原標(biāo)題：瘋狂甩賣150億元項目 新城控股斷臂能否求生？

　　來源：重慶商報

　　曾高速發(fā)展的新城控股，如今斗轉(zhuǎn)直下岌岌可危，陷入風(fēng)暴中的新城控股正在通過出售資產(chǎn)回籠資金。前晚公司決定出售不超過150億元的項目公司股權(quán)債權(quán)，目前金科股份接盤其中六個項目，其他項目的接盤方包括中駿、龍湖、旭輝、仁恒、寶龍等房企。業(yè)內(nèi)人士透露，新城控股今年5月9.1億元拿下的重慶唐家沱地塊或許也在出售之列。

　　公司出售150億元的項目

　　7月24日晚，新城控股對外公告，當(dāng)天公司召開的董事會通過了《關(guān)于明確公司經(jīng)營策略及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的議案》，決定出售不超過150億元的項目公司股權(quán)債權(quán)，對價參考累計投入確定。這批擬轉(zhuǎn)讓項目的總貨值約為450億元，其中2019年可推貨值約為100億元、2020年可推貨值約為250億元、2021年可推貨值約為100億元。

　　在另一則公告中，新城還披露了首批出售的10個項目詳情。公告顯示，截至2019年7月24日，新城就10個項目公司與交易對方簽訂了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對價約為41.5億元，約占公司2018年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的13.62%，全部以現(xiàn)金支付。此前，新城控股針對市場傳聞發(fā)布澄清公告，確認約有40個項目公司的股權(quán)正在洽談、協(xié)商出售。

　　已售均為上半年拿地項目

　　首批出售的10個項目都是新城近期新獲取、尚未銷售的純住宅項目，分別位于杭州、常熟、太原、嘉興、宿州、上饒、許昌、青島、日照及平湖。全部項目都是今年上半年拿地，除了7月5日剛剛成立的浙江嘉興市平湖悅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有財務(wù)數(shù)據(jù)外，其余9個項目營收全部為零，項目目前全部處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段，因此負債很大，甚至有7月份剛剛拿到的地，新城控股的擴張收縮意圖明顯。

　　此前，有市場傳聞稱，新城控股已經(jīng)開始打包旗下資產(chǎn)，目前有約68個項目的權(quán)益待售，金科將成為第一個接盤的買家。

　　新城控股在7月22日深夜發(fā)布關(guān)于市場傳聞的澄清公告，稱已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個（含合聯(lián)營項目）。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，剛拍的土地，資產(chǎn)變現(xiàn)周期本來就長，在開發(fā)銷售過程中也會產(chǎn)生很多費用。“從資產(chǎn)處置的角度，這部分資產(chǎn)肯定會被優(yōu)先處置。而從接盤者的角度，由于新城控股近年來也以全國性擴張為主要策略，甩賣的資產(chǎn)也遍及全國各地。上述房企人士稱，對接盤企業(yè)來說，一些項目也可以對各自企業(yè)的發(fā)展做有益補充。

　　金科17億拿下6個項目

　　金科股份亦7月24日晚間公告，公司全資子公司擬平價收購新城控股下屬6家房地產(chǎn)項目公司股權(quán)，交易完成后公司將持有6家房地產(chǎn)項目公司100%股權(quán)，預(yù)計成交總額約為17.21億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為1億元，收購?fù)瓿珊箢A(yù)計歸還金額為16.21億元的原股東借款。

　　金科股份稱，此次交易涉及項目公司主要從事住宅項目開發(fā)，交易完成后預(yù)計可為公司新增計容建筑面積102.22萬平方米。金科股份表示，此次交易，旨在貫徹落實“地產(chǎn)+服務(wù)”的雙輪驅(qū)動，推動“四位一體”協(xié)同發(fā)展，堅持省域深耕策略，進一步豐富公司土儲資源，有效提升公司銷售規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績；此次交易涉及項目所在位置符合公司目前總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，且可貢獻銷售規(guī)模，交易風(fēng)險可控，能獲取合理的投資收益。

