二次遞交IPO招股書不到三個(gè)月，港交所傳來(lái)了東莞房企匯景控股上市的鐘聲。匯景控股2019年12月31日開(kāi)始招股，2020年1月16日在港交所上市。匯景控股是一家中國(guó)綜合住宅及商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商，專注于廣東省及湖南省。該公司連續(xù)三年凈負(fù)債率超過(guò)200%。2016年-2018年，其凈負(fù)債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。
匯景控股上市后業(yè)績(jī)首秀：凈利率、毛利率雙雙下滑2019年該公司毛利率及凈利率均出現(xiàn)下降，毛利率為45.6%，同比降低7.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率為17.2%，同比下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)聯(lián)社圖片來(lái)源：海洛創(chuàng)意匯景控股（09968.HK）日前發(fā)布了2019年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，這是其在上市后發(fā)布的首份年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，匯景控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額43.92億元，同比增加71.4%；實(shí)現(xiàn)總收入約36.06億元，同比增長(zhǎng)約61.1%；毛利16.45億元，同比增長(zhǎng)約37.9%；凈利潤(rùn)6.2億元，同比增長(zhǎng)54.6%。不過(guò)，2019年該公司毛利率及凈利率均出現(xiàn)下降，毛利率為45.6%，同比降低7.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率為17.2%，同比下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。“毛利率下降乃主要由于2019年物業(yè)交付的產(chǎn)品組合和地域組合有差異所致。”匯景控股方面表示，而凈利率下跌主要由于2019年產(chǎn)生的上市相關(guān)開(kāi)支及以股份為基礎(chǔ)的賠償開(kāi)支。此外，匯景控股業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2019年其銷售成本出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，銷售及市場(chǎng)推廣開(kāi)支、行政開(kāi)支也均呈上升態(tài)勢(shì)。報(bào)告期內(nèi)，該公司銷售成本為19.6億元，同比上升87%；行政開(kāi)支為2.63億元，同比增長(zhǎng)38.1%；銷售及市場(chǎng)推廣開(kāi)支為0.84億元，同比上升17.5%。匯景控股方面表示，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入、交付面積的上升，以及廣告開(kāi)支和上市開(kāi)支增加，導(dǎo)致了公司各種相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用上升。據(jù)了解，匯景控股前身為東莞匯景房地產(chǎn)，由倫瑞祥于2004年在東莞創(chuàng)立，并在2020年1月16日成功在港交所掛牌上市。“匯景控股屬于區(qū)域型公司，本身知名度不大，但這兩年受益于區(qū)域市場(chǎng)的崛起，規(guī)模擴(kuò)張比較明顯。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師曾對(duì)記者表示。該公司去年的銷售額主要來(lái)自4個(gè)城市，分別是東莞、河源、合肥、衡陽(yáng)。“從匯景的收入結(jié)構(gòu)可以看出，其業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴于該等地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”一位分析師如是說(shuō)。截至去年年底，該公司土地儲(chǔ)備約294萬(wàn)平方米，17個(gè)項(xiàng)目及4塊土地位于大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群及長(zhǎng)江中游城市群的5座城市。值得關(guān)注的是，在匯景控股的項(xiàng)目中，城市更新項(xiàng)目占比較大。年報(bào)顯示，匯景控股目前有3個(gè)舊改項(xiàng)目正在進(jìn)行中；2019年其與相關(guān)方簽訂了6個(gè)前期服務(wù)商協(xié)議，相關(guān)舊改項(xiàng)目均在東莞市，占地面積為131萬(wàn)平方米。另有8個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)前期服務(wù)商的資格獲取工作或推進(jìn)項(xiàng)目土地的收購(gòu)進(jìn)展，也在東莞市，總占地面積為37.9萬(wàn)平方米。“匯景控股參與的城市更新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能需要較多成本及資源，而該等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利益未必能在短期內(nèi)顯現(xiàn)。”長(zhǎng)雄證券在研究報(bào)告中表示。于2019年12月31日，匯景控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余為7.29億元；凈資本負(fù)債比率為82.6%，同比大幅下降。此前，該公司凈負(fù)債率曾連續(xù)三年超過(guò)200%，2016年-2018年，其凈負(fù)債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。“匯景控股上市籌集的資金，可以在一定程度上緩解其負(fù)債壓力。”上述分析師表示。[詳情]
本報(bào)記者 翁榕濤 趙毅廣州報(bào)道 東莞“地產(chǎn)一哥”匯景控股有限公司（09968.HK，以下簡(jiǎn)稱“匯景控股”）歷時(shí)9個(gè)月，成為2020年首家在港上市的房企。 據(jù)了解，匯景控股上市首日開(kāi)盤價(jià)為1.94港元/股，不久股價(jià)便進(jìn)入下行通道，截至1月20日收盤，股價(jià)為1.89港元/股，上市后第三個(gè)交易日就出現(xiàn)“破發(fā)”。 值得注意的是，匯景控股此次發(fā)行股份出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足，公開(kāi)發(fā)售的最終股份數(shù)目由7881萬(wàn)股股份減少至2535.4萬(wàn)股股份，約相當(dāng)于原計(jì)劃股份總數(shù)的32.2%。 針對(duì)上市表現(xiàn)及募集資金用途等問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電采訪匯景控股公共關(guān)系部人士，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。 公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足 上市后破發(fā) 在2018年房企新一波赴港上市熱潮之后，剛剛過(guò)去的2019年房企IPO顯得略為冷清。 2019年以來(lái)，僅有德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股、新力控股以及景業(yè)名邦等5家房企成功赴港上市，總籌資規(guī)模不到90億港元，最高為中梁控股募資27億港元，最低為銀城國(guó)際募資7.7億港元，無(wú)論是籌資規(guī)模還是IPO數(shù)量都較2018年銳減。 匯景控股是二次沖擊IPO，早在2019年4月10日，匯景控股就已首次向港交所遞交了招股書，而后失效，又于當(dāng)年10月25日再次沖刺，如今得償所愿。 2020年1月15日，匯景控股公布招股結(jié)果，公開(kāi)發(fā)售未獲足額認(rèn)購(gòu)，發(fā)售價(jià)確定為每股1.93港元，公司自全球發(fā)售收取的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約13.91億港元。 