來源：上市星球

圖：朗詩綠色地產(chǎn)董事局主席

田明

據(jù)港交所1月25日披露信息顯示，朗詩綠色生活服務(wù)有限公司正式遞交招股書。在2020年2月朗詩綠色集團(tuán)首次傳出將旗下物業(yè)公司籌備赴港上市近一年后，分拆上市的靴子也終于落地。

從朗詩綠色生活的基本面來看，從2005年成立至今，也有超15年的時間，截至2020年9月30日，朗詩綠色生活物業(yè)管理服務(wù)涵蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個中國其他城市。

朗詩綠色生活為2021年沖擊港股的第四家物企，與此前的三家物企相比，朗詩綠色生活在管面積規(guī)模偏小。

公司同期的在管總建筑面積為1620萬平方米，合計117項在管物業(yè)，包括94項住宅物業(yè)及23項非住宅物業(yè)。此外，其總合約建筑面積為2310萬平方米。

也就是說，與今年遞交招股書的另外3家物企相比，朗詩綠色生活的規(guī)模僅超過新希望服務(wù)。

截至2020年9月30日，新希望服務(wù)的在管總面積為1030萬平方米，德信服務(wù)為2310萬平方米，世紀(jì)金源服務(wù)為6390萬平方米。

2020年上半年30家上市物企在管面積的平均數(shù)在9800萬平方米，忽略頭部物企的絕對性規(guī)模優(yōu)勢拉高數(shù)據(jù)外，其中位數(shù)也在5000萬平米左右。

與之相比，朗詩綠色生活管理面積水平處于尾部。

按照招股書說法，盡管已將在管物業(yè)進(jìn)一步擴展至深圳、重慶、成都等其他城市，但預(yù)計短期內(nèi)長江三角洲仍會繼續(xù)占大部分業(yè)務(wù)。

細(xì)看朗詩綠色生活服務(wù)的招股書，其主要業(yè)務(wù)模式依然是物業(yè)企業(yè)的老三樣：為住宅物業(yè)提供服務(wù)，并不斷擴大非住宅物業(yè)組合、為非業(yè)主（主要是物業(yè)開發(fā)商）提供增值服務(wù)以及為業(yè)主提供社區(qū)增值服務(wù)。

朗詩綠色生活服務(wù)的經(jīng)營模式無他，主要就是依賴規(guī)模的擴張。

業(yè)績方面，2018－2019年及截至2020年前9個月，其實現(xiàn)收益分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元。

圖：

招股說明書

報告期內(nèi)，實現(xiàn)凈利潤（以公司權(quán)益擁有人應(yīng)占溢利為準(zhǔn)）0.25億元、0.34億元、0.41億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，30家上市物企平均營收為13.16億元，平均凈利潤為2.47億元。

而截至2020年前9個月，朗詩綠色生活的凈利潤方才達(dá)到0.41億元，明顯低于行業(yè)平均水平。

凈利潤偏低與其盈利能力脫不開關(guān)系。《雪山財金》注意到，雖然朗詩綠色生活與近期沖刺IPO的物企規(guī)模都較小，但其毛利率卻處于最低水平。

圖：

招股說明書

報告期內(nèi)，朗詩綠色生活毛利分別為8266.3萬元、1.01億元、1.07億元，毛利率分別為26.7%、23.4%、26.3%，平均值為25.47%。新希望服務(wù)同期的毛利率均值為43.13%，德信服務(wù)為28.6%，世紀(jì)金源服務(wù)為33.83%。

也就是說，朗詩綠色生活低于2020年上半年上市物企平均毛利率29.27%的水平。

2020年前9個月，朗詩綠色生活錄得經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額-5466.5萬元，較2019年末的1.17億元下跌約146.62%；錄得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額為-2.75億元，而2019年末該指標(biāo)為5.72億元。

對于經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額大幅下跌的原因，朗詩綠色生活解釋稱，主要由于貿(mào)易應(yīng)收款項因季節(jié)性波動而增加8170萬元，“我們相信其反映若干客戶因付款偏好及方便而傾向在年末支付其物業(yè)管理費，以及部分由于COVID-19疫情所致”。

此外，朗詩綠色生活在風(fēng)險因素中還提及，其絕大部分業(yè)務(wù)集中在長江三角洲。2018－2019年及截至2020年前9個月，位于長江三角洲的項目的在管建筑面積分別占在管建筑面積的90.8%、88.8%及87.1%；同期，長江三角洲在管物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的92%、89.2%及86.6%。

值得一提的是，朗詩綠色生活報告期內(nèi)的資本負(fù)債比率分別為459.8%、874.2%、227.5%，而日前同樣赴港IPO的德信服務(wù)同期資本負(fù)債比率分別為24%、17.8%、8.6%，二者之間懸殊頗大。

與近期提交招股書的企業(yè)相比，朗詩綠色生活的資本負(fù)債比率相對處于高位。物企的資本負(fù)債率高，較大一部分原因是由于母公司拿物企的現(xiàn)金流為底層資產(chǎn)發(fā)布ABS產(chǎn)生的，明面上是屬于物企債務(wù)，實際債務(wù)人為地產(chǎn)集團(tuán)。這對物企本身生產(chǎn)經(jīng)營活動并不造成較大的影響，上市后可以通過其他財務(wù)手段去解決。

這或許也是朗詩綠色生活謀求IPO的原因之一。

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