暫停拿地！富力半年僅完成目標37% 內部文件急回款：公關稱謠言

　　來源：時間財經 

　　原創： 陳世愛 

　　營銷策略、開發投資將迎來拐點。

　　7月30日，中國建設報報道稱，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱“富力地產”）近日發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，強調公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。

　　通知還提到，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如果遇到優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。時間財經從多方求證，確實存在這份通知。

　　圖片來自中國建設報中國房地產

　　據報道稱，富力地產每一位員工都收到了這一份文件。此前，類似的通知一般都是密件傳閱給各地區負責人，鮮有直接發給全體員工。對此，富力地產公關人員對時間財經表示，此事屬不實內容，是謠言。公司目前未發布相關聲明。

　　某不愿具名的地產分析師對時間財經表示，富力地產的該通知，可總結為“戰”方面要狠抓去庫存和追銷售，以資金回籠為重要導向；“略”方面則主要放棄拿地等機會，進而形成主動降低投資速度等導向。

　　該分析師認為，這和富力地產本身以及行業等情況都有關。畢竟，富力當前收購了很多項目，包括酒店和汽車產業，對于資金的渴求程度是很高的。當前地產行業也進入降溫周期，呈現出收緊和風險擴大的特征。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，富力地產此前就一直在消化之前與萬達的交易，所以之前本來拿地也非常少，此次暫停拿地與否，并沒有太大影響。

　　多項目被罰

　　通知強調，“各公司財務、開發、工程等部門應以銷售為中心展開工作”，“上下全體動員，堅持全民營銷”。在具體安排上，文件還要求各地區公司須成立匯款工作小組，提高回款效率。

　　半年已過，“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”。7月初富力地產公告顯示，前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602.2億元，僅占此前公布的年度權益銷售目標1600億元的37.64%。下半年壓力顯而易見。

　　銷售回款是房企到位資金的主要來源。中國銀河證券研究院研報《房企融資渠道現狀與趨勢：結構穩定，證券市場融資占比回升》顯示，2018年，包括定金及預付款以及個人按揭貸款的銷售回款，占房地產資金來源比例為42.32%，顯著高于其他渠道。

　　與此同時，房企的各融資渠道全線緊縮。銀行貸款作為房地產融資的首要渠道，已有多次窗口指導，且對違規操作的工作人員和企業進行重罰。7月4日及5日，寧波銀保監局對十多家銀行開出39張罰單，罰金總計1275萬元，其中近60%的罰單是針對房地產住房按揭貸款管理不規范和房地產授信業務不審慎等行為。

　　非銀行貸款中的信托貸款也嚴控，房地產信托項目進行余額管控。守住3.15萬億元存量房地產信托規模這個底線，“存量退出才能新增，保證余額不變”。某Top20房企員工曾對時間財經表示企業融資將受到很大影響，畢竟信托處于房企拿地的關鍵環節，很多信托是有土地證就能放款，而開發貸則須等到四證齊全。因此，后續信托產品兌付都可能成問題。

　　外資融資渠道，有發改委發布通知明確，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著近期發行過中短期限美元債的房企，在債券到期后只能通過自有資金或國內舉債償還境外債務。這對于之前發行中短期限美元債較多的房企資金鏈將會構成較大壓力。

　　當務之急還在于，富力在關鍵的銷售回款方面，今年遇到諸多不順。2019年以來，富力在成都、海南、淄博等地多個項目因違規被暫停銷售。5月27日，成都“富力中心”項目遭成都住建局通報批評，暫時關閉網上簽約權限；5月初，山東省淄博市富力萬達廣場（富力城）項目被暫停該項目的預售資金撥付、合同網簽備案和新樓盤開盤。

　　影響最大的還在于5月1日，富力紅樹灣項目因大規模破壞區域內的紅樹林，被海南省澄邁縣住房保障與房產管理局開具罰單，項目所有商品房暫停銷售許可，關停相關公司商品房合同網簽系統。要知道，該項目富力地產欲總投資150億元，建設工期5-8年，總占地面積約8000畝，總建筑面積約230萬平米。

　　對于富力紅樹灣項目被禁售，業內人士對時間財經表示，這一項目對富力地產影響較大，一方面是大額土地資金投入后，無法實現銷售回籠，造成資金壓力；另一方面，一旦大的項目被叫停，資金方對于繼續向富力地產輸血更加猶豫。“既回籠不了資金，又融不到錢，”影響頗大。

　　拿地本就不多

　　資金壓力這把達摩利斯劍，其實一直懸在福利頭上。張大偉表示，整體看是去杠桿，但從企業角度看，富力依然在消化之前與萬達的交易。所以本來之前拿地也非常少，所以暫停與否，并沒有太大的影響。

　　富力地產2018年中期報告顯示，公司于2018年上半年進行土地收購的速度較2017年同期有所放緩，收購的總建筑面積為840萬平方米。對比而言，2017年公司全年新增權益可售面積為1811萬平方米。2019年，公司預計將拿出400億元用于收儲土地。

　　中國指數研究院的《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》顯示，富力地產1月至6月，總拿地金額為136億元，排名37。

　　張大偉稱，過去幾年杠桿相對較高的房企，最近拿地其實都明顯減少了。顯然，富力地產的杠桿，在地產行業屬于較高的。截至2018年底，富力地產的負債總額為2963億元，凈負債與總權益的比重從2017年的169.6%進一步上升至184.1%。

　　對于企業的高負債，富力地產董事總經理李哲明在3月20日的業績會談中表示，富力地產短期內的負債壓力已經基本解決。2018年到期的短期負債為160億元，而目前的現金持有為347.1億元，完全能夠應對短期負債。只是富力持有的347.1億元現金中，受限制現金達149.24億元。

　　速動比率是衡量短期償債能力的常用指標，一般而言，速動比率的黃金點是1，如速動比率過低，企業的短期償債風險較大，過高則表明公司資金閑置過多。

　　據樂居財經制作的《2018中國上市房企速動比率排行榜TOP100》顯示，TOP100上市房企2018年平均速動比率為0.6258，速動比率在1以上的房企僅有4家。

　　截至2018年底，融創地產速動比率為0.43，在上述排行榜中位于93名，遠遠低于其銷售排行榜。

　　值得一提的是，中共中央政治局在7月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢并部署下半年經濟工作時提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時間財經表示，從此次表述最大的內容就在于，提出了房地產不是經濟刺激手段的新定義。在當前經濟下行壓力增大，政策判斷撲朔迷離的情況下，該表述對于當前地產企業的影響是很大的。

　　如果政策不松綁，那么考慮到現在房地產領域的三大壓力，即資金壓力、庫存壓力和銷售壓力，這個時候房企會主動降價促銷，其他地產指標也會有所變動，總結起來就是降價促銷成營銷策略、開發投資將迎來拐點。

　　上述分析師稱，富力地產是大型企業的代表，此類收縮戰略恰是說明企業相對保守的經營策略已經形成，這是后續其他相關房企需要積極研究的一個信號。（北京時間財經 陳世愛）

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責任編輯：陳志杰