由于匯景控股公開(kāi)發(fā)售不足額認(rèn)購(gòu)，按照回?fù)軝C(jī)制，未認(rèn)購(gòu)的公開(kāi)發(fā)售股份將會(huì)回?fù)苤羾?guó)際發(fā)售。 據(jù)匯景控股招股書顯示，公司于2004年在東莞成立，并于次年完成了首個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即匯景銀座和匯景華府。作為一家綜合住宅及商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商，匯景控股主要聚焦在廣東省、湖南省，深耕于大灣區(qū)并逐漸向華中區(qū)域擴(kuò)張。 截至2019年9月30日，匯景控股在全國(guó)3個(gè)省份、5個(gè)城市擁有17個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其中12個(gè)位于東莞，總地盤面積約為200萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)為450萬(wàn)平方米，其中已規(guī)劃及尚未開(kāi)發(fā)的建筑面積為300萬(wàn)平方米。 截至2016年、2017年、2018年底以及2019年6月30日，匯景控股交付的物業(yè)總計(jì)建筑面積分別為26.03萬(wàn)平方米、10.76萬(wàn)平方米、21.14萬(wàn)平方米及13.05萬(wàn)平方米，其間錄得物業(yè)銷售收益分別為人民幣20.92億元、11.98億元、22.39億元以及12.15億元。 近幾年匯景控股每年交付的物業(yè)建筑在20萬(wàn)平方米左右，這也意味著現(xiàn)有土地儲(chǔ)備可以支撐其超過(guò)20年的銷售需求。 盡管作為“東莞一哥”，匯景控股的總體體量顯得比較小，毛利率卻十分可觀，2016年至2018年度毛利率分別達(dá)30.2%、54.3%以及53.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。 同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)融資渠道收緊，匯景控股等中小房企進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張有較大的資金需求，近年來(lái)這段時(shí)間，房企的資金壓力是比較大的，借新還舊也越來(lái)越困難，在償債高峰期到來(lái)前，上市可以緩解融資壓力。 高負(fù)債下關(guān)聯(lián)方貸款“輸血” 匯景控股成功上市后，實(shí)際控制人倫瑞祥夫婦通過(guò)匯盈控股、匯盛控股兩家位于英屬處女群島的公司，持有匯景控股總計(jì)85%股份，以1月20日的市值計(jì)算，倫瑞祥夫婦的身家已超過(guò)84億港元。 而在上市背后，匯景控股的債務(wù)問(wèn)題不可小視。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，匯景控股產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本分別為3417萬(wàn)元、5064萬(wàn)元以及7753萬(wàn)元，財(cái)務(wù)成本上升的原因主要由于銀行及其他借貸金額在2018年增長(zhǎng)超過(guò)42%，部分成本則由相應(yīng)期間的資本化利息所抵消。 匯景控股的主要資金來(lái)源為銀行和關(guān)聯(lián)方，其中于2016年、2017年、2018年以及2019年上半年，匯景控股來(lái)自銀行及其他借貸分別為11.00億元、17.48億元、24.83億元以及29.90億元。其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貸款分別為7.44億元、6.58億元、6.02億元以及8.91億元。 截至2019年上半年，匯景控股應(yīng)收控股股東及各自的緊密聯(lián)系人的款項(xiàng)總額為8.25億元，應(yīng)付控股股東的緊密聯(lián)系人共計(jì)8.91億元。 可以看出，匯景控股近年來(lái)的借款逐年增高，而其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貸款占據(jù)不小比例。2016年~2018年及2019年上半年的凈資本負(fù)債比例分別為377.8%、278.5%、243.2% 及 240.4%。 可以與之對(duì)比的是，比匯景控股早一個(gè)月上市的景業(yè)名邦，同樣是赴港上市的內(nèi)地中小房企，2016年~2018年及2019年上半年，其凈負(fù)債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。 盡管資本負(fù)債率相較前兩年已有下降，但從匯景控股財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，截至2019年上半年，一年內(nèi)需償還的銀行貸款和其他貸款加起來(lái)總計(jì)11.09億元，公司依然面臨較大的財(cái)務(wù)壓力。 在招股書風(fēng)險(xiǎn)提示中，提及匯景控股在城市更新項(xiàng)目中可能面臨改建周期較長(zhǎng)、資本壓力大、規(guī)劃難度高等問(wèn)題，對(duì)于資源和資金成本有較高要求。 城市更新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是匯景控股未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，目前已完成一個(gè)城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并開(kāi)始預(yù)售建筑面積9.42萬(wàn)平方米，此外匯景控股還有3個(gè)城市更新項(xiàng)目處于向政府提交開(kāi)發(fā)計(jì)劃的狀態(tài)。 招股書指出，募集得來(lái)的資金將有55%（約為7.65億元）用作推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的發(fā)展成本；20%（約為2.72億元）作為現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建筑成本；20%（約為2.72億元）用于償還若干銀行借款和其他借款，包括項(xiàng)目公司的營(yíng)運(yùn)資金貸款。 [詳情]
原標(biāo)題：匯景控股百億市值“泡沫”:近4年年均銷售額不足25億 來(lái)源：和訊原標(biāo)題：匯景控股百億市值“泡沫”二次遞交IPO招股書不到三個(gè)月，港交所傳來(lái)了東莞房企匯景控股（09968.HK）上市的鐘聲。1月16日上午，匯景控股開(kāi)始于聯(lián)交所主板買賣，開(kāi)盤價(jià)為1.94港元/股，較招股價(jià)微漲0.01港元，并以1.95港元/股收盤，漲1.04%，總市值102.45億港元，市盈率24.67倍。相對(duì)匯景控股不足16億的年銷售額而言，這一估值在內(nèi)房股中處于偏高水平。據(jù)WIND數(shù)據(jù)，目前港股房地產(chǎn)股的市盈率普遍在5-8倍之間，較高的市盈率在10-12倍。以2019年剛上市的德信中國(guó)（02019.HK）為例，2019年合約銷售額450.8億元，但其市盈率僅為5.06倍，總市值為80.74億元。同樣新近上市的新力控股（02103.HK），年銷售近1000億，市值卻也僅144.2億，而匯景控股市值與之相當(dāng)，近4年的年均銷售額卻不足25億。據(jù)匯景控股上市前一天的公告，根據(jù)公開(kāi)發(fā)售初步提呈發(fā)售的發(fā)售股份未獲足額認(rèn)購(gòu)，合共接獲3180份有效申請(qǐng)，認(rèn)購(gòu)合共2535.4萬(wàn)股公開(kāi)發(fā)售股份，相當(dāng)于根據(jù)公開(kāi)發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)的公開(kāi)發(fā)售股份總數(shù)7881萬(wàn)股約0.32倍。不知這是否與定價(jià)過(guò)高有關(guān)？作為2020年第一家在港上市的小房企，匯景控股可謂極具代表性，比如前期認(rèn)購(gòu)不足以及規(guī)模小、負(fù)債高等。這是一家非常典型的“迷你”型房企。2002年，憑借著早期在汽車行業(yè)里積累的財(cái)富，時(shí)年34歲的倫瑞祥成立了東莞市匯景豪庭房地產(chǎn)（匯景控股前身），開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。