作 者丨張敏 孔海麗 唐韶葵

　　編 輯丨張偉賢

　　“房子只有個(gè)框架，再泡下去也該塌了，我一個(gè)月要交1.8萬(wàn)元房貸，還要交4千塊房租，也是真的沒(méi)錢了。”

　　汪萍的語(yǔ)氣中滿是心酸。

　　3年前，為了改善居住環(huán)境，他們一家下定決心賣了上海市區(qū)的老房子，又貸款300萬(wàn)元，在奉賢區(qū)買下“泰禾海上院子”項(xiàng)目。項(xiàng)目原本在去年3月就應(yīng)該交房，卻從2019年7月停工至今。

　　近期，上海連日陰雨，眼看著樓盤毛坯泡在水里遲遲無(wú)法復(fù)工，汪萍萬(wàn)般無(wú)奈之下也準(zhǔn)備加入停貸隊(duì)伍。

　　7月13日下午，200多名泰禾海上院子的業(yè)主聯(lián)名發(fā)布了“強(qiáng)制停貸告知書”，宣布“項(xiàng)目未全面復(fù)工前，所有已售房源且未結(jié)清貸款的業(yè)主將停止還款”。業(yè)主們嘆息：“溝通了3年，泰禾負(fù)責(zé)人換了4、5個(gè)，復(fù)工卻從來(lái)沒(méi)實(shí)現(xiàn)過(guò)，我們實(shí)在是看不到希望了。”

　　這是此輪停貸現(xiàn)象的縮影。

　　自今年6月30日江西景德鎮(zhèn)某項(xiàng)目發(fā)布停貸通知書開(kāi)始，陸續(xù)有房地產(chǎn)項(xiàng)目加入停貸行列。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年7月13日，業(yè)主發(fā)布強(qiáng)制停貸通知的樓盤已有106個(gè)，且項(xiàng)目數(shù)量還在增長(zhǎng)。

　　在此輪樓市調(diào)整中，這些業(yè)主正試圖掌握自己的財(cái)產(chǎn)和命運(yùn)。

　　去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重因素影響下出現(xiàn)降溫，部分開(kāi)發(fā)商遭遇流動(dòng)性緊張，并進(jìn)而影響到項(xiàng)目施工和交付。一些較早陷入債務(wù)危機(jī)的房企，旗下項(xiàng)目甚至停工超過(guò)一年，爛尾可能性正在增加。

　　在處置交房危機(jī)的過(guò)程中，作為“防火墻”的預(yù)售資金監(jiān)管制度，在這些樓盤顯得虛置。按照規(guī)定，必須按比例將預(yù)售資金存入銀行的專用監(jiān)管賬戶，且必須用于專項(xiàng)工程建設(shè)。但很多樓盤做不到。

　　鄭州某項(xiàng)目業(yè)主向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，經(jīng)業(yè)主們核查，自2018年開(kāi)工起，其購(gòu)買項(xiàng)目的預(yù)售款便一直未打入監(jiān)管賬戶，項(xiàng)目的施工進(jìn)程也時(shí)斷時(shí)續(xù)，直到去年末徹底停工。在記者的調(diào)查中，這種現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

　　截至記者發(fā)稿時(shí)，業(yè)主們主動(dòng)停貸現(xiàn)象仍在蔓延。工行、中行、建行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)、交行、平安、光大、興業(yè)、民生、招商銀行、南京銀行、江蘇銀行等銀行，于7月14日作出回應(yīng)，稱房貸逾期占比很小，風(fēng)險(xiǎn)可控，且將積極溝通解決問(wèn)題。另有消息稱，監(jiān)管部門已關(guān)注到這一問(wèn)題，并將著手醞釀解決方案。

　　停工停貸問(wèn)題牽一發(fā)而動(dòng)全身，銀行、房企、業(yè)主、施工單位等各方面臨的法律難題和道德困境均不容忽視。如何抽絲剝繭，打破僵局，需要市場(chǎng)各方共同努力。

　　泰禾海上院子建筑工地實(shí)景。業(yè)主供圖

　　“催促?gòu)?fù)工”

　　據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，停貸項(xiàng)目多分布在河南、湖北和湖南等中部地區(qū)，其中河南省涉及的樓盤達(dá)到35個(gè)，河南省會(huì)鄭州涉及26個(gè)項(xiàng)目。

