停貸問題仍需引發足夠重視，它背后是遲遲未能解決且在快速蔓延的出險房企樓盤爛尾問題，以及遲遲沒能完全理順的預售資金監管新規——問題爆發前的“寬”和問題爆發后的“嚴”都處于拉滿狀態，對當下房地產形勢起到了推波助瀾的作用。

　　作者：陳月芹 丁文婷 

　　導讀

　　壹  ||自2021年11月樓盤陷入停工，業主們已經在綠地、市房管局和區政府三方間奔波8個多月，會談近10次。

　　貳  ||基于資金狀況自主停工是企業自擔風險、自負盈虧的經營策略，但在市場下行期，合作項目的停工風險可能會1+1>2。

　　叁  ||  預售資金監管，本應是一道“防火墻”，起到保障預售房屋按期施工、交房的責任，尤其是重點監管資金，應覆蓋剩余工程所需款項，避免爛尾。但在南昌、武漢、鄭州等城市的大部分停工樓盤中，預售資金賬戶顯然沒管住。

　　肆  ||  一位某東部城市住建系統官員指出，幾天內，全國停貸樓盤列表倍速增長，一定程度上體現了各地政府近一年保交房行動的壓力。

　　伍  ||  一家大型國有銀行反饋稱，銀行從未有允許客戶“停貸”的政策，最多允許客戶證明自己受疫情影響申請延期還款，單方面宣布停貸來解除銀行和借款人的合同關系是不現實的。

　　陸  ||  在基本面沒有改善的前提下，部分城市救市的邏輯是讓居民加杠桿買房，“現階段還讓本就收入來源單一、消費降級的家庭，再加杠桿買房……這樣的地方政府是極不負責任的”。

　　7月中旬，超過150個樓盤的購房者發布停貸“檄文”，向延期交房、事實性停工、表演式復工說不。

　　按揭合同是貸款人和銀行間的契約，停止還貸意味著購房者撕毀與金融機構的合同?？瓷先ハ袷撬麄儽婚_發商欺負了，卻轉身報復銀行。

　　事實并非這么簡單。在開發商和銀行、購房人組成的復雜房屋資金鏈條中，購房者大概是風險承受力最弱的一環。面對預售資金賬戶監管形同虛設、開發商躺平、“保交樓”遙遙無期的局面，除了用自己的信用跟銀行“賭一把”，不少人別無他法。

　　停貸可能引發的金融風險有多大？有機構估算，潛在受影響銀行資產約2萬億元。不過，各大銀行在7月14日相繼公告總體風險可控，并且，目前業主們發布的多為停貸“告知書”，而非大規模事實性停貸。

　　盡管如此，停貸問題仍需引發足夠重視，它背后是遲遲未能解決且在快速蔓延的出險房企樓盤爛尾問題，以及遲遲沒能完全理順的預售資金監管新規——問題爆發前的“寬”和問題爆發后的“嚴”都處于拉滿狀態，對當下房地產形勢起到了推波助瀾的作用。

　　一位東部某城市住建系統官員表示，爛尾樓不僅僅是給城市烙下一個疤，更重要的是，會波及當地購房者、開發商、政府等，對經濟產生全方位的影響。

　　自1998年《個人住房貸款管理辦法》頒布以來，按揭貸款極大地繁榮了中國房地產市場，也向來是銀行最優質的資產。此番停貸風波背后的深層次原因值得深究。

　　為什么單方面停貸

　　“我不是炒房客，可能一輩子也就買得起一套房了?！比昵埃R玉一出月子就和丈夫趕了3小時的路來南昌市買房——為了孩子的未來，一家人決定在南昌定居。

　　今天，他們買好的樓盤南昌新力城的工地，塔吊靜悄悄，但是按揭早就開始了。

　　7月12日，是齊玉交當期房貸的最后期限，她沒有把6000元如期存入賬戶。那一刻，她感覺整個身體都松弛下來了。因為疫情，齊玉的丈夫失業在家，她自己做銷售工作，只有底薪，“賬戶已經空了”。

