新浪財經房產|大眼樓管

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，寶龍地產及CFO整體的財務成績平均分為78.75分，表現相對較差。寶龍地產現任首席財務官為廖明舜，2009年8月加盟寶龍地產，為公司副總裁，分管財務管理中心、資金管理中心、資產管理中心，負責本公司整體資本運作、融資、稅務及綜合財務管控。在加入寶龍地產前，其曾擔任福建省政府農辦及福建大世界企業集團有限公司董事、財務總監、財務公司總經理、福建東百集團股份有限公司獨立董事、福建省會計學會民營分會副秘書長等職務。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，寶龍地產有息負債規模合計為592.5億元，較2019年同期增長19.47%，其中短期有息負債占比為38.32%。截至6月末，公司貨幣資金為264.42億元，對短債的覆蓋系數為1.16倍，除掉受限制現金后，覆蓋系數為0.98倍，現金水平一般。

　　而在杠桿率方面， 截至2020年6月末，寶龍地產的資產負債率為76.28%，而剔除預收款后的資產負債率為73.24%，觸及監管給出的“剔除預收后資產負債率不超70%”紅線。期末公司凈負債率為80%，分拆商業上市較大程度地降低了公司的杠桿率。此外，寶龍地產還有8.01億元的永續債，調整永續債后的資產負債率上升3個百分點至76.74%。

　　從明股實債等隱性債務來看。對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，寶龍地產對合營、聯營的投資為59.7億元，占比總資產僅3.45%。而當期公司的少數股東損益為12.45億元，占凈利潤的35.62%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為11.35%，與2020年H1的損益占比有一定的差距。通常來說，若少數股東損益與少數股東權益持續不匹配，明股實債的可能性會更大。但公司的少數股東權益增長較快，2020年上半年，公司的少數股東權益為77.04億元，占總權益的18.77%。

　　在債務對于利潤表的影響方面，截至2020年6月末，寶龍地產上半年的利息開支為19.8億元，占當期營業收入的11.53%，其中資本化金額為11.37億元，利息資本化率為57.42%。寶龍地產上半年的平均融資成本為6.22%，資金成本不算高。上半年凈資產收益率為6.9%，在與公司收入相鄰的幾家公司中，這一水平屬中等偏上。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，上半年，公司新增土儲237.6萬平方米，截至2020年6月末，公司的土地儲備為2860萬平方米，按2019年的銷售面積376.75萬平方米估算，土儲倍數約為7，比較充裕。Wind數據顯示，上半年寶龍地產的ROIC為1.6%，

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP