文 | 財聯社 李潔

　　繼德信中國（02019.HK）、銀城國際（01902.HK）今年在港交所敲鑼后，起家于東莞的小房企匯景控股向港股IPO發起了沖擊。

　　據港交所披露，匯景控股有限公司日前遞交了IPO招股書。招股書顯示，其2016年至2018年收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元；凈利潤分別為3.4億元、1.6億元、4億元。

　　值得注意的是，該公司連續三年凈負債率超過200%。2016年-2018年，其凈負債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。

　　“很多企業上市前，會不斷融資做大規模，從而導致負債數據偏高，這也是投資者關注和擔心的問題。”易居智庫中心研究總監嚴躍進對財聯社記者表示。存認購不足風險

　　數據顯示，2016年-2017年，匯景控股已開發及交付總建筑面積分別為26.04萬平方米、10.77萬平方米、21.14萬平方米的物業。

　　“匯景控股屬于區域型公司，本身知名度不大，但這兩年受益于區域市場的崛起，規模擴張比較明顯。”一家房產機構分析師說。

　　招股書顯示，根據開發商于2017年發布的合同銷售數字，匯景控股集團于東莞排名第47位，于合肥排名第59位。

　　而這家小型房企能否闖關IPO，以及闖關IPO后認購能否達到預期，仍存在較大變數。

　　“對于在香港上市來說，最近的市場環境還不錯，但大多數房地產公司股票的配售和銷售都相當困難，主要原因是香港市場對內地房企的商業模式不太看好。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴財聯社記者。

　　他進一步表示，因限購、限售等因素，目前很多城市的房地產市場流動性比較差，這在很大程度影響到開發商。

　　事實上，近一年以來登陸港交所的中小房企，多數都出現了公開發售認購不足的情況，包括德信中國、萬城控股、大發地產、美的置業、弘陽地產等。

　　匯景控股在招股書中稱，此次計劃上市籌集的資金將主要用于以下用途：集團訂立的若干收購協議完成收購土地及項目公司；開發公司現有的物業項目；償還現有計息銀行借款及其他借款；營運資金及其他一般公司用途提供資金。凈負債率高企

　　匯景控股前身為東莞匯景房地產，這是一家由倫瑞祥在2004年成立、以東莞為基地發展的房地產公司。直到2016年，匯景控股才開始向東莞之外的城市拓展房地產業務。

　　截至2019年1月31日，匯景控股共擁有16個物業開發項目，總計占地面積約200萬平方米，落成時的規劃總建筑面積總計約450萬平方米。

　　此次沖擊港股IPO，匯景控股方面表示近期已將業務拓展至湖南長沙、安徽合肥及廣東河源，而在上述全部地點的過往經驗甚少或全無經驗，不如新地區市場的其他當地及更富經驗的物業開發商熟悉當地政府、業務及消費者，可能會處于劣勢。

　　引人關注的是，在進行規模擴張的同時，匯景控股的凈負債率出現快速攀升，并在2016年飆至375.4%的高點，2017年、2018年分別為277.2%、242.7%。

　　“雖然近兩年匯景控股凈負債率有所改善，但對于行業來講仍處于高位，這對其上市也會造成影響。”一家資管公司的高管向財聯社表示。

　　匯景控股在招股書中稱，集團擁有高額負債及于未來可能產生額外負債，而可能未能產生足夠現金以履行償還現有及未來負債的責任，現時擁有并將繼續需要高額負債。

　　招股書顯示，截至2018年底，匯景控股擁有現金及現金等價物1.6億元，要求一年內或按要求償還的貿易應付賬款為7.3億元、其他應付款項6.6億元、應付關聯方款項14.3億元、計息銀行及其他借款9億元。

　　此外，匯景控股還有部分項目涉及法律問題，帶來一定資金風險。例如，其收購的東莞市清溪三星片區項目，由于并無所有權證登記，收購該大樓的權利存在不能強制執行或無效的風險。