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　　原標(biāo)題：匯景控股沖港股：微型房企的大夢想，靠控股股東借錢來實(shí)現(xiàn)？

　　來源：微信公眾號“斑馬消費(fèi)”

　　2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)兩級分化加劇，頭部陣營仍然高歌猛進(jìn)，中小玩家整體承壓，寒冬持續(xù)。

　　所以，去年以來爆發(fā)了一波中小房企上市潮，大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、德信中國、中梁控股、新力控股輪流去港交所敲鐘。如今，這個(gè)名單將再添一員——起家于東莞的匯景控股。

　　匯景控股堪稱微型房企，去年銷售額25.62億元，離進(jìn)入地產(chǎn)200強(qiáng)還有一倍的距離，2018年?duì)I業(yè)收入、凈利潤分別為22.38億元、4.01億元。

　　公司目前體量很小，可野心勃勃，在控股股東的資金支持下，拿下相對巨量的土地儲備，準(zhǔn)備在規(guī)模上下一番工夫。

　　運(yùn)營能力的短板隨之顯現(xiàn)出來，不僅開發(fā)、銷售慢，區(qū)域推展慢，還存在各種不合規(guī)事件，無證開發(fā)、超期、人防不合格等等。

　　微型房企港股上市

　　近日，匯景控股有限公司（簡稱“匯景控股”）通過港交所聆訊，即將在港股主板上市。

　　公司起步于廣東東莞，在廣東的東莞、河源，湖南的長沙、衡陽，以及安徽合肥擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　如果說近兩年扎堆上市的美的置業(yè)、德信中國、中梁控股算是中小型房企，那么，匯景控股只能稱為微型房企。

　　2016年、2017年、2018年、2019年上半年，公司連同合資企業(yè)合計(jì)銷售額分別為20.00億元、12.96億元、25.62億元、15.98億元。

　　去年銷售額25.62億元，這是個(gè)什么概念？按照東莞的房價(jià)，一個(gè)不用太大的小區(qū)，十棟樓，差不多就可以賣到這個(gè)數(shù)。

　　克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排名，前200名的門檻是51億元。盡管匯景控股在招股書中強(qiáng)調(diào)2018年銷售額增長了97.69%，但仍然只有前200名門檻的一半。

　　即便是在其大本營東莞，公司的銷售額也只能排名第28位，市場占有率0.6%。另外，公司在長沙市場排名第63位，市場占有率0.4%，在合肥排名第39位，市場占有率0.6%，在河源及衡陽的市場占有率分別為1.3%及0.8%。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司營業(yè)收入分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元，13.16億元，凈利潤分別為3.38億元、1.58億元、4.01億元、2.13億元。

　　不僅業(yè)績波動明顯，2019年上半年，公司還出現(xiàn)營收凈利雙降的局面，分別同比下降4.29%和11.23%。

　　上市之后，公司將成為中國最小的上市房企之一。

　　雖然目前體量不行，但匯景控股有一個(gè)百億級的大夢想。

　　截至2019年9月30日，公司旗下?lián)碛?7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，12個(gè)位于東莞，2個(gè)位于河源，合肥、長沙、衡陽各一個(gè)。

　　以上項(xiàng)目地盤面積200萬平方米，預(yù)計(jì)竣工后的建筑面積為450萬平方米。其中，180萬平方米已經(jīng)竣工，120萬平方米正在開發(fā)，150萬平方米規(guī)劃為后期開發(fā)。

　　另外，公司還有15塊土地作為儲備，地盤面積總計(jì)約100萬平方米。這些儲備項(xiàng)目絕大多數(shù)位于東莞，河源和浙江平湖分別有1個(gè)和2個(gè)。

　　報(bào)告期內(nèi)，匯景控股每年交付物業(yè)建筑面積20多萬平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能消化現(xiàn)在的項(xiàng)目儲備。

　　凈負(fù)債率連續(xù)多年超200%

　　匯景控股大舉買地，債臺高筑。

　　截至2019年10月31日，公司借款總額為24.36億元。在地產(chǎn)行業(yè)中，20多億負(fù)債不算多，但就公司自身而言，負(fù)債率一直處于緊繃狀態(tài)。

