海倫堡、奧山控股上市申請二度失效 中小房企上市越發(fā)波折

　　作者： 羅韜

　　 2019年第二季度地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為10.3倍，處于歷年相對較低位置。

　　面對市場種種壓力，中小房企上市之路越發(fā)波折。

　　近日，據(jù)香港聯(lián)交所消息，今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡，如今其上市文件再次呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。無獨有偶，今年5月23日更新過上市申請的奧山控股，第二次遞交的招股書狀態(tài)也已經(jīng)顯示為“失效”。

　　第一財經(jīng)記者注意到，海倫堡、奧山控股早在去年就向港交所遞交了上市申請，時隔一年，兩家公司都面臨同樣的命運：二度提交招股書，最后失效。

　　根據(jù)港交所規(guī)則，申請企業(yè)向港交所遞表時間超過6個月未獲批，其招股書就會自動呈現(xiàn)失效狀態(tài)。

　　中梁控股（02772.HK）此前曾和上述兩家公司在同一時間遭遇“失效”，不過再次交表后，很快便通過聆訊。那么，為何海倫堡、奧山控股就不能擁有同樣的好運呢？

　　負債難題

　　奧山控股在今年6月把總部從武漢搬遷到上海虹橋，開啟了一系列和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)協(xié)會以及其他中小房企的合作，希望借力快速發(fā)展。

　　公開資料顯示，奧山控股的母公司奧山集團創(chuàng)始人為鄔氏兄弟，哥哥鄔劍剛22年前進入建設(shè)和裝修行業(yè)，弟弟鄔劍強隨其加入，在武漢開發(fā)了他們的首個住宅項目。目前鄔劍剛擔任奧山集團董事長，鄔劍強任聯(lián)席總裁。

　　根據(jù)克而瑞中國房企銷售額榜單，奧山控股今年前9個月仍未破百億，也未進入百強，僅以89億元的全口徑銷售額位列第146位。從克而瑞10月數(shù)據(jù)看，奧山控股同樣沒有進入百強。

　　根據(jù)招股書，奧山控股2016~2018年，其營收分別為人民幣13.12億元、15.52億元、18.91億元，三年凈利潤0.46億、1.95億、2.4億元，其中約94%的營收都來自于物業(yè)銷售。

　　較低規(guī)模的另一面，是較高的負債。招股書顯示，奧山控股2018年凈資產(chǎn)負債率高達283.1%，而2017年時更是高達568.9%。

　　此前，奧山控股曾挖角中梁副總裁周鳳學，擔任奧山控股聯(lián)席總裁。不過，在沖擊上市過程中，奧山控股卻更換了CFO。去年奧山首次遞交招股書前后，正榮地產(chǎn)（06158.HK）前CFO談銘恒被挖到奧山控股擔任負責融資的副總裁及CFO一職，今年10月，談銘恒已經(jīng)離職跳槽加入祥生地產(chǎn)。

　　另外一家失效的地產(chǎn)商海倫堡同樣面臨負債的難題。這家發(fā)跡于華南的公司，在全國布局方面遠勝奧山控股，不過融資方面依舊過度依賴信托融資。

　　克而瑞銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，2019年前10個月，海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元，排名59位。

　　根據(jù)招股書，2016年~2018年間，在海倫堡使用的各種融資方式中，信托資管融資占據(jù)了絕對主力，融資金額分別達到64.78億元、136.45億元、169.11億元。2018年末，其信托融資總額在同期借款總額中占比達59.7%。

　　標普在2018年12月的一份評級報告提到，海倫堡逾60%的債務(wù)為信托貸款和其他非標融資，政策收緊可能會使該公司比其他同行業(yè)企業(yè)受到更大的影響。

　　融資成本方面，海倫堡的資金成本在業(yè)內(nèi)也處于較高位置。2019年10月，海倫堡有一筆規(guī)模為3億美元的債權(quán)在新加坡證券交易所上市，利率12.875%。

　　上市關(guān)鍵期

　　從某種意義看，中小房企已經(jīng)到了一個重點的選擇窗口期：要么沖擊上市增加規(guī)模，要么退出行業(yè)競爭。

　　過去一年，包括德信中國（02019.HK）、中梁控股、銀城國際(01902.HK)在內(nèi)的多家房企赴港上市，不過上市初期情況并不樂觀。

　　2019年2月登陸港交所的德信中國，便曾出現(xiàn)認購不足。彼時的招股結(jié)果顯示，德信中國公開發(fā)售共有約1690.6萬股被認購，約占可供認購股份的32%。中梁控股、銀城國際則出現(xiàn)了上市當日盤中破發(fā)的情況。

　　目前，大部分金融機構(gòu)對于行業(yè)規(guī)模和上市與否均有一定要求，這讓身處夾縫的中小房企不得不謀求上市最后周期。但隨著地產(chǎn)黃金時代的逝去，相關(guān)調(diào)控密集出臺，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的期待隨之減少。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)滬深A(yù)股111家房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)，2019年第二季度地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為10.3倍，處于歷年相對較低位置；而歷史上2015年第二季度的市盈率曾到過28.91倍。

　　不久前，兩家搬遷總部到上海的小房企港龍地產(chǎn)和三巽集團同樣選擇赴港IPO。兩者均是業(yè)內(nèi)名不見經(jīng)傳的小房企。業(yè)績規(guī)模小，但擴張速度快，負債同樣節(jié)節(jié)攀升。

　　對于排在資本市場大門之前的小房企來說，上市成為一個分水嶺，不僅降低融資成本，還可以借此引入更好的職業(yè)經(jīng)理人，完善公司治理。

　　不過，目前資本市場對于規(guī)模較小的房企興趣并不大。在融資緊張的背景下，中小房企想要彎道超車機會幾乎已經(jīng)消失。

責任編輯：覃肄靈