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　　中信證券研究 文|陳聰  張全國  劉河維  王天瑜  朱翀佚

　　李俊波

　　房價和股價在中長期呈現(xiàn)同趨勢變動，但房價的表現(xiàn)往往滯后，波動幅度往往更小。當然，房地產(chǎn)市場不能簡單和股市對比估值，因為房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)自住和租住本質(zhì)上存在較大差異，并反映在較低的租金上。我們預計2024年房價可以止跌回穩(wěn)，在此背景下被低估的地產(chǎn)公司值得推薦。

　　▍房價和股價在中長期一般呈現(xiàn)同趨勢變化，即財富效應明顯。

　　無論資本市場是上升還是下降的階段，房價變化的趨勢往往和股價變化趨勢一致。海外發(fā)達國家房價和股價同向表現(xiàn)的特征則更為明顯，只不過房價往往晚于股價的變化而變化。財富效應是解釋房價和股價同向變動的主要原因，即居民財產(chǎn)性收入的增加反過來又增加了居民其他資產(chǎn)配置的需求。此外，股價和房價上升的階段，往往宏觀經(jīng)濟也趨勢向好。

　　▍房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)往往滯后，而且一般較之資本市場表現(xiàn)更為平穩(wěn)。

　　無論是在資本市場上行期還是下行期，股價往往先于房價表現(xiàn)而表現(xiàn)。當然，房價的波動性遠小于股價，根據(jù)國家統(tǒng)計局和Wind數(shù)據(jù)，2005年以來，房價指數(shù)的月度環(huán)比標準差為0.5%，滬深300的標準差則到了8.0%。無論在上漲還是下跌的環(huán)境中，股市的彈性都往往更大。在成交量方面，樓市的波幅也明顯小于股市。

　　▍房地產(chǎn)市場不能簡單和股市比較估值。

　　我國的房屋租金回報率的倒數(shù)（相當于股市的PE）確實長期高于資本市場。不過，兩者不能簡單比較，因為業(yè)主在受教育等方面的權(quán)益領先于租戶，業(yè)主居住的裝修自由度和居住穩(wěn)定性也明顯領先于租戶，租賃形成的居住權(quán)和自有房屋居住權(quán)存在明顯的差異。房地產(chǎn)市場的短期交易成本顯著偏高，作為一項資產(chǎn)其流動性偏低。房地產(chǎn)資產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上存在顯著差異，以二手為主新增供給較少的區(qū)域房價受預期影響很大。

　　▍我們預期2024年房價止跌回穩(wěn)。

　　2024年9月以來，政策以推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)為目標，綜合利用降低首付，降低利率，增加公積金貸款額度等一系列手段。到十一長假之后，市場呈現(xiàn)初步止跌的跡象，交易量看房人數(shù)都明顯提升，新房和二手房市場都熱度上升根據(jù)貝殼APP，國慶假期（10.1-10.7）84個樣本城市二手房交易套數(shù)同比上漲54%，二手房帶看量較前一周上漲48%。我們相信，在政策持續(xù)發(fā)力的背景下，改善性需求有望不斷釋放，預計年內(nèi)可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標。

　　▍風險提示：

　　居民預期未有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場基本面升溫熱度不可持續(xù)的風險；低線城市供給過大的風險；房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下降，資產(chǎn)負債表承壓的風險。

　　▍投資策略：

　　股市不是決定房地產(chǎn)市場的根本因素，不過股市和房地產(chǎn)市場往往呈現(xiàn)同向變化的趨勢，且房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)往往滯后于股市。不動產(chǎn)在居民資產(chǎn)負債表的組成中權(quán)重大幅高于金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的意義巨大。如果政策目標實現(xiàn)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力有望顯著恢復，當前市值則可能顯著低估。

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責任編輯：凌辰