　　當天，南昌新力城全體業主在“決定于2022年8月強制停貸告知書”中稱，南昌新力城在2021年8月停工，一期11、12棟高層，25、26洋房和二期全體，合計3277戶已過交付期限8個月仍未交房，目前交房資金缺口4億，辦理產證5.5億。新力城若未能在2022年7月底前給出能夠執行的復工方案并全面復工，業主將強制停貸直至交房之日。

　　300公里外的鄰省省會武漢，一群年輕人面臨同樣的困境。

　　位于武漢市東湖高新區光谷中心城的綠地星河繪的業主高知云集，近2400戶業主中有超過1414人具有本科及以上學歷，占比近60%，其中碩士341人，博士41人，其中不少來自北大、清華和華中科技大學等名校。

　　他們中很多人是響應“百萬大學生留漢工程”落戶武漢的，將工作幾年的收入和父母的全部積蓄拿來買房。綠地星河繪2020年12月首次開盤，半年時間“九開九罄”，業主們是經歷多次搖號“上車”的幸運兒。但自2021年11月樓盤陷入停工，業主們已經在綠地、市房管局和區政府三方間奔波8個多月，會談近10次。

　　6月中旬的會談中，綠地華中項目負責人出面表態，不考慮前期欠款，項目目前缺口8億。但在7月最新的會談中，區專班告知，目前建設資金僅有6000萬元。多數樓棟仍未能封頂，離合同交房日期2022年12月31號只有不到半年時間。

　　一名985碩士畢業的星河繪業主表示：“這不是一時激憤，我也是眾人口中別人家的優秀孩子，有社會責任心，我也不想當老賴，但是想到未來30年對著一個爛尾樓還貸，那樣的日子更加生不如死。”

　　為什么停工

　　5月底，一家頭部房企下發通知：市場下行，公司要確保收大于支，要求各區域嚴控提前開/復工，“有明顯好處才提前開/復工，有市場的按計劃及時供貨”；各區域要統一共識，適當、及時延后開/復工，“收益不明顯的不開/復工”，市場差的適當延后。

　　資金十分有限的情況下，“彈藥”要放在刀刃上。一家百強民營房企人士透露：市場復蘇較快的，保證供貨，加快銷售回款；市場低迷的區域，未開樓棟要延期復工。項目營銷部門要給工程部門意見，綜合研判流量和銷售回款能不能支付這一期工程。

　　他舉例，其公司在湖南、湖北一些三四線城市的項目基本都停工了，工程款能不還就先欠著，此外，一些市場較差的區域，有專門的同事聯絡政府商討退地事宜。

　　基于資金狀況自主停工是企業自擔風險、自負盈虧的經營策略，但在市場下行期，合作項目的停工風險可能會1+1>2。

　　前述百強房企人士舉例，其公司和合作方在廣東的合作項目，已開盤的房源銷售挺好，但總包單位被合作方拖欠了十幾億工程款，決定甩手不干，項目只能停工?！懊衿蟠笈祝酵鳊X寒，合作方資金鏈斷了，銀行也不肯給兩家房企的合資公司批貸款”。

　　“合作方不動，也不愿意折價賣（股權）”，萬不得已時，只剩下最后一條路：其公司直接收購合作方股權。

　　資金捉襟見肘，一分錢要掰八瓣。一家已公開爆雷的top10房企華中區域人士解釋，集團的錢，用來保少量不能再展期的公開債；各區域的錢，優先保兩類項目：一是臨期交房的，二是位于城區、市場較好的項目，遠城區的盤大概率不能如期交房，如果市場持續低迷的話。

