原標題：匯景控股百億市值“泡沫”

　　來源： 地產K線

　　二次遞交IPO招股書不到三個月，港交所傳來了東莞房企匯景控股（09968.HK）上市的鐘聲。

　　1月16日上午，匯景控股開始于聯交所主板買賣，開盤價為1.94港元/股，較招股價微漲0.01港元，并以1.95港元/股收盤，漲1.04%，總市值102.45億港元，市盈率24.67倍。相對匯景控股不足16億的年銷售額而言，這一估值在內房股中處于偏高水平。

　　據WIND數據，目前港股房地產股的市盈率普遍在5-8倍之間，較高的市盈率在10-12倍。以2019年剛上市的德信中國（02019.HK）為例，2019年合約銷售額450.8億元，但其市盈率僅為5.06倍，總市值為80.74億元。

　　同樣新近上市的新力控股（02103.HK），年銷售近1000億，市值卻也僅144.2億，而匯景控股市值與之相當，近4年的年均銷售額卻不足25億。

　　據匯景控股上市前一天的公告，根據公開發售初步提呈發售的發售股份未獲足額認購，合共接獲3180份有效申請，認購合共2535.4萬股公開發售股份，相當于根據公開發售初步可供認購的公開發售股份總數7881萬股約0.32倍。不知這是否與定價過高有關？

　　作為2020年第一家在港上市的小房企，匯景控股可謂極具代表性，比如前期認購不足以及規模小、負債高等。這是一家非常典型的“迷你”型房企。

　　2002年，憑借著早期在汽車行業里積累的財富，時年34歲的倫瑞祥成立了東莞市匯景豪庭房地產（匯景控股前身），開始涉足房地產行業。2016年之后，匯景控股才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽以及長沙五個城市有所布局。

　　更新后的招股書顯示，匯景控股2019年上半年匯景控股累計銷售面積為12.12萬平米，實現銷售額15.98億元，實現營業收入13.16億元，對應毛利潤、凈利潤分別為6.83億元、2.13億元。

　　據克而瑞研究中心發布的《2018年度中國房地產企業銷售金額TOP200》，麟龍集團以51.1億元的合約銷售額位居第200位，而匯景控股同期的合約銷售額僅25.6億元，約為前者的一半。

　　規模偏小，作為本土房企，匯景控股在大本營東莞面臨的激烈競爭局面。有數據顯示，截至2018年5月，在東莞已經登記備案的房地產開發商企業信息記錄高達924條，其中，2017年中國銷售金額前10名的開發商，有9個已經進軍了東莞。

　　實際上，匯景控股的危機感不止來自于外部的競爭局面，其自身的財務壓力也不小。

　　上市申請材料顯示，2016年~2018年，其凈負債率分別為377.8%、278.5%、243.2%，這一數據連續三年超過200%，截至2019年上半年，凈負債率仍沒有得到明顯的緩解，依然超過200%，達240.4%。

　　而據克而瑞研究中心數據，2016~2018年176家房企加權平均凈負債率均不超過90%，其中，2018年這一數據為85.15%，較年初降低了3.95個百分點，54%的企業的凈負債率有所下降。而同期，匯景控股的凈負債率約為該數值的3倍。

　　此外，截至2018年底，匯景控股擁有現金及現金等價物1.6億元，而同期須償還的一年內的銀行貸款及其他貸款約9.0億元，由此可得其現金短債比為0.18。

　　而據億瀚智庫發布的《2018上市房企現金短債比TOP100》，TOP100房企平均現金短債比為2.17，其中，漢港控股位居100位，其現金短債比為0.88，是匯景控股的近5倍。

　　進入2019年，盡管上半年的現金及現金等價物為2.1億元，同比增長了11.4%，但同期須償還的一年內的銀行貸款及其他貸款也增至11.1億元，現金短債比仍維持在低位，為0.19，財務壓力依舊巨大。

　　認購遇冷，連續三年凈負債率超200%，2019年上半年現金短債比僅為0.19，規模偏小而債務壓身的匯景控股能否借助資本市場力量越過寒冬，它的百億市值是否“預留”了下跌空間？

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責任編輯：王帥