　　金科股份接手的項目公司包括：平湖悅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、青島悅茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、日照億鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、上饒市悅盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上饒悅盛”）100%股權(quán)、宿州新城金悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、許昌金宏房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)。這6家項目公司對應(yīng)地塊位于浙江平湖、青島黃島區(qū)、日照高新區(qū)、江西上饒、安徽宿州、河南許昌等地，均處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段。計容建筑面積最大的是上饒悅盛的兩處地塊，達到33.63萬平方米。

　　據(jù)新城控股公告，剩余4個項目涉及收購方包括中駿、龍湖、旭輝、仁恒、寶龍等房企，其中仁恒以12.7億元收購常熟新城項目，龍湖則以約9億元收購太原項目。

　　除了甩賣項目還在加快銷售

　　據(jù)公司2018年年報，新城控股有295個在建項目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，土拓貨值排名行業(yè)第五，新增商業(yè)用地21幅。

　　新城控股出售的項目還未涉及沉淀資金的商業(yè)項目吾悅廣場。新城控股也明確表示，還將持續(xù)發(fā)展投資性房地產(chǎn)。在2019年度40億元租金和管理費收入的基礎(chǔ)上，2020年、2021年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費收入目標(biāo)不低于60億元和90億元。

　　除了出售項目回籠資金，新城控股也在加快銷售，他們已在公司內(nèi)部推出員工優(yōu)惠買房活動。

　　截至目前，新城控股仍確定今年的銷售目標(biāo)為2700億元。今年前6個月，新城累計合同銷售金額為1224億元，目標(biāo)完成率為45%。

　　如果新城控股能達成銷售目標(biāo)，還能繼續(xù)保持2018年92%回款率，現(xiàn)金流無疑會有所增加。只是，在下半年樓市行情并不明朗，公司風(fēng)暴還未遠去的情況下，新城控股能否如期完成目標(biāo)還很難說。

　　新城為什么甩賣項目？

　　據(jù)了解，新城控股和弘陽在長三角本來就有合作項目，一些弘陽操盤的項目，新城就選擇退出將股權(quán)平價出售給弘陽。

　　有分析人士認為，新城控股此番出售住宅項目也屬無奈，一方面由于前董事長涉案被捕，致使公司的聲譽受到較大影響，原先的項目合作方恐怕也未必會愿意繼續(xù)合作；另一方面，相對于商業(yè)地產(chǎn)項目，住宅項目的變現(xiàn)率更快，也更容易找到買家。

　　新城控股表示，這輪交易完成可收回部分上半年已支付的土地款，預(yù)計可新增凈現(xiàn)金約150億元，預(yù)計可減少該部分項目當(dāng)年度后續(xù)開發(fā)成本及費用支出約30億元。據(jù)上證報

　　甩賣項目能否提振股價？

　　在前任董事長因涉嫌犯罪被批準(zhǔn)逮捕后，新城控股就已經(jīng)吃了數(shù)個跌停。

　　在7月22日晚間公告將甩賣資產(chǎn)后，7月23日，新城控股收報跌停。7月24日，股價小幅回升，收盤時報26.97元/股，總市值為609億元。

　　市場普遍憂慮目前新城控股的負債情況，甩賣資產(chǎn)是否意味著公司債務(wù)情況面臨壓力呢？

　　新城控股表示，本次交易目的為公司根據(jù)戰(zhàn)略需要，積極應(yīng)對市場變化，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　隨著新城控股后續(xù)仍會繼續(xù)披露資產(chǎn)交易情況，其股價走勢究竟如何，也備受市場關(guān)注。

　　從目前來看，各大基金并未繼續(xù)調(diào)降新城控股估值。而有分析師也表示，隨著新城控股經(jīng)營策略趨于保守，原有的估值將進行重構(gòu)。接下來新城究竟在拿地策略、擴張規(guī)模上如何發(fā)展，是值得后續(xù)觀察的。

　　此外，大股東質(zhì)押情況也是關(guān)注焦點。在新城控股股價波動期間，控股股東富域發(fā)展的多筆質(zhì)押受關(guān)注。據(jù)上證報