422億港元！“地王專業戶”又出手了。新鴻基霸氣拿下“新地王”，創下了香港土地史上的總價紀錄。

　　正當大家以為新鴻基（00016）加碼內地布局時，沒想到，它轉身回到香港，搞了一個大事情。

　　11月27日，香港地政總署公布，將第11262號地，以422.32億港元的總價，批予新鴻基地產旗下公司紀奧有限公司及信明（香港）有限公司，批租期為50年。

　　走了李嘉誠，還有鄺肖卿。

　　傳奇家族

　　2019年2月，福布斯發布香港50富豪榜榜單。李嘉誠連續21年蟬聯香港首富，新鴻基地產的實際掌門人、已經90歲高齡的鄺肖卿以150億美元（約合1028.55億元人民幣）的身價，成為香港女首富。

　　提起鄺肖卿，很多人并不熟悉。

　　她深居簡出，行事低調。她的丈夫郭得勝家族是香港四大家族之一，其財富甚至一度超過李嘉誠。不幸的是，九十年代初，郭德勝突然去世，三個兒子擔共同掌管公司事務。不過三個兒子關系并不和睦，為了奪權上演了一幕幕大戲。鄺肖卿只得分家，大兒子、二兒子都各自分到了600億，三兒子分到了400億。分掉了1600億之后，鄺肖卿自己還有1500億。

　　在她的掌控下，新鴻基多年來依然能夠保持穩定的發展。大兒子郭炳湘于2018年因病過世，目前，新鴻基由她的兩個小兒子共同管理，定海神針般的鄺肖卿則退居二線。

　　霸氣拿地

　　公開資料顯示，本次拿下的地王位于九龍連翔道與柯士甸道西交界的九龍內地段，土地面積約為5.97萬平方米，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店）用途，可建筑面積29.4萬平方米。

　　其地理位置優越，位處西九龍區策略性位置及毗鄰高鐵香港西九龍站上蓋，同時直連三條鐵路干線，包括港鐵西鐵線、東涌線及機場快線，組成一個大灣區的交通樞紐。

　　在競得該地塊后，新鴻基主席郭炳聯表示，該地皮極為罕有，坐落于高鐵站上蓋，鄰近機場快線、港鐵東涌線和西鐵，是四條鐵路交匯的交通樞紐。日后，企業無論進駐該項目，抑或毗鄰的環球貿易廣場（ICC），都將受惠于此交通網絡，同時可令ICC整體規模進一步擴大，發揮協同效應。

　　據悉，這次競標截至上周五共獲3份標書，除新鴻基地產外，參與投標的發展商有長實（01113），另外信置（00083）、華人置業（00127）、恒基（00012）、九龍倉置業（01997）及利福國際（01212）則合組財團入標競投。

　　去年8月，被稱為“香港拍地史上總價地王”的啟德第1F區1號地塊，成交價為251.61億港元，將這塊地收入囊中的，也正是新鴻基。

　　值得一提的是，今年8月，新鴻基聯合平安以132.6億元成交總價競得杭州江河匯城市綜合體三宗地塊，成交樓面價15532元/㎡。地塊位于杭州運河與錢塘江的交界處，是錢江新城核心區與錢江新城二期的重要紐帶。其中匯東區塊是杭州錢塘江金融港灣的重要節點，匯西區塊是京杭大運河終點的文化地標，堪稱“絕版寶地”。

　　繼嘉里、恒隆、新世界之后，新鴻基成為第四家正式在杭州拿地的港企。

　　今年2月，新鴻基12億再奪南沙慶盛樞紐地塊，與原18年5月投得的地塊毗鄰，兩者將合并發展為大型TOD綜合體項目，總體量約達330萬平方尺，該項目已于今年6月正式開工。

　　“學不會”的新鴻基

　　事實上，新鴻基一直以審慎的財務管理方針為其首要營運目標之一，保持低借貸比率及保留充裕的流動資金，持幣待購，有籌碼而且沒有負擔。

　　截至2019年6月30日，集團凈債項與股東權益比率維持在12.9%的相對低水平，而利息覆蓋率高達14.6倍。（注：利息覆蓋率是衡量公司產生的稅前利潤能否支付當期利息的指標。）

　　同時，在本財年內， 集團成功發行了5筆債券——6億港元的5年期債券、6.17億港元的7年期債券、42.56億港元的10年期債券、5億美元的10年期債券和12億人民幣的2年期熊貓債券

　　另外，集團還成功籌組了一筆200億元的5年期銀團貸款。上述融資會用作償還部分到期債項及延長債務年期。

　　同期，新鴻基地產賬上銀行存款及現金總額達220.38億港元。此外，新鴻基還有穩穩的租金現金流。據說，每年鄺肖卿家族僅從所持物業中就可收取租金180億。

　　新鴻基能如此發展，得益于超過20年的“租售并舉（或者叫輕重并舉）”戰略轉型期。

　　據中國企業資本聯盟副理事長柏文喜此前分析，20世紀60年代，新鴻基還是一個標準的快周轉銷售類企業，基本上所有的產品都是剛需，也是快周轉，和內地如今很多房企是一樣的。

　　到了70年代，因為上市需要企業戰略適當多元化，新鴻基就做了一些豪宅高端類的產品。而豪宅類產品因為銷售周期比較長，新鴻基慢慢的發現豪宅項目越賣越貴，或者說賣的越久后面單價越貴，嘗到這一塊的甜頭之后，新鴻基開始嘗試持有一些資產。

　　于90年代初，實現了銷售和持有比例的5：5，從最初的10：0到如今的5：5，是近30年“戰略正確+戰略堅持”的結果。

　　資料來源：《香港地產業百年》、《行業研究》、《商業地產頭條》

　　同樣在90年代初，新鴻基開始進軍內地，至今，已經形成了“香港+內地”的拓展模式。

　　1993年，新鴻基與北京東安集團合作開發新東安廣場（北京APM），首進內地。此后，將香港兩個地標建筑復制到上海，并以合作方式陸續布局上海周邊、廣州、佛山和成都。

　　截至2019年6月30日 ，按所占總樓面面積計算，集團在內地的土地儲備共6540萬平方尺。其中，發展中物業5060萬平方尺，其中住宅占比56%；已落成投資物業：1480萬平方尺；新鴻基在年報中表示，未來將繼續在內地主要城市發展綜合項目和優質住宅。（編輯：孟哲）

責任編輯：馬婕