原標(biāo)題：眾安智慧生活擬赴港上市 投資現(xiàn)金流“三連負(fù)”、業(yè)績(jī)來(lái)源單一 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

華夏時(shí)報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

日前，眾安集團(tuán)有限公司（00672.HK，以下簡(jiǎn)稱“眾安集團(tuán)”）發(fā)布公告稱，將分拆旗下物業(yè)公司眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“眾安智慧生活”）在港交所主板獨(dú)立上市。若成功上市，眾安智慧生活將成為眾安集團(tuán)的第三家上市平臺(tái)。招股書(shū)顯示，眾安智慧生活規(guī)模較小，業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目?jī)H有70余個(gè)，且頗為依賴母公司“輸血”。值得一提的是，以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，若按照港交所上市新規(guī)，眾安智慧生活不符合上市資格。在港交所新規(guī)推行之前，其能否順利“搶跑”仍需時(shí)間的驗(yàn)證。

超七成物管收入來(lái)自關(guān)聯(lián)方

擁有眾安集團(tuán)及中國(guó)新城市 ( 01321.HK ）2家上市平臺(tái)后，眾安集團(tuán)希望能夠再度敲開(kāi)資本市場(chǎng)的大門(mén)。

6月24日，眾安集團(tuán)旗下物業(yè)公司眾安智慧生活向聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)表格，申請(qǐng)?jiān)谙愀勐?lián)交所主板上市及批準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)。招股書(shū)顯示，眾安智慧生活成立于1998年，通過(guò)逾22年的經(jīng)營(yíng)，其業(yè)務(wù)線已覆蓋長(zhǎng)江三角洲地區(qū)及浙江、安徽、江西、山東及江蘇5省。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，目前眾安集團(tuán)董事長(zhǎng)施中安間接持有眾安智慧生活57.89%的股份，其他股東持股42.11%。

據(jù)招股書(shū)，于往績(jī)記錄期間，眾安智慧生活所有在管建筑總面積均位于浙江省及安徽省。截至2020年12月31日，公司共有89個(gè)合約項(xiàng)目，總合約建筑面積約為1380萬(wàn)平方米；共管理73個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1080萬(wàn)平方米。

報(bào)告期內(nèi)（2018年-2020年），公司營(yíng)收由2018年的1.55億元增加至2020年的2.31億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為22%；凈利潤(rùn)由2018年的1830萬(wàn)元增加至2020年的4700萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為60.3%。招股書(shū)指出，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要得益于在管總面積增加：截至2020年12月31日，公司在管面積從2018年的910萬(wàn)平方米增加至1080萬(wàn)平方米。

與多數(shù)房企一樣，眾安智慧生活也頗為依賴母公司的“輸血”。正如招股書(shū)所言，“眾安物業(yè)品牌近年來(lái)的擴(kuò)張為我們的持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)”，于2020年12月31日，眾安智慧生活合共管理眾安物業(yè)品牌開(kāi)發(fā)的34個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在管總建筑面積約600萬(wàn)平方米，分別約占公司同日管理項(xiàng)目及建筑面積總數(shù)46.6%及55.3%。同時(shí)，眾安智慧生活為眾安物業(yè)品牌開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別約為1.09億元、1.26億元、1.40億元，分別約占其物業(yè)管理服務(wù)總收入的78.9%、79.0%與76.1%。

同一般物企類似，眾安智慧生活也分別擁有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)這三條線。于往績(jī)記錄期間，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生了大部分收入，分別占公司2018年、2019年和2020年總收入的約89.1%、88.6%及79.5%。相比營(yíng)收占比較高的物業(yè)管理服務(wù)，眾安智慧生活的增值服務(wù)收入有些遜色：2020年，公司非業(yè)主增值服務(wù)收入僅占比14.4%，社區(qū)增值服務(wù)收入僅占比6.1%。

而與眾安集團(tuán)的發(fā)展路徑相吻合，眾安智慧生活的業(yè)務(wù)區(qū)域也頗為集中：2018年至2020年，公司約96.3%、96.7%及95.9%的物業(yè)管理服務(wù)收入來(lái)自浙江杭州、安徽淮北及浙江寧波。另?yè)?jù)招股書(shū)披露，在杭州在管面積占據(jù)公司總在管面積的54.8%，而物業(yè)管理服務(wù)收入占據(jù)總收入的59.8%，其次寧波在管面積占總面積的23.0%，收入占比為22.1%。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)方面來(lái)看，眾安智慧生活在資產(chǎn)增加的同時(shí)，負(fù)債也在增加。例如，2020年負(fù)債總額相比2019年增加了61.75%。

