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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，明發集團及CFO整體的財務成績平均分為79.33分，表現相對較差。明發集團現任首席財務官為潘永存，于2008年5月2日加盟明發，為首席財務官、公司秘書及本公司于香港的兩名授權代表之一。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，明發集團的有息負債規模為58.31億元，較上年同期下降31.11%，是為數不多有息負債規模縮減的房企。但從負債結構來看，短期有息負債占比高達86.93%，而現金短債比僅0.62倍，存在較大的短期償債壓力。借新還舊本是房地產公司的常見手段，缺錢的明發集團上半年也進行了幾筆融資，并且發債成本非常高，但顯然還遠遠不夠。其于1月，發行了2.2億、利率15%的美元債，之后在6月又發行了1.76億、22%的美元債，1月的發債成本已然畸高，半年時間又漲了7個百分點，說明了資本對明發集團的認可度較低，高風險自然就要匹配高回報。

　　而在杠桿率方面， 截至2020年6月末，明發集團的資產負債率為76.72%，而剔除預收賬款后的資產負債率為68.63%，凈負債率僅15%，杠桿率較低。

　　從明股實債等隱性債務來看。對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，明發集團對合營、聯營的投資為20.55億元、18.61億元，占比總資產僅5.20%。而當期公司的少數股東損益為0.95億元，占凈利潤的11.22%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為7.77%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數股東權益為18.72億元，占總權益的10.67%。

　　在債務對于利潤表的影響方面，截至2020年6月末，明發集團上半年的利息開支為2.93億元，占當期營業收入的3.81%，而利息資本化金額達到2.93億元，也就是說利息資本化率高達100%。Wind數據顯示，其上半年的ROE為4.92%，雖然較2019年上半年有所上升，但依然較低。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，截至6月末，明發集團的土儲建面為2250萬平方米，是2019年銷售面積的15倍，土儲相對充足，但以目前的去化能力，或會因土儲去化周期過長而承擔較多的成本。Wind數據顯示，截至2020年6月末，公司的ROIC僅1.07%。

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