新浪財經房產|大眼樓管

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，大悅城及CFO整體的財務成績平均分為81.25分，表現相對一般。大悅城現任財務總監為張建國，1994年6月進入公司，先后任子公司深圳鵬麗陶瓷有限公司財務總監、云南寶云化工有限公司董事總經理、公司審計部副總經理、財務部副總經理等職務。2020年1月起任總會計師。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，大悅城的有息負債規模為796.84億元，同比增長15.17%，其中短期有息負債占比為23.23%，現金短債比達到1.91倍，現金流較為安全。

　　而在杠桿率方面， 截至2020年6月末，大悅城的資產負債率為78.53%，剔除預收款后的資產負債率為73.57%，凈負債率為105%，后兩項指標均觸及監管給出的不超70%、不超100%紅線。

　　從明股實債等隱性債務來看。對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，大悅城的的長期股權投資為119.35億元，占比總資產僅6.05%。而當期公司的少數股東損益為3.99億元，占凈利潤的41.35%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為41.89%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數股東權益為234.04億元，占總權益的55.26%，少數股東權益占比較大。

　　在債務對于利潤表的影響方面，大悅城未披露詳細的財務支出及當期資本化利息。但盈利指標顯示，大悅城上半年的銷售毛利率同比下滑5個百分點情況下，銷售凈利率下滑了8個百分點，公司費用控制需進一步改善。Wind數據顯示，大悅城上半年加權ROE僅2.92%，表現較差。此外，上半年平均融資成本為5.14%，融資成本不算高。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，大悅城上半年拿地均價3712.96元/平方米，占當期銷售均價的14.72%，拿地成本不高。截至6月末，公司的土儲建面為2705.78萬平方米，2019年銷售面積為259.55萬平方米，以目前的去化水平，去化周期超10年。Wind數據顯示，截至2020年上半年，公司的ROIC僅1.13%，較2019年上半年的4.48%大幅下降。

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