2016年之后，匯景控股才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽(yáng)以及長(zhǎng)沙五個(gè)城市有所布局。更新后的招股書顯示，匯景控股2019年上半年匯景控股累計(jì)銷售面積為12.12萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)銷售額15.98億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.16億元，對(duì)應(yīng)毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)分別為6.83億元、2.13億元。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200》，麟龍集團(tuán)以51.1億元的合約銷售額位居第200位，而匯景控股同期的合約銷售額僅25.6億元，約為前者的一半。規(guī)模偏小，作為本土房企，匯景控股在大本營(yíng)東莞面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)局面。有數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，在東莞已經(jīng)登記備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)信息記錄高達(dá)924條，其中，2017年中國(guó)銷售金額前10名的開(kāi)發(fā)商，有9個(gè)已經(jīng)進(jìn)軍了東莞。實(shí)際上，匯景控股的危機(jī)感不止來(lái)自于外部的競(jìng)爭(zhēng)局面，其自身的財(cái)務(wù)壓力也不小。上市申請(qǐng)材料顯示，2016年~2018年，其凈負(fù)債率分別為377.8%、278.5%、243.2%，這一數(shù)據(jù)連續(xù)三年超過(guò)200%，截至2019年上半年，凈負(fù)債率仍沒(méi)有得到明顯的緩解，依然超過(guò)200%，達(dá)240.4%。而據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2016~2018年176家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率均不超過(guò)90%，其中，2018年這一數(shù)據(jù)為85.15%，較年初降低了3.95個(gè)百分點(diǎn)，54%的企業(yè)的凈負(fù)債率有所下降。而同期，匯景控股的凈負(fù)債率約為該數(shù)值的3倍。此外，截至2018年底，匯景控股擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1.6億元，而同期須償還的一年內(nèi)的銀行貸款及其他貸款約9.0億元，由此可得其現(xiàn)金短債比為0.18。而據(jù)億瀚智庫(kù)發(fā)布的《2018上市房企現(xiàn)金短債比TOP100》，TOP100房企平均現(xiàn)金短債比為2.17，其中，漢港控股位居100位，其現(xiàn)金短債比為0.88，是匯景控股的近5倍。進(jìn)入2019年，盡管上半年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為2.1億元，同比增長(zhǎng)了11.4%，但同期須償還的一年內(nèi)的銀行貸款及其他貸款也增至11.1億元，現(xiàn)金短債比仍維持在低位，為0.19，財(cái)務(wù)壓力依舊巨大。認(rèn)購(gòu)遇冷，連續(xù)三年凈負(fù)債率超200%，2019年上半年現(xiàn)金短債比僅為0.19，規(guī)模偏小而債務(wù)壓身的匯景控股能否借助資本市場(chǎng)力量越過(guò)寒冬，它的百億市值是否“預(yù)留”了下跌空間？免責(zé)聲明:自媒體綜合提供的內(nèi)容均源自自媒體，版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者并獲許可。文章觀點(diǎn)僅代表作者本人，不代表新浪立場(chǎng)。若內(nèi)容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據(jù)。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。（責(zé)任編輯：徐帥 ）[詳情]
“年均銷售額不到25億元的匯景控股，發(fā)行估值卻被定為上百億元，這種與公司規(guī)模嚴(yán)重背離的定價(jià)，是否會(huì)導(dǎo)致無(wú)人喝彩？從歷史情況來(lái)看，這類公司極有可能遭遇股份認(rèn)購(gòu)不足和股價(jià)破發(fā)的局面。”《投資者網(wǎng)》張偉非常幸運(yùn)，東莞微型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商匯景控股有限公司（下稱“匯景控股”,09968.HK）搭上了末班車，成為2019年第7家登陸港交所的內(nèi)地房企。據(jù)港交所公告披露，匯景控股已于2019年12月24日通過(guò)聆訊，2019年12月31日開(kāi)始招股，預(yù)計(jì)將于2020年1月16日正式掛牌交易。招股說(shuō)明書顯示，2016年至2018年及2019年上半年（下稱“報(bào)告期內(nèi)”），匯景控股的凈負(fù)債率從未低于200%，該數(shù)據(jù)在2016年高達(dá)377.8%，截至2019年6月末仍有240.4%。對(duì)于近4年年均銷售額不到25億元的匯景控股來(lái)說(shuō)，上市能否緩解一下公司負(fù)債高企的壓力？01銷售規(guī)模只有200名開(kāi)外招股說(shuō)明書顯示，報(bào)告期內(nèi)，匯景控股的銷售額為20.00億元、12.96億元、25.62億元和15.98億元。與中國(guó)天保集團(tuán)（01427.HK）、銀城國(guó)際控股（01902.HK）、德信中國(guó)（02019.HK）等其他6家同在2019年赴港上市的房企相比，匯景控股的規(guī)模是最小的。通過(guò)另一項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)比，也可以看出匯景控股的體量之小。克而瑞發(fā)布的《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200》顯示，麟龍集團(tuán)以51.1億元的年度銷售額位列末位，而匯景控股2018年的銷售額為25.62億元，只有麟龍集團(tuán)的一半。目前，匯景控股2019年的銷售額尚未公示，以2019年上半年15.98億元的銷售額推算，該公司2019年全年的銷售額不會(huì)超過(guò)35億元。從營(yíng)收的角度來(lái)說(shuō)，匯景控股確實(shí)是一家微型房企。雖然體量小了點(diǎn)，但匯景控股的在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備還算充足。據(jù)招股說(shuō)明書披露，截至2019年9月30日，匯景控股共有17個(gè)在建項(xiàng)目，建筑面積450多萬(wàn)平方米，另外還有15塊土地作儲(chǔ)備。匯景控股表示，“目前每年交付的建筑面積約為20多萬(wàn)平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能完全消化公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。”02凈負(fù)債率連續(xù)4年超過(guò)200%與此同時(shí)，凈負(fù)債率居高不下也成為懸在匯景控股頭頂上的一把劍。Wind數(shù)顯示，截至2019年6月底，A股上市房企的凈負(fù)債率均值約為99.3%。同期，匯景控股的凈負(fù)債率為240.4%，最高時(shí)曾高達(dá)377.8%（2016年），最近4年都在200%之上。而在匯景控股20多億元的債務(wù)中，除了部分銀行貸款、信托融資，少量租賃負(fù)債，相當(dāng)一部分是關(guān)聯(lián)借款。截至2019年10月31日，公司來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貸款為12.34億元，超過(guò)公司借款總額的50%。報(bào)告期內(nèi)，公司支付給關(guān)聯(lián)方的貸款利息分別為3854.3萬(wàn)元、3796.0萬(wàn)元、3520.6萬(wàn)元、2186.4萬(wàn)元。