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原標題：潘石屹無聲告別
潘石屹終究還是把SOHO中國賣給了黑石集團。
6月16日晚間的公告顯示，黑石集團將出資236.58億港元，以要約收購的形式拿下公司91%的股權；潘石屹家族一次性套現142.81億港元之后，仍將持有公司9%的股權。
作為中國房地產行業的開拓者之一，潘石屹創立的SOHO中國，曾長期是中國最大的幾家房地產公司之一，幫助潘石屹家族迅速完成資本的原始積累。
不過，謎一般的戰略轉型，公司從房地產開發商轉型成為辦公樓運營商，多年不開發新項目、專心做包租公，業績連年下滑，逐漸從行業的頂端跌落，淪為這個狂飆突進行業的Nobody。
從首都國際機場進入北京城的第一地標望京SOHO；上海外灘過去60年唯一的新建建筑外灘SOHO，這兩座潘石屹個人最喜歡的建筑，仍然是北京上海這些寸土寸金之地的標桿，但它們的締造者——潘石屹和張欣，已經徹底從中國房地產市場這個牌桌上撤下。
無限唏噓惜別天。潘石屹等這一天，差不多等了3年。
潘石屹套現143億港元
地產圈最沒有懸念的懸念，終于在6月16日晚間揭曉——潘石屹賣掉了SOHO中國。
昨晚，SOHO中國發布公告稱，黑石集團擬對公司全部已發行股份開展現金要約收購，每股5港元。
收購上市公司91%的股份，黑石集團將耗資236.58億港元；在要約收購中轉讓54.93%的股權，潘石屹、張欣將一次性套現142.81億港元，并保留公司9%的股份。潘石屹這點小小的留戀，或許只是個減少爭議的障眼法。
1987年，在石油部門當公務員的甘肅天水人潘石屹，辭職下海南，與馮侖、王功權、易小迪等人組建萬通，后在海南房地產泡沫中全身而退，回到北京。
和李國慶、俞渝早期的故事一樣：1995年，在北京找生意做的潘石屹，遇上留洋歸來的張欣；閃婚后，夫妻合伙創立SOHO中國，通過SOHO現代城、建外SOHO等幾個標志性的作品，躋身中國房地產行業頭部陣營。
此后幾年，行業經歷蓬勃發展，各地房企龍頭林立，SOHO中國也一直是領跑者。2007年公司港股赴港上市，當年營業收入69.54億元，凈利潤19.66億元。
彼時，中國房地產行業“招保萬金”風頭正盛，從業績看來，SOHO中國完全可以與它們并駕齊驅。
讓人意想不到的是，正值青壯年的SOHO中國，在2012年突然宣布，從“開發-銷售”向“開發-運營”模式轉型。當時，潘石屹的解釋是，自持物業，比持有人民幣好。
從那時候開始，潘石屹就時常展現其超強的“忽悠”能力。
物業不好租，公司2014年底號稱要“用互聯網改造房地產行業”，次年SOHO 3Q在北京啟動，公司自己也說，“左兜掏右兜，自己租給自己”。
2014年之后公司連續大規模出售旗下物業，2016年潘石屹對外解釋稱，低買高賣是正常的商業邏輯，2018年初明確表態，以后不賣了。
沒想到，次年就開始流傳潘石屹清倉旗下地產項目的說法。之后的幾年，這個傳言成了行業里最知名的月經貼，隔一段時間就要被拿出來炒作一番。
一切都在6月16日初步塵埃落定。
截止目前，SOHO中國旗下的主要資產為：北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。
截止2020年底，公司旗下投資物業633.67億元。當年，公司投資物業的評估增值11億元。
SOHO中國的核心價值
SOHO中國成功的原因是什么？
這個話題，潘石屹自己出過幾本書，很多角度都能總結個一二三四出來。比如說：公司結構簡單，規范化運營，營銷上敢為人先，擅長“炒作”，比較早地注重客戶“圈層”等。
但在今天看來，SOHO中國之所以到現在還為人津津樂道，之所以沒有成為下一個“泯然眾人矣”的住宅批發商，還是因為對建筑品味的極致追求。
當你從首都機場方向進京，最先給你“都市感”的建筑一定是望京SOHO；當你經過國貿、大望路一帶，還能一次性看到SOHO現代城、建外SOHO、光華路SOHO等多個亮眼的地標，盡管他們已經落成多年；凌空SOHO被稱為“上海最有現代感的建筑”……
更直接的是SOHO中國旗下建筑在各大影視劇中的出鏡率：電影《中國合伙人》《煎餅俠》，望京SOHO都是拍攝地之一，凌空SOHO曾作為“霸道總裁標配”，進入電視劇《歡樂頌》《何以笙簫默》等，《安家》《我的前半生》則在外灘SOHO取景……