　　一家頭部房企華北區域高管坦言，盡管區域公司不遺余力地對外釋放某一項目提前交付的好消息，但實際上，區域內在建在售項目近50個，8成以上的樓盤處于停工狀態。

　　以鄭州為例，由于集團層面與中建某工程局有數十億元的商票糾紛，后者一口氣停掉了所有在建工程，即便鄭州一項目已湊齊了當期部分樓棟的工程款，總包方仍不愿開工。

　　多個停貸樓盤業主質疑開發商“表演式復工”，即只請少數工人在工地走動，但并未全面、真實復工。這位高管表示，這招僅限于爆雷前維持“暫時的繁榮”，現在，公司沒有錢支付“演員”工資了，近幾個月，他自己的工資都被延緩發放了。

　　為什么沒管住預售金

　　預售資金監管，本應是一道“防火墻”，起到保障預售房屋按期施工、交房的責任，尤其是重點監管資金，應覆蓋剩余工程所需款項，避免爛尾。但在南昌、武漢、鄭州等城市的大部分停工樓盤中，預售資金賬戶顯然沒管住。

　　北京市盈科（蘇州）律師事務所陳會軍律師介紹，僅從歸責銀行角度來看，目前商品房預售資金缺口的原因主要分兩類：一是貸款銀行是否將貸款足額進入商品房預售資金監管賬戶，二是監管銀行是否對商品房預售資金盡到使用監管義務。

　　按揭貸款進入預售監管賬戶，在流程上是明晰的。上海建設銀行一位信貸經理向經濟觀察報介紹，按照規定，銀行貸款合同上的收款賬號須與預售合同上的資金監管賬戶保持一致。

　　“大銀行審核都很嚴格，不僅貸款審批人、放款審核、后臺錄入時要對賬號進行核對，系統里銀行建立合作樓盤信息時，對收款賬戶也會由錄入人、審核人和審批人多次核對?！?/p>

　　但實際操作中，很多銀行并未按此操作。

　　經濟觀察報注意到，南昌新力城業主的購房合同中明確規定，出售商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶中，用于新力城工程建設，并列明了江西運發實業有限公司（編者注：新力城的項目公司）在民生銀行的某賬號為預售資金監管賬戶。

　　但貸款合同中，賬號變成了該開發商在浦發銀行開設的賬戶，而非購房合同中的預售資金監管賬戶。業主提供的貸款支付截圖顯示，貸款最終流入了江西運發在廣發銀行開設的一個賬號中。

　　也就是說，銀行將按揭貸款匯入的既不是商品房預售資金監管賬戶，也不是貸款合同載明的非商品房預售監管賬戶，而是開發商指定的其他賬戶。

　　這種情況下，如果購房人在放款時不知情，也沒有簽字確認，銀行構成根本違約，業主們可以拒絕還本付息。陳會軍表示，但如果銀行放款至貸款合同約定或者業主們簽發的其他書面文件載明的非商品房預售資金監管賬戶的，這往往會被認定為銀行和業主們都有過錯，業主們單方停止還貸將面臨承擔相應責任的風險。

　　南昌新力城停貸告知書中提到，包括農業銀行、建設銀行、招商銀行、工商銀行、民生銀行、浦發銀行、北京銀行等在內的14家銀行均存在未按規定打入房管局資金監管賬戶的違規放貸行為。

　　據經濟觀察報不完全統計，武漢、長沙、景德鎮、南寧、鄭州等多個項目業主發布的停貸告知書，也直指多家銀行存在不同程度違規放貸。

　　7月12日，河北省滄州市住建局發布的《滄州市商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》中提出，設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

　　而對銀行提前向開發商撥付商品房預售資金的問題，陳會軍解釋，提前撥付的事實、原因及其責任查明舉證比較困難，而且僅就銀行的資金監管責任而言，銀行的監管非常有限，屬于形式審查義務，涉及工程造價的計量和相關付款文件的真實性是缺乏專業能力的；同時如何證明銀行的過錯對業主來說存在一定舉證難度。