　　2016年末、2017年末、2018年末、2019年6月末，公司凈資本負(fù)債比率為377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。

　　截至2019年6月末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物2.19億元。同期，公司需償還的1年以內(nèi)貸款為7.18億元，現(xiàn)金短債比僅為0.3。

　　隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，幾筆大額預(yù)期投資已經(jīng)在路上：在建項(xiàng)目總開發(fā)成本28.40億元；公司已經(jīng)簽約的兩個(gè)東莞舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)安置成本31.85億元；完成收購的土地預(yù)計(jì)額外成本11.03億元。

　　值得一提的是，公司20多億元的債務(wù)中，除了部分銀行貸款、信托融資，少量租賃負(fù)債，相當(dāng)一部分是關(guān)聯(lián)借款。

　　截至2019年10月31日，公司來自關(guān)聯(lián)方的貸款為12.34億元，超過公司借款總額的50%。報(bào)告期內(nèi)，公司支付給關(guān)聯(lián)方的貸款利息分別為3854.3萬元、3796.0萬元、3520.6萬元、2186.4萬元。

　　匯景控股實(shí)際控制人為倫瑞祥、陳巧云夫婦，分別持有公司99%和1%的股權(quán)。

　　能隨隨便便拿出十幾個(gè)億借給公司，倫瑞祥何許人也？

　　1995年，27歲的倫瑞祥開始在東莞從事汽車行業(yè)，完成資本原始積累后，他在2002年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成立匯景豪庭，并逐步壯大，形成如今的擬上市公司。

　　企查查顯示，目前，倫瑞祥名下公司包括訊成汽車、匯景凱倫花園置業(yè)，持有商匯集團(tuán)、厚實(shí)置業(yè)少量股權(quán)，在匯景集團(tuán)擔(dān)任監(jiān)事、在中汽會展擔(dān)任董事。

　　當(dāng)然，還有大批公司和資產(chǎn)通過境外關(guān)系持有，難以計(jì)數(shù)。

　　倫瑞祥夫婦熱衷于投資物業(yè)，面積接近8萬平方米。匯景控股招股書披露，夫婦倆控制的4家公司，在東莞、河源等地，持有大量投資物業(yè)，包括一棟門店大樓、一棟宿舍大樓、商鋪206個(gè)、住宅225套、車位610個(gè)。

　　運(yùn)營能力跟不上？

　　實(shí)際控制人倫瑞祥對匯景控股支持很大，公司也很有野心，以萬科、碧桂園、恒大、金地4家為對標(biāo)，但公司的地產(chǎn)運(yùn)營能力亟待提升。

　　前幾年地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)，而匯景控股的銷售額一直上躥下跳，2017年較2016年直接腰斬，2018年再翻倍，始終沒有實(shí)質(zhì)性的增長。

　　今年行業(yè)調(diào)整對中小開發(fā)商影響較大，匯景控股上半年賣了15.98億元，不知道能否完成突破。

　　公司2016年開始走出東莞，劍指長三角城市群和長江中游城市群，但3年多的時(shí)間過去了，僅僅在合肥、長沙、衡陽各推出一個(gè)項(xiàng)目，公司的各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)，仍由東莞大本營貢獻(xiàn)。

　　從長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目集中于某一個(gè)區(qū)域，在宏觀調(diào)控的大背景下，受區(qū)域樓市行情影響較大，加大了公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　除此之外，公司還曾多次因操盤項(xiàng)目違規(guī)被有關(guān)部門處罰，涉及的問題包括無證開發(fā)、開發(fā)并無權(quán)利的土地、未遵守人防要求等，最普遍最典型的當(dāng)屬超期。公司在招股書中披露，旗下有14個(gè)項(xiàng)目未能在土地出讓合同約定的期限內(nèi)完成建設(shè)。

　　看來，做好房地產(chǎn)，光有錢，還是不夠呀。

責(zé)任編輯：李朝霞