此外 ，匯景控股的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，其中2017年為-0.95億元，2019年上半年為-3.17億元，短期扭轉(zhuǎn)無(wú)望，因?yàn)閰R景控股在招股說(shuō)明書中表示，由于持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，不能保證在將來(lái)錄得正面的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。值得注意的是，匯景控股的在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備大都位于廣東東莞，但在東莞的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商排名中，匯景控股只名列第28位，市場(chǎng)占有率為0.6%。另?yè)?jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，國(guó)內(nèi)銷售額前10名的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)駐東莞。對(duì)于與大企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技，實(shí)屬夾縫求生存的現(xiàn)狀，匯景控股認(rèn)為，“強(qiáng)大的品牌知名度連同土地采購(gòu)策略及成本控制措施將對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做出貢獻(xiàn)”。03發(fā)行估值百億誰(shuí)來(lái)接盤？港交所披露文件顯示，匯景控股的發(fā)行定價(jià)在1.93港元至2.39港元之間，以中位價(jià)2.16港元計(jì)算，集資凈額約為15.6億港元，主要用于項(xiàng)目或土地收購(gòu)、償還銀行貸款和充實(shí)運(yùn)營(yíng)資金。另?yè)?jù)匯景控股獨(dú)家保薦人中國(guó)銀河國(guó)際給出的招股信息，匯景控股的發(fā)行估值為101.4至125.57億港元之間。中國(guó)銀河國(guó)際認(rèn)為，以匯景控股2018年經(jīng)調(diào)整純利4.13億元人民幣計(jì)算，市盈率約27.6倍，按上限價(jià)2.39元計(jì)算，市值約125.5億元。不過(guò)，港股市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企的估值更基于運(yùn)營(yíng)規(guī)模。以同在2019年上市的新力控股（02103.HK）和銀城國(guó)際控股為例，截至1月9日收盤，新力控股的市值約為143億港元，銀城國(guó)際控股的市值約為35億港元。公開(kāi)信息顯示，新力控股 2019年全年的銷售額約為900億元，銀城國(guó)際控股2019年全年的銷售額約為200億元。而年均銷售不足為25億元的匯景控股，其發(fā)行估值也高達(dá)百億元，這種與公司規(guī)模嚴(yán)重背離的定價(jià)，可能會(huì)導(dǎo)致股份認(rèn)購(gòu)不足和股價(jià)破發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在這之前，銀城國(guó)際控股、德信中國(guó)上市時(shí)都曾面臨股份認(rèn)購(gòu)不足，被重新分配至國(guó)際發(fā)售的尷尬，比他們體量更小的匯景控股也可能會(huì)遭遇這種情況。一直以來(lái)，在大型房企與政策環(huán)境的雙重夾擊下，內(nèi)地中小房企生存艱難，通過(guò)上市融資也是不少房企拓展生存空間的辦法之一。在A股對(duì)房企IPO尚未破冰且排隊(duì)期長(zhǎng)的情況下，到香港上市成為內(nèi)地中小房企融資的一條重要通道。對(duì)匯景控股來(lái)說(shuō)，大體上也是這么一種情況。其上市后命運(yùn)如何，《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。（思維財(cái)經(jīng)出品）■即將重磅推出年度特刊，敬請(qǐng)期待！新方向·新變局——2019投資者年會(huì)暨頒獎(jiǎng)晚宴照片集錦[詳情]
長(zhǎng)江商報(bào) 原標(biāo)題：匯景控股凈負(fù)債率連續(xù)三年超200% 涉多起訴訟子公司股權(quán)及銀行賬戶屢遭凍結(jié) 長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 張璐 大房企爭(zhēng)奪頭部排名，小房企爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額。在大房企與政策環(huán)境的雙重夾擊下，借助IPO打開(kāi)融資閘門成為了中小房企“求生”的主要路徑。 日前，內(nèi)地小房企匯景控股有限公司(下稱“匯景控股”)在2019年12月31日開(kāi)始招股，預(yù)期于2020年1月16日開(kāi)始在聯(lián)交所買賣。 長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，這是一家非常典型的“迷你”型房企，2016年之后才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽(yáng)以及長(zhǎng)沙五個(gè)城市有所布局。2018年，匯景控股連同其合資企業(yè)的總合約銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)97.7%至25.62億元，雖然增速喜人但規(guī)模在地產(chǎn)界存在感不強(qiáng)。 同時(shí)，需要注意的是，體量不大的匯景控股，凈負(fù)債率卻不低。數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年，匯景控股凈負(fù)債率連續(xù)三年超過(guò)200%。今年上半年，其凈負(fù)債率仍無(wú)明顯緩解，依然高達(dá)240.4%。 此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，匯景控股涉及多起訴訟，子公司股權(quán)和銀行賬戶也屢被凍結(jié)。 1月3日，對(duì)于未來(lái)業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃，長(zhǎng)江商報(bào)記者向匯景控股方面發(fā)送采訪函，但是截至發(fā)稿前對(duì)方未回復(fù)。 去年上半年?duì)I收凈利雙降 日前，匯景控股通過(guò)港交所聆訊開(kāi)始招股，掛牌成功后，其成為東莞首家在香港上市的房企。 據(jù)悉，公司每股發(fā)售價(jià)1.93至2.39港元，以中位價(jià)2.16港元計(jì)算，上市集資凈額為15.6億港元。集資用途主要用作完成收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，占集資凈額55%，另20%作償還借貸，20%用作開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本，5%為營(yíng)運(yùn)資金。 資料顯示，匯景控股是一家成熟的中國(guó)綜合住宅及商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商，專注于廣東省及湖南省。公司的業(yè)務(wù)始于東莞的物業(yè)項(xiàng)目，并已逐步延伸至河源、長(zhǎng)三角城市群(包括安徽省、江蘇省及浙江省)及長(zhǎng)江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。 如果說(shuō)近兩年扎堆上市的美的置業(yè)、德信中國(guó)、中梁控股算是中小型房企，那么，匯景控股只能稱為“微型”房企。2016-2018年及2019年上半年（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告期內(nèi)”），公司連同合資企業(yè)合計(jì)銷售額分別為20.00億元、12.96億元、25.62億元、15.98億元。 據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200》，麟龍集團(tuán)以51.1億元的合約銷售額位居第200位，是當(dāng)年匯景控股體量的兩倍，此外，即便是在其大本營(yíng)東莞，匯景控股的銷售額也只能排名第28位，市場(chǎng)占有率0.6%。 報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元，13.16億元，凈利潤(rùn)分別為3.38億元、1.58億元、4.01億元、2.13億元。