　　業(yè)主聲稱將采取停貸舉措的項(xiàng)目，一開(kāi)始多位于弱二線或三、四線城市，如沈陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸寧、邵陽(yáng)、鄂州等。

　　但隨著事情的發(fā)酵，重慶、武漢、長(zhǎng)沙、天津也出現(xiàn)了停貸情況，在北京、上海、深圳等一線城市，也極少數(shù)停工項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)布了停貸聲明。

　　從這些項(xiàng)目所屬的房企來(lái)看，大多是流動(dòng)性相當(dāng)緊張的房企。就單個(gè)房企而言，問(wèn)題樓盤多則近30個(gè)，少則3-5個(gè)不等。

　　業(yè)主們停貸的訴求，基本可以總結(jié)為“催促?gòu)?fù)工”。除了譴責(zé)開(kāi)發(fā)商，一些業(yè)主還將矛頭對(duì)準(zhǔn)放貸銀行，列舉了銀行違規(guī)發(fā)放預(yù)售監(jiān)管資金等問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商隨意挪用資金，項(xiàng)目最終陷入停工。

　　汪萍告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“泰禾海上院子”原本定位為改善性項(xiàng)目，不少業(yè)主都是把賣了老房子的錢投了進(jìn)去，“掏空了全家的錢包”。一些為了養(yǎng)老才買這個(gè)項(xiàng)目的老人，來(lái)回折騰3個(gè)小時(shí)去看工地，“每看一次就更失望一次。”

　　她說(shuō)，“跟銀行的借款合同是以房子為抵押的，銀行把預(yù)售資金撥給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在不管爛尾房，我們?cè)跊](méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下要繼續(xù)還貸款，又要承擔(dān)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，這有違公平原則。”

　　業(yè)主們并非不在意后續(xù)即將面臨的征信污點(diǎn)，但迫于無(wú)奈，只能以這種方式施加壓力。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查，很多停貸項(xiàng)目業(yè)主的訴求是項(xiàng)目順利復(fù)工，“交房貸也交得有盼頭。”

　　易居克而瑞按照最低首付比例和最高貸款額度盤點(diǎn)了問(wèn)題項(xiàng)目，預(yù)計(jì)目前借款人尚未歸還的貸款額度約為3700億元。“基于最保守的預(yù)估，即便全部壞賬，總額度占目前個(gè)人住房貸款余額38萬(wàn)億比重不到1%。”該機(jī)構(gòu)表示。

　　7月14日，建行、農(nóng)行、興業(yè)等銀行作出回應(yīng)，稱風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　雖然業(yè)主主動(dòng)斷供對(duì)銀行沖擊有限，但必須采取措施遏制其蔓延的勢(shì)頭。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，由于各種原因出現(xiàn)的暫時(shí)停工、延遲交付現(xiàn)象十分常見(jiàn)，對(duì)近期項(xiàng)目停工的恐慌可能迫使更多的業(yè)主做出停貸的“下策”。

　　從資本的角度，天風(fēng)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師韓笑指出，衍生風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)新一輪負(fù)反饋預(yù)期：爛尾和按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將影響銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好，進(jìn)一步提高按揭和開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)門檻，信用投放收縮；地方政府出于保交房考慮進(jìn)一步收緊預(yù)售資金；購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步加劇。

　　“短期行業(yè)基本面和信用面壓力可能重回2021年下半年情景，行業(yè)進(jìn)一步脫離溫和出清節(jié)奏，可能倒逼政策做出針對(duì)性調(diào)整，加快問(wèn)題出清和解決。”韓笑表示。

　　停工的四種“姿勢(shì)”

　　值得注意的是，此次“停貸”并非購(gòu)房者在失去支付能力下的被動(dòng)“斷供”，更多是開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)交房而致使業(yè)主采取主動(dòng)停貸的行動(dòng)。從外部因素來(lái)看，這與近期的市場(chǎng)變化密切相關(guān)。

　　去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重因素影響下出現(xiàn)降溫，部分開(kāi)發(fā)商也遭遇資金困境。今年市場(chǎng)雖有所回暖，但前5月的商品房銷售額仍有超過(guò)三成的同比降幅。且在融資端的信貸閘門仍捏得較緊的情況下，出險(xiǎn)房企的資金鏈很難真正緩解。

