市場普遍認為，2018年，中國房地產行業進入下行階段。但在人們更多圍繞房價討論的同時，中國到底有多少套房子、房屋質量如何、多少家庭擁有自住房、空置率究竟是高是低等最基本問題，仍缺乏基礎的數據統計與研究。

　　11月16日，中金公司發布《數說中國存量住房》報告（以下簡稱《報告》），基于第六次全國人口普查和2015年1%人口抽樣等調查數據，對上述基本問題給出了客觀的估算與解答。

　　城鎮住房未過剩，低質量住房比例高

　　為了避免房價不斷上漲，市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇。一般來說，這一合理的冗余比例（或稱自然空置率）至少不低于10%。

　　而《報告》數據顯示，2017年末中國城鎮住房存量達2.74億套（不含集體戶），對應存量面積261億平方米，家庭戶戶均擁有住房1.13套。其中，城區住房1.59億套，對應面積145.9億平方米，戶均住房1.07套；鎮區住房1.15億套，對應面積115.4億平方米，戶均住房1.21套。

　　基于此，中金認為，中國城鎮范圍住房總量基本合理，但城區仍略有不足。

　　值得注意的是，存量房中仍有較高比例的低質量住房。中金指出，這不僅預示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。

　　根據《報告》，存量住房中，一居和二居室占比達62%，而四居室及以上占比僅7%，套型結構偏小；樓層結構方面，21%存量住房為平房，57%為2-6層樓房，其中絕大部分沒有電梯；居住設施方面，16%的存量住房無廚房或衛生間，26%無獨立抽水、沖水衛生間設施；建筑年代方面，15%的住房建造于1990年以前，42%的住房建造于上世紀。

　　20%城鎮家庭無房，15%有兩套以上房產

　　《報告》指出，目前中國城鎮家庭戶住房自有化率80%，若包含集體戶則為75%。

　　在全部城鎮家庭戶中，20%的城鎮家庭沒有自有住房，65%的家庭僅有一套房，15%的家庭擁有兩套及以上的住房，戶均擁有3.2套。

　　從住房實際使用情況來看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住。擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無房戶全部租房，其中一半單獨租住、一半為合租。

　　另外，在過去十年中，由于城鎮化進程快于住房凈新增速度，家庭戶戶均擁有住房套數呈下降趨勢。《報告》數據顯示，2010年普查時，城鎮家庭戶均擁有住房套數為1.16，城區為1.09；而2017年末，這兩個數據分別下降至1.13和1.07。

　　住房空置率低于美國日本，12%存量房為無證房屋

　　國際上，住房空置率分廣義和狹義兩種，廣義空置率指只要某時刻該房屋無人居住即為空置，此種計算方法將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向于高估空置率。狹義空置率則將上述房屋從廣義空置中扣除，方法上更為科學合理。

　　根據《報告》，2017年末，中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區間，其中城區狹義空置率低于美國、日本等成熟市場水平。

　　值得注意的是，中國城鎮空置率在過去十年中呈現下降趨勢，2010年廣義和狹義空置率分別為18.3%和13.2%，均高于當前水平。

　　同時，《報告》顯示，2017年末，違規的無證房屋（包含小產權房和違建房屋）存量面積31億平方米，占城鎮存量住房的12%。若扣除此類無證房屋，實際擁有產權的住房可能會出現短缺。

　　中金指出，盡管實際上小產權房可以通過補繳出讓金等方式獲得產權證，無證房屋未必會全部拆除，但這一結果提示中國的實際擁有產權的住房空置率可能遠低于國際合理水平。

　　中金認為，正因為住房總量并不過剩、質量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數、空置率實際上并不高，在過去這些年，房價才會一直上漲，這在本質上是供需矛盾的結果。

　　與之類似但更為失衡的例子是香港。過去三十多年，香港住房空置率與房價呈顯著的負相關關系。尤其是2003年以后，香港的住房空置率持續下降（當前僅為3.7%），而同期房價呈現大幅上漲，甚至在加息預期之下仍在攀升。（新浪財經 徐苑蕾 發自深圳）

責任編輯：張恒星 SF142