其中，2019年上半年，公司還出現(xiàn)營(yíng)收凈利雙降的局面，分別同比下降4.29%和11.23%。 不過(guò)，匯景控股有一個(gè)百億級(jí)的大夢(mèng)想，公司的土地儲(chǔ)備非常豐富，截至2019年9月30日，匯景控股共計(jì)擁有17個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地盤面積約200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工后的建筑面積為450萬(wàn)平方米，其中12個(gè)位于東莞。 另外，公司還有15塊土地作為儲(chǔ)備，地盤面積總計(jì)約100萬(wàn)平方米。這些儲(chǔ)備項(xiàng)目絕大多數(shù)位于東莞，河源和浙江平湖分別有1個(gè)和2個(gè)。報(bào)告期內(nèi)，匯景控股每年交付物業(yè)建筑面積20多萬(wàn)平方米，按照目前的速度，大概需要20多年才能消化現(xiàn)在的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。 不過(guò)，從市場(chǎng)格局來(lái)看，萬(wàn)科、碧桂園、金地、保利等房企均在東莞進(jìn)行激烈的角逐，匯景控股在東莞的市場(chǎng)份額遭到進(jìn)一步擠壓。 數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，在東莞已經(jīng)登記備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)信息記錄高達(dá)924條，其中，2017年中國(guó)銷售金額前10名的開(kāi)發(fā)商，有9個(gè)已經(jīng)進(jìn)軍了東莞。而根據(jù)開(kāi)發(fā)商于2017年發(fā)布的合同銷售數(shù)字，匯景控股集團(tuán)于東莞排名第47位，于合肥排名第59位。 因此，對(duì)于東莞本土的中小型房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)恐怕要面對(duì)“無(wú)地?zé)o貨”的窘境，而匯景控股只能夾縫求生存。不過(guò)，匯景控股卻在招股書中透露出難得的自信，其認(rèn)為強(qiáng)大的品牌知名度連同自己的土地采購(gòu)策略及成本控制措施將對(duì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。 凈負(fù)債率高達(dá)240% 長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，體量不大的匯景控股近幾年的凈負(fù)債率卻不低。數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年，匯景控股凈負(fù)債率分別為377.8%、278.5%、243.2%，連續(xù)三年超過(guò)200%。今年上半年，其凈負(fù)債率仍無(wú)明顯緩解，依然高達(dá)240.4%。 據(jù)華泰證券的研報(bào)顯示，截至2019年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企凈負(fù)債率分別為89%、119%和90%，匯景控股的凈負(fù)債率已進(jìn)前十。而面對(duì)凈負(fù)債率高企，匯景控股今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻為-3.17億元，匯景控股同時(shí)表示由于公司持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，公司不能保證在將來(lái)錄得正面的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。 有業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是如今從嚴(yán)的行業(yè)環(huán)境，還是企業(yè)自身的負(fù)債及業(yè)務(wù)布局，匯景控股的上市前景均不算樂(lè)觀，需面對(duì)破發(fā)、認(rèn)購(gòu)不足的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，長(zhǎng)江商報(bào)記整理發(fā)現(xiàn)，匯景控股涉及多起訴訟，其中包括多名供應(yīng)商及一名物業(yè)銷售代理針對(duì)公司提起的索償，以及公司針對(duì)其他實(shí)體提出的索償。 天眼查顯示，匯景控股間接附屬的全資子公司東莞市匯景嘉榆置業(yè)有限公司曾發(fā)生一次司法協(xié)助，于2017年9月30日被司法凍結(jié)股權(quán)500萬(wàn)元，凍結(jié)期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除凍結(jié)。河源市匯景房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在過(guò)去兩年發(fā)生三次司法協(xié)助，分別凍結(jié)股權(quán)5000萬(wàn)元。 此外，據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)披露，2018年上述東莞市匯景嘉榆置業(yè)有限公司曾發(fā)生一次司法協(xié)助，因金融借款糾紛被判決凍結(jié)其182097.09元的銀行存款或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的其它財(cái)產(chǎn)。 東莞市匯景凱倫灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被判決查封、扣押、凍結(jié)其477497.37元的財(cái)產(chǎn)。2019年，廣東南方都市報(bào)經(jīng)營(yíng)有限公司起訴，提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，最終法院判決凍結(jié)匯景控股1742088元的銀行存款或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的其它財(cái)產(chǎn)。 另外，匯景控股間接全資擁有的附屬子公司匯景集團(tuán)也有股權(quán)被凍結(jié)紀(jì)錄，大量的子公司賬戶及股權(quán)凍結(jié)紀(jì)錄顯然對(duì)匯景控股上市后發(fā)債融資不利。 責(zé)編：ZB[詳情]
原標(biāo)題：匯景控股沖港股：微型房企的大夢(mèng)想，靠控股股東借錢來(lái)實(shí)現(xiàn)？ 來(lái)源：微信公眾號(hào)“斑馬消費(fèi)” 2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)兩級(jí)分化加劇，頭部陣營(yíng)仍然高歌猛進(jìn)，中小玩家整體承壓，寒冬持續(xù)。 所以，去年以來(lái)爆發(fā)了一波中小房企上市潮，大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、德信中國(guó)、中梁控股、新力控股輪流去港交所敲鐘。如今，這個(gè)名單將再添一員——起家于東莞的匯景控股。 匯景控股堪稱微型房企，去年銷售額25.62億元，離進(jìn)入地產(chǎn)200強(qiáng)還有一倍的距離，2018年?duì)I業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別為22.38億元、4.01億元。 公司目前體量很小，可野心勃勃，在控股股東的資金支持下，拿下相對(duì)巨量的土地儲(chǔ)備，準(zhǔn)備在規(guī)模上下一番工夫。 運(yùn)營(yíng)能力的短板隨之顯現(xiàn)出來(lái)，不僅開(kāi)發(fā)、銷售慢，區(qū)域推展慢，還存在各種不合規(guī)事件，無(wú)證開(kāi)發(fā)、超期、人防不合格等等。 微型房企港股上市 近日，匯景控股有限公司（簡(jiǎn)稱“匯景控股”）通過(guò)港交所聆訊，即將在港股主板上市。 公司起步于廣東東莞，在廣東的東莞、河源，湖南的長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)，以及安徽合肥擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。 如果說(shuō)近兩年扎堆上市的美的置業(yè)、德信中國(guó)、中梁控股算是中小型房企，那么，匯景控股只能稱為微型房企。 