原標題：又一小房企赴港IPO！匯景控股曾出現負面經營現金流

　　來源：資本邦

　　導語由于公司持續擴張業務，公司不能保證，公司能于將來錄得正面經營現金流。因此，集團或會要求大幅額外資本為其未來開發活動提供資金。概無法保證該等資本資源將于必須時獲得。

　　10月28日，資本邦訊，匯景控股有限公司（下稱匯景控股）于10月25日向港交所主板遞交其IPO招股書（申請版本），中國銀河國際證券（香港）有限公司為其獨家保薦人。

　　資料顯示，匯景控股是一家中國綜合住宅及商用物業開發商，專注于廣東省及湖南省。始于東莞的物業項目，公司已逐步延伸至河源、長三角城市群（其包括安徽省、江蘇省及浙江省）及長江中游城市群（其包括湖北省、湖南省及江西?。?。

　　招股書透露，公司的物業項目包括住宅物業項目及綜合物業項目，包括推廣特色行業的物業項目。公司的綜合物業項目通常包括住宅及商用物業。公司的住宅物業主要包括分層住宅、排樓、獨棟洋樓及別墅。公司的商用物業主要包括零售店鋪、購物中心、寫字樓及（倘相關土地出讓合同規定）酒店。公司推廣特定行業的物業包括公司的“旅游康養生活”項目及“科創產業”項目。

　　截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六個月，公司連同合資企業的合約銷售額為1，999.5百萬元、1，296.1百萬元、2，562.4百萬元及1，598.4百萬元，合約銷售建筑面積分別為187，192平方米、138，440平方米、214，264平方米及121，238平方米，且公司已開發及交付總建筑面積分別為260，356平方米、107，576平方米、211，429平方米及130，467平方米的物業。

　　匯景控股招股書顯示，公司2016年-2018年度及截至2019年6月30日止的6個月，公司收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元及13.16億元；毛利分別為6.31億元、6.50億元、11.93億元及6.83億元；年內溢利分別為3.39億元、1.58億元、4.01億元和2.13億元。

　　資本邦提示，土地收購成本是匯景控股物業銷售成本的主要組成部分之一，其于截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六個月分別占物業發展銷售成本的19.2%、19.5%、19.4%及23.1%。由于近年來中國經濟快速增長，中國的地價普遍上漲，公司相信這將保持上升趨勢。倘公司無法以足以抵銷物業銷售成本增幅的較高價格出售公司的物業，公司的盈利能力將受到不利影響。

　　此外，公司參與城市更新開發項目可能需要較多成本及資源。城市更新是廣東省等各個省份推行的重建策略，主要針對舊市鎮、舊工廠及舊鄉村。城市更新發展項目通常涉及改建周期較長、資本壓力大、規劃難度高、花費更多精力與地方政府及當地現有居民磋商。此外，城市更新發展項目亦涉及復雜程序?；谠摰仍颍緟⑴c城市更新發展項目可能會令成本上升，原因為公司需要投放更多時間及資源完成規劃及取得必要的批準，可能會對公司的業務營運及財務狀況造成不利影響。

　　匯景控股稱，倘公司的土地收購失敗，公司或不能收回所投入的資源。公司主要透過第三方及藉助城市更新開發項目來收購土地用于開發，但公司亦可能透過其他渠道（包括但不限于拍賣或公開招標程序）來收購土地。于往績記錄期間，總交易金額為人民幣21.8百萬元的四項收購事項或合作協議透過共同協議及╱或因未能滿足相關合約訂明的條件而終止（或失效）。于2019年6月30日，公司已就與該等收購事項或合作協議有關的已付款額有其他應收款項人民幣6.3百萬元。于2019年6月30日，公司已就與收購潛在項目有關的已付款額預付人民幣567.7百萬元（該數額列作在本集團因公司過錯以外的原因而未能根據有關協議完成相關收購事項的情況下通常可收回），其中人民幣136.1百萬元與村企合作模式下推出的城市更新項目有關。此外，于2019年6月30日，公司就收購土地計劃產生作出進一步付款人民幣1，102.6百萬元的責任。

　　土地收購可能會因多種原因失敗，其中多項因素為公司所不能控制。該等因素包括但不限于：（i）公司未能獲得相關政府批文；（ii）土地所有權的變動（就城市更新發展而言，指當地氛圍的變化）；（iii）臨近地區的非預期城市或基建設施發展（例如，政府強制收購土地用于建設高速鐵路）；（iv）相關法律及政策的變動；及（v）公司的對手方（包括現有土地業主）違反相關收購合約。倘土地收購不成功，概無法保證公司將能推進公司的已計劃之發展，或公司可能無法收回所投入的資源（包括根據相關收購協議已向原始土地業主預付的任何款項），即使當土地收購已失敗時，公司根據有關協議有權收取該等款項。

　　資本邦還注意到，匯景控股或面臨合資企業的信用風險。于2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，公司從集團合資企業湖南發展收取的應收款項分別為人民幣128.3百萬元、人民幣277.9百萬元、人民幣458.8百萬及人民幣471.8百萬元。鑒于（i）應收款項為無抵押，（ii）應收款項金額于往績記錄期間呈增長趨勢，及（iii）湖南發展于往績記錄期間虧損，倘若湖南發展的信譽惡化或因任何理由而未能及時全數清償應收款項，公司可能產生減值虧損，而公司的經營業績及財務狀況可能會受到重大不利影響。此外，概無法保證公司將能從湖南發展悉數收響應收款項或其將會及時結清應付款項或根本無法結清。倘若未能及時結清，則集團的財務狀況、盈利能力及現金流可能會受到重大不利影響。

　　匯景控股坦言，截至2017年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六個月，公司存在負面經營現金流。截至2017年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六個月，公司的負面經營現金流分別為人民幣94.6百萬元及人民幣317.0百萬元。由于公司持續擴張業務，公司不能保證，公司能于將來錄得正面經營現金流。因此，集團或會要求大幅額外資本為其未來開發活動提供資金。概無法保證該等資本資源將于必須時獲得。未能獲得額外資金或未能實現盈利能力及正面經營現金流，將會對公司的財務狀況及經營業績產生重大不利影響。

責任編輯：馬婕