不僅如此，于2018-2020年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額分別為917.3萬(wàn)元、3184.2萬(wàn)元和9118.9萬(wàn)元，但投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額分別為-66.3萬(wàn)元、-1541.2萬(wàn)元和-1713.3萬(wàn)元。對(duì)此，招股書(shū)解釋稱，這主要是因?yàn)?年內(nèi)公司分別向關(guān)聯(lián)公司償還墊款金額、支付有關(guān)收購(gòu)公司部分代價(jià)、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)及設(shè)備開(kāi)支等。

盈利水平未達(dá)新規(guī)要求

中國(guó)指數(shù)研究院指出，由于中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)近年實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，中國(guó)所有物業(yè)管理公司的在管建筑面積從2015年的約175億平方米增加至2020年的259億平方米，預(yù)計(jì)2024年面積將達(dá)到356億平方米。

興業(yè)證券分析師宋健認(rèn)為，“從估值來(lái)看，由于輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)屬性和高成長(zhǎng)的行業(yè)屬性，物管公司享有更高的估值。因此，房企有充足的動(dòng)力分拆物業(yè)板塊并支持物管公司的發(fā)展。”

有業(yè)內(nèi)人士指出，除了近年物企上市熱潮的吸引外，眾安智慧此時(shí)遞表或與港交所的上市新規(guī)有關(guān)。

今年5月底，港交所稱決定從2022年1月1日起將主板的盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。新規(guī)包括主板上市申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬(wàn)港幣，前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港幣（即三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港幣）。

而如果以港交所新規(guī)來(lái)看，眾安智慧生活并不具備上市資格。招股書(shū)顯示，眾安智慧2018年、2019年股東應(yīng)占盈利分別為1322萬(wàn)元、2053萬(wàn)元，兩個(gè)財(cái)年的盈利水平并未達(dá)標(biāo)港交所新規(guī)。對(duì)于眾安智慧而言，如果年底前不能通過(guò)聆訊，2022 年1月1日后重新遞表就要受到新規(guī)的制約。

另一方面，伴隨著紅利賽道，物業(yè)管理公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年新添四家上市物企，截至6月30日共有46家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，年內(nèi)亦有28家物業(yè)服務(wù)企業(yè)向港交所申報(bào)交表。這也導(dǎo)致物業(yè)板塊上市公司競(jìng)爭(zhēng)格局不斷演變進(jìn)化，行業(yè)面臨分化，未來(lái)整合或?qū)⒓觿　?/p>

在宋健看來(lái)，未來(lái)3-5年是物管行業(yè)的“規(guī)模紅利期”，物管行業(yè)將加速整合，物企之間的分化也將加劇。“物管公司普遍制定了未來(lái) 3-5年的高速擴(kuò)張計(jì)劃，由于業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，未來(lái)必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。”

招股書(shū)顯示，眾安智慧生活的在管面積明顯低于同行業(yè)，盈利能力有所不足。在外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈情況下，眾安智慧生活此次上市之路或許并非坦途。

7月7日，對(duì)于上市壓力、投資現(xiàn)金流“三連負(fù)”、業(yè)績(jī)來(lái)源單一等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者分別致電眾安集團(tuán)及眾安智慧生活，但眾安智慧生活在官網(wǎng)公布的電話為空號(hào)，眾安集團(tuán)的接聽(tīng)人員則表示“沒(méi)有相關(guān)人員聯(lián)系方式”，婉拒了采訪。截至發(fā)稿，記者也未收到發(fā)送至眾安集團(tuán)官網(wǎng)的采訪回復(fù)。

不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在招股書(shū)中，眾安智慧生活表示將擴(kuò)大規(guī)模，“上市所得款項(xiàng)凈額將用作戰(zhàn)略收購(gòu)及投資”“目標(biāo)是收購(gòu)或投資于六至十個(gè)左右的潛在目標(biāo)。”

除收購(gòu)計(jì)劃之外，在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方面，眾安智慧生活還擬進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)及增加市場(chǎng)份額、增加對(duì)智能技術(shù)及設(shè)施的投資以促進(jìn)公司在管項(xiàng)目的智能社區(qū)發(fā)展及優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，擴(kuò)大及多元化社區(qū)增值服務(wù)，以迎合客戶的需要及增加收益來(lái)源等。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/font>

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