2016年、2017年、2018年、2019年上半年，公司連同合資企業(yè)合計(jì)銷售額分別為20.00億元、12.96億元、25.62億元、15.98億元。 去年銷售額25.62億元，這是個(gè)什么概念？按照東莞的房?jī)r(jià)，一個(gè)不用太大的小區(qū)，十棟樓，差不多就可以賣到這個(gè)數(shù)。 克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排名，前200名的門檻是51億元。盡管匯景控股在招股書中強(qiáng)調(diào)2018年銷售額增長(zhǎng)了97.69%，但仍然只有前200名門檻的一半。 即便是在其大本營(yíng)東莞，公司的銷售額也只能排名第28位，市場(chǎng)占有率0.6%。另外，公司在長(zhǎng)沙市場(chǎng)排名第63位，市場(chǎng)占有率0.4%，在合肥排名第39位，市場(chǎng)占有率0.6%，在河源及衡陽(yáng)的市場(chǎng)占有率分別為1.3%及0.8%。 報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元，13.16億元，凈利潤(rùn)分別為3.38億元、1.58億元、4.01億元、2.13億元。 不僅業(yè)績(jī)波動(dòng)明顯，2019年上半年，公司還出現(xiàn)營(yíng)收凈利雙降的局面，分別同比下降4.29%和11.23%。 上市之后，公司將成為中國(guó)最小的上市房企之一。 雖然目前體量不行，但匯景控股有一個(gè)百億級(jí)的大夢(mèng)想。 截至2019年9月30日，公司旗下?lián)碛?7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，12個(gè)位于東莞，2個(gè)位于河源，合肥、長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)各一個(gè)。 以上項(xiàng)目地盤面積200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工后的建筑面積為450萬(wàn)平方米。其中，180萬(wàn)平方米已經(jīng)竣工，120萬(wàn)平方米正在開(kāi)發(fā)，150萬(wàn)平方米規(guī)劃為后期開(kāi)發(fā)。 另外，公司還有15塊土地作為儲(chǔ)備，地盤面積總計(jì)約100萬(wàn)平方米。這些儲(chǔ)備項(xiàng)目絕大多數(shù)位于東莞，河源和浙江平湖分別有1個(gè)和2個(gè)。 報(bào)告期內(nèi)，匯景控股每年交付物業(yè)建筑面積20多萬(wàn)平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能消化現(xiàn)在的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。 凈負(fù)債率連續(xù)多年超200% 匯景控股大舉買地，債臺(tái)高筑。 截至2019年10月31日，公司借款總額為24.36億元。在地產(chǎn)行業(yè)中，20多億負(fù)債不算多，但就公司自身而言，負(fù)債率一直處于緊繃狀態(tài)。 2016年末、2017年末、2018年末、2019年6月末，公司凈資本負(fù)債比率為377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。 截至2019年6月末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物2.19億元。同期，公司需償還的1年以內(nèi)貸款為7.18億元，現(xiàn)金短債比僅為0.3。 隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，幾筆大額預(yù)期投資已經(jīng)在路上：在建項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本28.40億元；公司已經(jīng)簽約的兩個(gè)東莞舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)安置成本31.85億元；完成收購(gòu)的土地預(yù)計(jì)額外成本11.03億元。 值得一提的是，公司20多億元的債務(wù)中，除了部分銀行貸款、信托融資，少量租賃負(fù)債，相當(dāng)一部分是關(guān)聯(lián)借款。 截至2019年10月31日，公司來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貸款為12.34億元，超過(guò)公司借款總額的50%。報(bào)告期內(nèi)，公司支付給關(guān)聯(lián)方的貸款利息分別為3854.3萬(wàn)元、3796.0萬(wàn)元、3520.6萬(wàn)元、2186.4萬(wàn)元。 匯景控股實(shí)際控制人為倫瑞祥、陳巧云夫婦，分別持有公司99%和1%的股權(quán)。 能隨隨便便拿出十幾個(gè)億借給公司，倫瑞祥何許人也？ 1995年，27歲的倫瑞祥開(kāi)始在東莞從事汽車行業(yè)，完成資本原始積累后，他在2002年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成立匯景豪庭，并逐步壯大，形成如今的擬上市公司。 企查查顯示，目前，倫瑞祥名下公司包括訊成汽車、匯景凱倫花園置業(yè)，持有商匯集團(tuán)、厚實(shí)置業(yè)少量股權(quán)，在匯景集團(tuán)擔(dān)任監(jiān)事、在中汽會(huì)展擔(dān)任董事。 當(dāng)然，還有大批公司和資產(chǎn)通過(guò)境外關(guān)系持有，難以計(jì)數(shù)。 倫瑞祥夫婦熱衷于投資物業(yè)，面積接近8萬(wàn)平方米。匯景控股招股書披露，夫婦倆控制的4家公司，在東莞、河源等地，持有大量投資物業(yè)，包括一棟門店大樓、一棟宿舍大樓、商鋪206個(gè)、住宅225套、車位610個(gè)。 運(yùn)營(yíng)能力跟不上？ 實(shí)際控制人倫瑞祥對(duì)匯景控股支持很大，公司也很有野心，以萬(wàn)科、碧桂園、恒大、金地4家為對(duì)標(biāo)，但公司的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力亟待提升。 前幾年地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)，而匯景控股的銷售額一直上躥下跳，2017年較2016年直接腰斬，2018年再翻倍，始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)。 今年行業(yè)調(diào)整對(duì)中小開(kāi)發(fā)商影響較大，匯景控股上半年賣了15.98億元，不知道能否完成突破。 公司2016年開(kāi)始走出東莞，劍指長(zhǎng)三角城市群和長(zhǎng)江中游城市群，但3年多的時(shí)間過(guò)去了，僅僅在合肥、長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)各推出一個(gè)項(xiàng)目，公司的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，仍由東莞大本營(yíng)貢獻(xiàn)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，項(xiàng)目集中于某一個(gè)區(qū)域，在宏觀調(diào)控的大背景下，受區(qū)域樓市行情影響較大，加大了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 除此之外，公司還曾多次因操盤項(xiàng)目違規(guī)被有關(guān)部門處罰，涉及的問(wèn)題包括無(wú)證開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)并無(wú)權(quán)利的土地、未遵守人防要求等，最普遍最典型的當(dāng)屬超期。公司在招股書中披露，旗下有14個(gè)項(xiàng)目未能在土地出讓合同約定的期限內(nèi)完成建設(shè)。 看來(lái)，做好房地產(chǎn)，光有錢，還是不夠呀。[詳情]
