，碧桂園與債權人顧問之間每周和每兩周一次的會議，展開溝通。

　　年內，該案件聆訊多次被延期。

　　9月30日，碧桂園披露報告稱，清盤呈請聆訊延期后，繼續與主要債權人團體進行建設性接觸及分享資訊，尤其是協調委員會及專案小組以及其各自的顧問，以征求他們對全面重組實施的意見。

　　7月29日，碧桂園公告，高等法院于2024年7月29日批準了延期申請。呈請聆訊現被延期至2025年1月20日。

　　更早之前的2月27日，碧桂園收到Ever Credit Limited對它的清盤呈請，事關雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。該案件債權人，是建滔集團旗下的永恒信貸有限公司。

　　境內債也壓力嚴峻。今年9月，碧桂園對9筆境內債延期6個月，這9筆境內債規模合計近150億元。

　　此外，碧桂園境內的債務面臨訴訟風波。據企查查，截至2024年12月18日，碧桂園地產集團有限公司涉及司法訴訟241宗，作為被執行人，涉案金額超過7.5億元。

　　2023年末，楊惠妍對外說，“家族砸鍋賣鐵支持碧桂園”，有消息稱，楊國強賣了私人飛機，用于償還債務。

　　據不完全統計，碧桂園今年甩賣資產包括酒店、辦公樓、住宅等項目，不過，似乎接手人寥寥。關注度頗高，但大多數未有成交動態。

　　地產界人士評價，“這么大體量的商辦項目出讓，如果有人爽快接盤，碧桂園的住宅恐怕早就不愁銷路了。早就可以重新舉起降價的大旗，甩貨保現金流了。”

　　上任近兩年，碧桂園疲于“保命”

　　楊惠妍上任近兩年，外界褒貶不一。

　　當她此次被監管的消息釋放后，一些人高呼，“別讓她跑了”。

　　2023年下半年，楊惠妍向香港國強公益基金會捐出了其名下20%的碧桂園服務的股份，總價值64億港幣。此舉被質疑是楊家人“左手換右手”。

　　身陷爭議，楊惠妍稱，“留在公司既是情感上的選擇，也是理性的責任和擔當。”她說，碧桂園不是家族企業，她把自己定位為職業經理人。

　　“打工”身份的她，掌舵碧桂園未滿兩年，主要精簡了董事會和管理層，并未有什么突破性動作。

　　今年3月，碧桂園更換三位獨立非執行董事。辭任的董事們，都是碧桂園的“老人”了。11月辭任的杜友國，和3月辭任的三位董事，自碧桂園上市后便就任至今，已經17年了。2023年，兩位相對年輕的高管程光煜（碧桂園常務副總裁）和伍碧君（碧桂園CFO）進入了董事會。

　　為精簡架構，碧桂園不斷縮減區域，公司總區域數量從高峰期的106個區域，縮減至21個，又減到15個。

　　當下的碧桂園，“保命”要緊。

　　2023年12月8日，楊惠妍分享了一個結論，“保守計算情況下，只要我們存貨資產正常銷售，即使假設我們不買地、稅收沒有減免、不考慮‘一體兩翼’的新增貢獻，未來十年碧桂園仍將持續保持正資產（狀態）。”

　　這話中的關鍵前提是“正常銷售”。

　　今年前11個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約437.5億元，去年同期1674億元，同比下滑74%。據克而瑞數據，今年前11月，中國房企銷售榜中，往年霸榜第一位的碧桂園跌至第16位。

　　這顯然不是碧桂園往年“正常”銷售數據。

　　楊惠妍對外表示，碧桂園將從此前側重三四線城市，轉為“一二線城市與三四線城市五五開”格局，并繼續提升企業的產品競爭力和成本競爭力。碧桂園地產集團CEO程光煜說，“公司會積極參與西安、上海、寧波等高確定性市場的土拍機會。”

　　囊中羞澀的碧桂園在土地市場已經很少露面了。12月18日，碧桂園在蘭州斥資1.55億元拿地。10月16日，碧桂園和旭輝聯手在山西太原拿地，碧桂園在拿地主體公司中占股50%。

　　碧桂園不敢大規模拿地，就算拿了地，也只能放著。

　　去年5月，碧桂園經過10輪競價，在廣東佛山拿下一宗地塊，自去年8月被爆拖欠土地款后，至今仍擱置一旁。

　　當下，保交樓是碧桂園的重點工作。在月度會議上，楊惠妍對外表示，“過去兩年里，公司總共交付了約100萬套房”。

　　碧桂園年初預計，2024年交付量超48萬套。可是，據億翰智庫統計，2024年1月至9月，碧桂園交付套數分別是23.5萬套，距離目標仍有較大缺口。

　　碧桂園的難關，還沒有過去。

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