就這一點而言，張欣發揮的作用不可替代。早期，SOHO中國內部，張欣主管設計和財務，潘石屹的重心則在營銷、管理等方面。
張欣出生于北京，14歲時移居香港，畢業于英國薩塞克斯大學和劍橋大學，與潘石屹結婚并創立SOHO中國之前，在投行高盛和旅行家集團負責中國業務。
在張欣的推動下，SOHO中國合作的世界頂級設計機構包括：扎哈·哈迪德（望京SOHO、銀河SOHO、凌空SOHO、朝陽門SOHO、麗澤SOHO），KPF建筑事務所（SOHO天山廣場、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等。
不過，也正是因為張欣的極致追求，SOHO中國并未進入北京上海以外的市場，導致公司失去了迅速壯大的市場機會。
作為一家“夫妻店”，SOHO中國其他董監高人員多年來一直處于動蕩之中。潘張之外的兩大核心，總裁閆巖和財務總裁唐正茂，在SOHO中國董事會中均幾進幾出。
2018年閆巖和唐正茂先后離職，公司的執行董事就只剩下潘石屹和張欣二人。應該就是從那時候開始，潘石屹家族就準備放棄SOHO中國了。
值得一提的是，公司前總裁閆巖離職后，曾加入黑石中國供職數年，直到今年年初才轉投高瓴資本，應該為此番黑石集團全面接盤SOHO中國打下了堅實的認知基礎。
潘石屹為什么賣？
雖然SOHO中國轉型做物業運營之后，公司業務規模沒有那么大，但作為北京和上海最大的黃金地段物業運營商，賬面盈利能力仍然相當強。
2018年-2020年，公司營業收入分別為17.21億元、18.47億元、21.92億元，因為核心業務是坐地收租，毛利率分別高達75%、82%、63%。
既然如此，為什么還要不斷出售物業資產，直至把整個公司都賣掉？
首先，SOHO中國持有物業的債務壓力較大。
雖然近幾年公司的凈負債率不到50%，在行業中并非處于高位，但整體處于上升趨勢。2012年-2020年，公司的凈負債率分別為2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。
更為關鍵的是，除了出售旗下物業之外，公司并沒有什么穩定且大量的現金流來源。
截至2020年末，公司借貸總額184.70億元，其中10.12億元將在一年內到期。同期公司現金及現金等價物3.97億元，流動性壓力已經開始顯現。
如此規模的債務，公司每年都要付出巨大的財務成本。僅去年，公司的財務費用就達到9.15億元。
現實的債務壓力背后，公司清倉套現的根本原因，是因為中國市場房地產價格高，但租金回報率低，影響了公司的業績。
2020年，公司營業收入21.92億元，同比增長18.65%，年度凈利潤5.43億元，同比下降58.83%。
而且，SOHO中國的凈利潤中，有相當一部分來自物業評估增值，2020年就高達11.00億元。
也就是說，公司收租的毛利潤，還不夠業務開支，SOHO中國的核心業務居然是虧損的。
對于租金回報率，潘石屹曾屢次在公開場合吐槽：“美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約5%-6%，中國的租金回報率我都不好意思說?！?/p>
而且，SOHO中國的商業模式，在中國經濟處于調整期的大背景下，正遭遇出租率下滑的危機。2017年-2019年，公司旗下物業的平均出租率為97%、96%、90%，2020年直接下降至82%。
當然，最最核心的原因是，潘石屹、張欣，去意已決。
2012年轉型運營業務后，SOHO中國就基本沒有在土地市場拿過地，十年來潘石屹采取的一直是防守策略，等的就是這一天。
2019年之后，人們關注的焦點一開始就跨過了“潘石屹賣不賣”，而直接是“賣給誰？什么時候？多少錢？”
早些年，與任大炮私交甚篤的潘石屹，也是地產圈出了名的大嘴巴，樓市、股市、時事，什么都能參上一腳。在王思聰封神之前，潘石屹才是富豪圈中的流量擔當。
這幾年，潘石屹明顯低調了下來，醉心于攝影、寫作、木工。任大炮事發，潘某因網上發言被追逃，網上不斷有人說“別讓潘石屹跑了”，有好事者問潘石屹的看法，他都保持了沉默。
這三年，是潘石屹無聲的告別。
責任編輯：陳悠然 SF104
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