　　從去年開(kāi)始，部分出險(xiǎn)房企就已出現(xiàn)項(xiàng)目停工現(xiàn)象，今年以來(lái)，停工的范圍仍有所擴(kuò)大。

　　據(jù)廣發(fā)證券估算，目前出現(xiàn)項(xiàng)目停工的房企，以債務(wù)違約的企業(yè)為主。預(yù)計(jì)停工面積占行業(yè)整體施工比例為5%左右，約為5億平方米。但隨著違約企業(yè)銷售的下滑，后續(xù)停工規(guī)模還有增長(zhǎng)的可能。

　　有房企人士將停工的情況分為四類。

　　第一，因資金鏈斷裂或新的融資停滯，企業(yè)資金流幾近枯竭，選擇停工。

　　第二，由于資金有限，房企經(jīng)過(guò)內(nèi)部權(quán)衡進(jìn)行取舍的結(jié)果。比如，一家房企的多個(gè)在建項(xiàng)目中，即將入市的項(xiàng)目更容易帶來(lái)現(xiàn)金流，公司會(huì)選擇力保；工程進(jìn)度接近尾聲的項(xiàng)目很難帶來(lái)新的現(xiàn)金流，公司會(huì)選擇暫時(shí)性停工。

　　再如，在區(qū)域布局中，房企資源優(yōu)先傾斜市場(chǎng)基本面較好、企業(yè)具有深耕優(yōu)勢(shì)的城市，而對(duì)于庫(kù)存規(guī)模較大、品牌價(jià)值不強(qiáng)的城市，則會(huì)暫緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　第三，因前期拿地價(jià)格過(guò)高或后期規(guī)劃調(diào)整，成本增加、銷售不暢，也會(huì)被公司選擇性停工，讓位于更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

　　第四，合作方較多的項(xiàng)目，也容易因決策周期長(zhǎng)等因素出現(xiàn)被動(dòng)停工。但該情況在當(dāng)下的市場(chǎng)中并非主流。

　　此外，這次停工范圍，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)薄弱的區(qū)域較為多發(fā)。在穩(wěn)樓市方面更加積極主動(dòng)的城市，這類情況相對(duì)較少。

　　失效的“防火墻”

　　回歸常識(shí)，不應(yīng)該出現(xiàn)大面積停工的現(xiàn)象。

　　我國(guó)在期房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中實(shí)施預(yù)售管理制度。按照規(guī)定，商品房項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入25%以上開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的情況下，即可滿足預(yù)售條件。房企收取的預(yù)售資金需按一定比例存入專門的監(jiān)管賬戶，且必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　預(yù)售資金監(jiān)管制度是為確保工程項(xiàng)目不爛尾而設(shè)立的一道“防火墻”。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的預(yù)售資金監(jiān)管政策，除非項(xiàng)目后期做出重大調(diào)整，否則很難出現(xiàn)爛尾的情況。

　　但實(shí)際情況并非如此。

　　“大部分時(shí)候，項(xiàng)目的預(yù)售資金并不會(huì)一直趴在監(jiān)管賬戶上。”北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于銀行和開(kāi)發(fā)商普遍具有良好的合作關(guān)系，按揭貸款基本與開(kāi)發(fā)貸款綁定，銀行對(duì)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管并不都很嚴(yán)格，預(yù)售資金被挪用的情況較為常見(jiàn)。比如，房企會(huì)將預(yù)售資金作為資金池，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用，用于發(fā)放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。

　　該人士表示，有些預(yù)售資金甚至不會(huì)存入監(jiān)管賬戶，而是直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)商可控制的賬戶，用于公司日常運(yùn)營(yíng)。

　　此輪停工事件發(fā)生后，一些停工項(xiàng)目的業(yè)主曾核查預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，卻經(jīng)常發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)版”，即開(kāi)發(fā)商公示的賬戶并不是銀行承認(rèn)的監(jiān)管賬戶。

　　還有開(kāi)發(fā)商設(shè)立多個(gè)監(jiān)管賬戶，從而便于資金騰挪。以“泰禾海上院子”為例，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為上海金閔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，截至2022年7月，項(xiàng)目已經(jīng)停工近3年。業(yè)主查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的預(yù)售資金收款賬戶有13個(gè)之多，而該項(xiàng)目只在2019年3月開(kāi)過(guò)一次盤。按照規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目在只能開(kāi)一個(gè)監(jiān)管賬戶。若存在多期預(yù)售，則開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶的數(shù)量必須小于等于預(yù)售期數(shù)。