　　上述信貸經理告訴經濟觀察報，即使在監管相對嚴格的上海，對工程進度也依據開發商開具的相關證明核定，見單付款?！拔也皇窍嚓P工程專業人員，對工程節點，我們沒辦法坐直升機上去看，我只認材料”。

　　起訴開發商并要求解除購房合同也可能很難實現業主們的預期，在陳會軍看來，如果業主起訴爆雷開發商而要求解除購房合同的，自身債權將淪為普通債權，償債順序將排在稅金、工資和享有法定優先受償權的工程款甚至是銀行抵押貸款等債權之后，最后可能陷入 “錢房兩空”的局面。

　　為什么保交房難

　　一位某東部城市住建系統官員指出，幾天內，全國停貸樓盤列表倍速增長，一定程度上體現了各地政府近一年保交房行動的壓力。

　　自2021年下半年以來，“保交房”成為各屬地政府的一項重要任務。

　　某頭部房企鄭州公司一位人士透露，其公司一個停工項目，按照合同約定實際已支付了94%的工程款，總包方明確，該項目暫緩施工不是因為項目欠錢，而是要拿賣得好的項目要挾房企解決其他項目的債務問題，因此春節后便開始減量開工，上的工人少了很多，開工斷斷續續，直接影響項目銷售和交付周期。

　　為了讓項目恢復施工，鄭州市建委和區政府均已介入，給總包單位下發告誡函，不能因為其他項目問題影響一個正常經營的項目交房，如果不能按時復工，要把該總包單位拉入市建委的黑名單。5月，總包單位向法院起訴，申請將項目資金賬戶保全，導致整個項目停滯，在有關部門協調下，到7月才解封。

　　與此同時，當地政府還給房企項目公司引入了一家新的本地總包單位，分給它一個大標段，7月初至今已安排上幾百個工人，約有8棟樓開始全面動工，而原總包單位仍僵持著。

　　一位恒大西部某區域高管向經濟觀察報透露，恒大在全國有600多個在建待建項目，其中有500多個已經達到合格復工率，他解釋，復工率達到高峰期正常施工量的70%則為達標。

　　各地項目保交房壓力不一。該高管說，其所負責的城市僅10余個在建項目，轄區內整體資產盤整之后足夠交樓，相較之下，河南是交付壓力較大的省份，有70多個待交房項目。

　　此外，復工進展還與各地風險處置專班的協作支持力度有關。自2020年下半年以來，各層級政府成立了專班，處置恒大地產項目逾期交付爛尾風險等工作。近一個月來，有專班曾和金融機構施壓：“幸好你們放的是給恒大的貸款，面對的是恒大的項目，有政府的各級專班來管?！?/p>

　　話說得直白，現實也是如此，該高管解釋，如今出險房企越來越多，部分地方捉襟見肘。

　　就業主停貸事件，他也頻繁聯系合作按揭貸款較多的幾家銀行溝通，希望爭取到更多放款，“如果項目真的停了，業主斷供，受傷的首先是我們地產公司，但金融機構也逃不掉，我們在一條船上”。

　　停貸事件持續發酵，7月14日晚，西安市住建局等五部門發布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，強化商品房預售資金監管。

　　據經濟觀察報了解，今年以來，西安各級部門成立了延期交房專班，7月11日下午，西安市還召開了全市商品房延期交房工作調度會，西安住建局以及各區延期交房專班負責人等參加，會上對西安10個高風險項目進行研判。

　　為什么銀行風險可控

　　停貸事件中，購房者矛頭直指開發商、金融機構和銀保監等監管部門。如若停貸真的發生并蔓延，將直接影響銀行不良率。

　　7月14日，興業銀行、農業銀行等15家銀行相繼發布關于“強制停貸”事件的公告，均表示當前部分地區停工緩建和未按時交付樓盤，所涉及貸款規模較小，總體風險可控。

　　經濟觀察報統計，除建行、中國銀行未公布具體數據外，剩余13家銀行均披露了自行排查估算的存在“保交樓”風險的樓盤涉及的逾期按揭貸款余額，共計36.58億元。其中，興業銀行所涉樓盤逾期按揭貸款余額最高，約16億元，不良貸款余額0.75億元，已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區。