原標(biāo)題：又一小房企赴港IPO！匯景控股曾出現(xiàn)負(fù)面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 來(lái)源：資本邦 導(dǎo)語(yǔ)由于公司持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，公司不能保證，公司能于將來(lái)錄得正面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。因此，集團(tuán)或會(huì)要求大幅額外資本為其未來(lái)開(kāi)發(fā)活動(dòng)提供資金。概無(wú)法保證該等資本資源將于必須時(shí)獲得。 10月28日，資本邦訊，匯景控股有限公司（下稱匯景控股）于10月25日向港交所主板遞交其IPO招股書（申請(qǐng)版本），中國(guó)銀河國(guó)際證券（香港）有限公司為其獨(dú)家保薦人。 資料顯示，匯景控股是一家中國(guó)綜合住宅及商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商，專注于廣東省及湖南省。始于東莞的物業(yè)項(xiàng)目，公司已逐步延伸至河源、長(zhǎng)三角城市群（其包括安徽省、江蘇省及浙江省）及長(zhǎng)江中游城市群（其包括湖北省、湖南省及江西省）。 招股書透露，公司的物業(yè)項(xiàng)目包括住宅物業(yè)項(xiàng)目及綜合物業(yè)項(xiàng)目，包括推廣特色行業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目。公司的綜合物業(yè)項(xiàng)目通常包括住宅及商用物業(yè)。公司的住宅物業(yè)主要包括分層住宅、排樓、獨(dú)棟洋樓及別墅。公司的商用物業(yè)主要包括零售店鋪、購(gòu)物中心、寫字樓及（倘相關(guān)土地出讓合同規(guī)定）酒店。公司推廣特定行業(yè)的物業(yè)包括公司的“旅游康養(yǎng)生活”項(xiàng)目及“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”項(xiàng)目。 截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六個(gè)月，公司連同合資企業(yè)的合約銷售額為1，999.5百萬(wàn)元、1，296.1百萬(wàn)元、2，562.4百萬(wàn)元及1，598.4百萬(wàn)元，合約銷售建筑面積分別為187，192平方米、138，440平方米、214，264平方米及121，238平方米，且公司已開(kāi)發(fā)及交付總建筑面積分別為260，356平方米、107，576平方米、211，429平方米及130，467平方米的物業(yè)。 匯景控股招股書顯示，公司2016年-2018年度及截至2019年6月30日止的6個(gè)月，公司收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元及13.16億元；毛利分別為6.31億元、6.50億元、11.93億元及6.83億元；年內(nèi)溢利分別為3.39億元、1.58億元、4.01億元和2.13億元。 資本邦提示，土地收購(gòu)成本是匯景控股物業(yè)銷售成本的主要組成部分之一，其于截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六個(gè)月分別占物業(yè)發(fā)展銷售成本的19.2%、19.5%、19.4%及23.1%。由于近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，中國(guó)的地價(jià)普遍上漲，公司相信這將保持上升趨勢(shì)。倘公司無(wú)法以足以抵銷物業(yè)銷售成本增幅的較高價(jià)格出售公司的物業(yè)，公司的盈利能力將受到不利影響。 此外，公司參與城市更新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能需要較多成本及資源。城市更新是廣東省等各個(gè)省份推行的重建策略，主要針對(duì)舊市鎮(zhèn)、舊工廠及舊鄉(xiāng)村。城市更新發(fā)展項(xiàng)目通常涉及改建周期較長(zhǎng)、資本壓力大、規(guī)劃難度高、花費(fèi)更多精力與地方政府及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有居民磋商。此外，城市更新發(fā)展項(xiàng)目亦涉及復(fù)雜程序。基于該等原因，公司參與城市更新發(fā)展項(xiàng)目可能會(huì)令成本上升，原因?yàn)楣拘枰斗鸥鄷r(shí)間及資源完成規(guī)劃及取得必要的批準(zhǔn)，可能會(huì)對(duì)公司的業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)及財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。 匯景控股稱，倘公司的土地收購(gòu)失敗，公司或不能收回所投入的資源。公司主要透過(guò)第三方及藉助城市更新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)收購(gòu)?fù)恋赜糜陂_(kāi)發(fā)，但公司亦可能透過(guò)其他渠道（包括但不限于拍賣或公開(kāi)招標(biāo)程序）來(lái)收購(gòu)?fù)恋亍Ｓ谕?jī)記錄期間，總交易金額為人民幣21.8百萬(wàn)元的四項(xiàng)收購(gòu)事項(xiàng)或合作協(xié)議透過(guò)共同協(xié)議及╱或因未能滿足相關(guān)合約訂明的條件而終止（或失效）。于2019年6月30日，公司已就與該等收購(gòu)事項(xiàng)或合作協(xié)議有關(guān)的已付款額有其他應(yīng)收款項(xiàng)人民幣6.3百萬(wàn)元。于2019年6月30日，公司已就與收購(gòu)潛在項(xiàng)目有關(guān)的已付款額預(yù)付人民幣567.7百萬(wàn)元（該數(shù)額列作在本集團(tuán)因公司過(guò)錯(cuò)以外的原因而未能根據(jù)有關(guān)協(xié)議完成相關(guān)收購(gòu)事項(xiàng)的情況下通常可收回），其中人民幣136.1百萬(wàn)元與村企合作模式下推出的城市更新項(xiàng)目有關(guān)。此外，于2019年6月30日，公司就收購(gòu)?fù)恋赜?jì)劃產(chǎn)生作出進(jìn)一步付款人民幣1，102.6百萬(wàn)元的責(zé)任。 土地收購(gòu)可能會(huì)因多種原因失敗，其中多項(xiàng)因素為公司所不能控制。該等因素包括但不限于：（i）公司未能獲得相關(guān)政府批文；（ii）土地所有權(quán)的變動(dòng)（就城市更新發(fā)展而言，指當(dāng)?shù)胤諊淖兓唬╥ii）臨近地區(qū)的非預(yù)期城市或基建設(shè)施發(fā)展（例如，政府強(qiáng)制收購(gòu)?fù)恋赜糜诮ㄔO(shè)高速鐵路）；（iv）相關(guān)法律及政策的變動(dòng)；及（v）公司的對(duì)手方（包括現(xiàn)有土地業(yè)主）違反相關(guān)收購(gòu)合約。倘土地收購(gòu)不成功，概無(wú)法保證公司將能推進(jìn)公司的已計(jì)劃之發(fā)展，或公司可能無(wú)法收回所投入的資源（包括根據(jù)相關(guān)收購(gòu)協(xié)議已向原始土地業(yè)主預(yù)付的任何款項(xiàng)），即使當(dāng)土地收購(gòu)已失敗時(shí)，公司根據(jù)有關(guān)協(xié)議有權(quán)收取該等款項(xiàng)。 資本邦還注意到，匯景控股或面臨合資企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。于2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，公司從集團(tuán)合資企業(yè)湖南發(fā)展收取的應(yīng)收款項(xiàng)分別為人民幣128.3百萬(wàn)元、人民幣277.9百萬(wàn)元、人民幣458.8百萬(wàn)及人民幣471.8百萬(wàn)元。鑒于（i）應(yīng)收款項(xiàng)為無(wú)抵押，（ii）應(yīng)收款項(xiàng)金額于往績(jī)記錄期間呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，及（iii）湖南發(fā)展于往績(jī)記錄期間虧損，倘若湖南發(fā)展的信譽(yù)惡化或因任何理由而未能及時(shí)全數(shù)清償應(yīng)收款項(xiàng)，公司可能產(chǎn)生減值虧損，而公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)受到重大不利影響。此外，概無(wú)法保證公司將能從湖南發(fā)展悉數(shù)收響應(yīng)收款項(xiàng)或其將會(huì)及時(shí)結(jié)清應(yīng)付款項(xiàng)或根本無(wú)法結(jié)清。