　　由于預(yù)售資金被挪用，項(xiàng)目工程款由建筑方墊付，已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則。在招標(biāo)中，建筑方的墊款規(guī)模和能夠承受的償還時(shí)間，往往成為中標(biāo)的重要砝碼。

　　鄭州某停工項(xiàng)目的承建方向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拖欠項(xiàng)目工程款3年之久，由于多次索要未果，項(xiàng)目在去年年末停工。今年上半年，開(kāi)發(fā)商曾要求項(xiàng)目開(kāi)工一周，從而營(yíng)造出復(fù)工的假象，但被公司拒絕。

　　他還表示，在建筑行業(yè)，因工程款支付問(wèn)題而與甲方打官司的情況是常見(jiàn)現(xiàn)象，即使在房地產(chǎn)上行時(shí)期，有些開(kāi)發(fā)商也會(huì)拖欠多年。而在當(dāng)下，工程承建方對(duì)欠款的忍受力明顯減弱，擠兌也更加明顯，這也是項(xiàng)目動(dòng)輒停工的原因之一。

　　何為最優(yōu)解？

　　作為業(yè)主，在項(xiàng)目較長(zhǎng)時(shí)間停工，甚至可能爛尾的情況下繼續(xù)還貸，情理上的確很難接受。但站在法律層面，直接停貸并不具備充分的法律依據(jù)。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在法律層面上，沒(méi)有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后業(yè)主有權(quán)直接停貸。“這里有兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是銀行和購(gòu)房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；一個(gè)是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。”

　　他表示，爛尾樓的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問(wèn)題，與按揭貸款法律關(guān)系是相對(duì)獨(dú)立的。

　　上海市光明律師事務(wù)所付永生律師也指出，如果銀行沒(méi)有違反監(jiān)管規(guī)定，可以依據(jù)《民法典》第563條第1款第1項(xiàng)主張解除貸款合同，要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房人敗訴后，如果沒(méi)有還貸，就會(huì)被列入失信黑名單。

　　如果銀行違反了規(guī)定，比如將專項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的購(gòu)房款劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導(dǎo)致商品房項(xiàng)目發(fā)生停工、爛尾的，買受人集體發(fā)出停貸的聲明就具有正當(dāng)理由。

　　由于大部分停貸案例的內(nèi)情復(fù)雜，主要責(zé)任的認(rèn)定也需要走法律程序，因此，目前來(lái)看，停貸并不是最好的解決辦法。

　　付永生認(rèn)為，如果購(gòu)房人選擇解除買賣合同，則可以無(wú)需履行還貸責(zé)任。

　　其法律依據(jù)是，2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人（買房人）。

　　今年2月14日，《浙江法制報(bào)》刊登了一則案例，在該案中，項(xiàng)目爛尾，開(kāi)發(fā)商也提交了破產(chǎn)申請(qǐng)。購(gòu)房人解除了買賣合同，但是銀行仍然起訴購(gòu)房人，要求按月還貸款。嘉興中院二審判決，購(gòu)房人不再承擔(dān)責(zé)任，而是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，這恐怕是最好的解決辦法，但現(xiàn)實(shí)仍然困難重重。一方面，這類訴訟案情復(fù)雜，解約過(guò)程和法律流程均會(huì)十分漫長(zhǎng)；另一方面，在停工房企普遍陷入流動(dòng)性危機(jī)的情況下，通過(guò)解約和訴訟來(lái)獲得退款并不容易。對(duì)大部分業(yè)主而言，僅時(shí)間成本就都難以承受。

　　有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，面對(duì)這一復(fù)雜的局面，需要監(jiān)管部門通盤考慮，既維護(hù)法律權(quán)威，又照顧到民生需求，且需對(duì)主動(dòng)停貸的示范效應(yīng)有所預(yù)判。

　　有專家建議，對(duì)部分停工項(xiàng)目做個(gè)貸延期處理，待項(xiàng)目復(fù)工后再行恢復(fù)。同時(shí)對(duì)涉案房企的債務(wù)做展期處理，幫助企業(yè)緩解資金壓力。此外，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管也需加強(qiáng)，避免出現(xiàn)更多類似的情況。

　　對(duì)于市場(chǎng)熱議的取消期房銷售的建議，前述分析人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售可以作為探索的方向。但期房模式下房企資金壓力更小，資金到位率更高，在當(dāng)前的環(huán)境下，仍然需要保留。

　　本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 林曦瑩

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055