　　農業銀行、工商銀行、浙商銀行、郵儲銀行存在“保交樓”風險的樓盤涉及的逾期按揭貸款余額在1.27億-6.6億元之間，交通銀行等8家銀行該數值不足1億元。

　　7月13日，前述頭部房企鄭州公司人士就停貸一事詢問幾家銀行得知，農業銀行許昌分行表示可以給客戶辦理延緩半年還貸，但鄭州的幾家大型銀行明確表示目前尚未收到爛尾或停工可以給客戶辦理延期的相關通知，如果購房者單方面停貸，3個月后，銀行會給予上征信黑名單處理。

　　一家大型國有銀行反饋稱，銀行從未有允許客戶“停貸”的政策，最多允許客戶證明自己受疫情影響申請延期還款，單方面宣布停貸來解除銀行和借款人的合同關系是不現實的。

　　該銀行人士透露，今年已有涉及名門地產、康橋地產等項目購房者曾反饋過，因項目停工希望申請停貸停貸，但這只是個別行為，“停貸公告也僅是預告開發商若不復工或如期交付，業主將停貸，部分樓盤存在跟風效仿的可能，目前仍沒有整個樓盤業主走到實質停貸那一步”。

　　為什么中部成為停貸重災區

　　前述東部某城市住建系統官員表示，在房地產行業整體開發規模見頂、開始降速減量發展時，已經可以預見未來一段時間，會有一批項目停工、爛尾，“這是房地產增速放緩的附帶效果，必然會出現，只是某些區域比較明顯而已”。

　　河南尤其是鄭州，是此次停貸事件的重災區，截至7月13日，150個發出強制停貸告知的樓盤中，42個來自河南，其中29個位于鄭州。

　　“爛尾樓多的城市，經濟停滯風險巨大?！鼻笆鰱|部某城市住建系統官員表示。

　　首先，“越是剛需盤越容易爛尾”，該官員解釋，因為全國各地建安造價相差不大，剛需盤貨地比高，意味著杠桿高，1塊土地，10倍貨值，挪走這部分預售資金相當于拿走10倍的錢，因此三四五線樓盤、剛需盤預售資金的騰挪對房企而言更誘人，而高端盤地價占比高，不容易一下子全轉走，“剩余殘值等于可供地方政府騰挪的平衡資金”。

　　前述恒大西部某區域高管也提到，核心地區的項目會優先復工，因為這類項目地價較貴，土地款一般不允許融資，是房企自有資金，后續的工程建設款相對于土地款來說，其實資金量不大，理論上開發商賣完回籠的資金更多。

　　上述東部某城市住建系統官員表示，目前其所在省份沒有項目在“強制停貸”榜上，除了保交房任務抓得緊，地價高，殘值余量大，市場銷售熱度尚可也是主要原因。他認為，目前斷供仍是區域性的，主要是殘值低、交樓難的項目，還沒有發展到全國范圍。

　　由此他也強調，越是剛需盤，越要嚴監管。

　　其次，近年來中國城鎮化高速發展，坐地賣樓花是其中一個加速器，“城市骨架拉大，不靠政府拍地的基金性收入，欠發達地區就只能指望中央轉移支付了”，因此，爛尾樓太多，城市政府很難再賣地，光維護既有市政和公共服務就已捉襟見肘，何來擴張？何來新市民？

　　在基本面沒有改善的前提下，部分城市救市的邏輯是讓居民加杠桿買房，“現階段還讓本就收入來源單一、消費降級的家庭，再加杠桿買房……這樣的地方政府是極不負責任的”。而零元購、一成首付等一再降低的購房門檻，導致部分業主停貸的沉沒成本較小，應當引起各城市政府警惕。

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責任編輯：彭佳兵