倘若未能及時(shí)結(jié)清，則集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、盈利能力及現(xiàn)金流可能會(huì)受到重大不利影響。 匯景控股坦言，截至2017年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六個(gè)月，公司存在負(fù)面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。截至2017年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六個(gè)月，公司的負(fù)面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別為人民幣94.6百萬(wàn)元及人民幣317.0百萬(wàn)元。由于公司持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，公司不能保證，公司能于將來(lái)錄得正面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。因此，集團(tuán)或會(huì)要求大幅額外資本為其未來(lái)開(kāi)發(fā)活動(dòng)提供資金。概無(wú)法保證該等資本資源將于必須時(shí)獲得。未能獲得額外資金或未能實(shí)現(xiàn)盈利能力及正面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，將會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大不利影響。 [詳情]
文 | 財(cái)聯(lián)社 李潔 繼德信中國(guó)（02019.HK）、銀城國(guó)際（01902.HK）今年在港交所敲鑼后，起家于東莞的小房企匯景控股向港股IPO發(fā)起了沖擊。 據(jù)港交所披露，匯景控股有限公司日前遞交了IPO招股書。招股書顯示，其2016年至2018年收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元；凈利潤(rùn)分別為3.4億元、1.6億元、4億元。 值得注意的是，該公司連續(xù)三年凈負(fù)債率超過(guò)200%。2016年-2018年，其凈負(fù)債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。 “很多企業(yè)上市前，會(huì)不斷融資做大規(guī)模，從而導(dǎo)致負(fù)債數(shù)據(jù)偏高，這也是投資者關(guān)注和擔(dān)心的問(wèn)題。”易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。存認(rèn)購(gòu)不足風(fēng)險(xiǎn) 數(shù)據(jù)顯示，2016年-2017年，匯景控股已開(kāi)發(fā)及交付總建筑面積分別為26.04萬(wàn)平方米、10.77萬(wàn)平方米、21.14萬(wàn)平方米的物業(yè)。 “匯景控股屬于區(qū)域型公司，本身知名度不大，但這兩年受益于區(qū)域市場(chǎng)的崛起，規(guī)模擴(kuò)張比較明顯。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師說(shuō)。 招股書顯示，根據(jù)開(kāi)發(fā)商于2017年發(fā)布的合同銷售數(shù)字，匯景控股集團(tuán)于東莞排名第47位，于合肥排名第59位。 而這家小型房企能否闖關(guān)IPO，以及闖關(guān)IPO后認(rèn)購(gòu)能否達(dá)到預(yù)期，仍存在較大變數(shù)。 “對(duì)于在香港上市來(lái)說(shuō)，最近的市場(chǎng)環(huán)境還不錯(cuò)，但大多數(shù)房地產(chǎn)公司股票的配售和銷售都相當(dāng)困難，主要原因是香港市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企的商業(yè)模式不太看好。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴財(cái)聯(lián)社記者。 他進(jìn)一步表示，因限購(gòu)、限售等因素，目前很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性比較差，這在很大程度影響到開(kāi)發(fā)商。 事實(shí)上，近一年以來(lái)登陸港交所的中小房企，多數(shù)都出現(xiàn)了公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足的情況，包括德信中國(guó)、萬(wàn)城控股、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等。 匯景控股在招股書中稱，此次計(jì)劃上市籌集的資金將主要用于以下用途：集團(tuán)訂立的若干收購(gòu)協(xié)議完成收購(gòu)?fù)恋丶绊?xiàng)目公司；開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的物業(yè)項(xiàng)目；償還現(xiàn)有計(jì)息銀行借款及其他借款；營(yíng)運(yùn)資金及其他一般公司用途提供資金。凈負(fù)債率高企 匯景控股前身為東莞匯景房地產(chǎn)，這是一家由倫瑞祥在2004年成立、以東莞為基地發(fā)展的房地產(chǎn)公司。直到2016年，匯景控股才開(kāi)始向東莞之外的城市拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 截至2019年1月31日，匯景控股共擁有16個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總計(jì)占地面積約200萬(wàn)平方米，落成時(shí)的規(guī)劃總建筑面積總計(jì)約450萬(wàn)平方米。 此次沖擊港股IPO，匯景控股方面表示近期已將業(yè)務(wù)拓展至湖南長(zhǎng)沙、安徽合肥及廣東河源，而在上述全部地點(diǎn)的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)甚少或全無(wú)經(jīng)驗(yàn)，不如新地區(qū)市場(chǎng)的其他當(dāng)?shù)丶案唤?jīng)驗(yàn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)商熟悉當(dāng)?shù)卣I(yè)務(wù)及消費(fèi)者，可能會(huì)處于劣勢(shì)。 引人關(guān)注的是，在進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，匯景控股的凈負(fù)債率出現(xiàn)快速攀升，并在2016年飆至375.4%的高點(diǎn)，2017年、2018年分別為277.2%、242.7%。 “雖然近兩年匯景控股凈負(fù)債率有所改善，但對(duì)于行業(yè)來(lái)講仍處于高位，這對(duì)其上市也會(huì)造成影響。”一家資管公司的高管向財(cái)聯(lián)社表示。 匯景控股在招股書中稱，集團(tuán)擁有高額負(fù)債及于未來(lái)可能產(chǎn)生額外負(fù)債，而可能未能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金以履行償還現(xiàn)有及未來(lái)負(fù)債的責(zé)任，現(xiàn)時(shí)擁有并將繼續(xù)需要高額負(fù)債。 招股書顯示，截至2018年底，匯景控股擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1.6億元，要求一年內(nèi)或按要求償還的貿(mào)易應(yīng)付賬款為7.3億元、其他應(yīng)付款項(xiàng)6.6億元、應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)14.3億元、計(jì)息銀行及其他借款9億元。 此外，匯景控股還有部分項(xiàng)目涉及法律問(wèn)題，帶來(lái)一定資金風(fēng)險(xiǎn)。例如，其收購(gòu)的東莞市清溪三星片區(qū)項(xiàng)目，由于并無(wú)所有權(quán)證登記，收購(gòu)該大樓的權(quán)利存在不能強(qiáng)制執(zhí)行或無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。[詳情]
Copyright ? 1996-2020 SINA Corporation, All Rights Reserved
新浪公司 版權(quán)所有
