新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經(jīng)營(yíng)中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴(yán)的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素，工作考驗(yàn)也將加大。新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)在中報(bào)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)房企主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行梳理，考評(píng)各房企經(jīng)營(yíng)成色，為CFO工作成績(jī)打分。

　　截止今年上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，德信中國(guó)及CFO整體的財(cái)務(wù)成績(jī)平均分為77.65分，表現(xiàn)相對(duì)較差。德信中國(guó)現(xiàn)在負(fù)責(zé)管理集財(cái)務(wù)事務(wù)的為單蓓，其于2020年8月獲委任為執(zhí)行董事、助理總裁兼財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理。單蓓于2011年5月加入德信地產(chǎn)集團(tuán)，先后擔(dān)任項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理、資金管理中心副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)管理中心副總經(jīng)理等職務(wù)。單蓓在加入德信地產(chǎn)集團(tuán)之前，曾在中國(guó)一間房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任會(huì)計(jì)。

　　首先，從有息負(fù)債規(guī)模及結(jié)構(gòu)來看，截至2020年6月末，德信中國(guó)的有息負(fù)債合計(jì)187.26億元，較2019年同期增長(zhǎng)85.11%，負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)較快。

　　而在杠桿率方面， 截至2020年6月末，德信中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.28%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.21%，超出監(jiān)管給出的“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%”紅線。截至6月末，德信中國(guó)的凈資本負(fù)債比率由2019年底的68.7%增加了7.6個(gè)百分點(diǎn)，至76.3%。值得一提的是， 2015年至2017年，德信中國(guó)的凈負(fù)債率分別高達(dá)278.7%、435.2%和275.7%，2018年這一比率驟降至67.6%，得益于少數(shù)股東權(quán)益的激增及現(xiàn)金的增加。

　　從明股實(shí)債等隱性債務(wù)來看。對(duì)于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實(shí)債”的或有債務(wù)情況，可以從少數(shù)股權(quán)占總股權(quán)比重、對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資占總資產(chǎn)比重等方面，從側(cè)面定性了解或有債務(wù)的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比與2年前少數(shù)股東權(quán)益占比進(jìn)行比較，通過權(quán)益比與收益比的差別，并結(jié)合公司集資公司背后金融機(jī)構(gòu)等的進(jìn)出情況等，可大致判斷“明股實(shí)債”的可能性大小。

　　2020年上半年，德信中國(guó)對(duì)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)的投資為52.77億元，占比總資產(chǎn)僅6.69%。而當(dāng)期公司的少數(shù)股東損益為6.43億元，占公司13.43億元凈利潤(rùn)的47.88%，若考慮房地產(chǎn)的兩年結(jié)算周期，需對(duì)應(yīng)到兩年前的項(xiàng)目權(quán)益比，2018年H1公司的少數(shù)股東權(quán)益占比為49.82%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數(shù)股東權(quán)益為74.2億元，占總權(quán)益的57.64%，已經(jīng)超出歸母權(quán)益，少數(shù)股東不再“少數(shù)”。

　　在債務(wù)對(duì)于利潤(rùn)表的影響方面，截至6月末，德信中國(guó)的利息支出為8.58億元，占當(dāng)期76.49億元營(yíng)收的11.22%，而資本利利息為4.73億元，利息資本化率55.13%，在地產(chǎn)行業(yè)這一資本化水平不算高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，公司的ROE為13.38%，除了收益的增長(zhǎng)外，與少數(shù)股東權(quán)益相比，歸母權(quán)益增長(zhǎng)相對(duì)得到控制也是重要原因。

　　而相對(duì)于可以在一定程度上得到“美化”財(cái)務(wù)指標(biāo)，融資成本往往可以更真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)的實(shí)況及市場(chǎng)認(rèn)可度。今年上半年，德信中國(guó)的平均融資成本為8.9%，在上半年相對(duì)寬松的融資環(huán)境中，這一融資成本并不占優(yōu)勢(shì)。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，截至2020年6月末，德信中國(guó)的土儲(chǔ)建面為1570.52萬平方米，是2019年銷售建面的6倍多，土儲(chǔ)相對(duì)充裕。上半年，德信中國(guó)拿地均價(jià)7502.3元/平方米，約占當(dāng)期銷售均價(jià)的35%，土地成本不算高。但是從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，并不算合理，截至2020年6月末的1570.52萬平方米土地儲(chǔ)備中，杭州和溫州兩地的占比超50%，浙江省內(nèi)較為集中，存在一定的單一地域風(fēng)險(xiǎn)。并且，三四線城市土儲(chǔ)較多，存在去化風(fēng)險(xiǎn)。

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