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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，華發股份及CFO整體的財務成績平均分為72.31分，表現相對較差。wind資料顯示，華發股份現任財務總監為俞衛國。此外，9月14日，據深交所消息，珠海華發集團免去張葵紅原董事、財務總監職務，由現任董事周優芬同志接任財務總監一職，并新委任葉玉宏、黃建斌同志擔任公司董事職務。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，華發股份的有息負債規模為1075.49億元，較2019年同期增長15.59%，其中短期有息負債占比29.95%。截至6月末，公司貨幣資金為316.98億元，現金短債比約0.98倍，若是除掉受限制現金，這一比例會更低，觸及監管給出的“現金短債比不低于1倍”紅線。

　　而在杠桿率方面， 截至2020年6月末，華發股份的資產負債率為81.03%，剔除預收后的資產負債率為76.83%，凈負債率為151%，剔除預收后的資產負債率和凈負債率兩項指標均觸監管紅線。同時公司還有78.7億元永續債計入權益，永續調整后的資產負債率為84%。

　　從明股實債等隱性債務來看。對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，華發股份的的長期股權投資為86.51億元，占比總資產僅3.26%。當期公司的少數股東損益為0.31億元，占凈利潤的2.07%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為4.44%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數股東權益為276.01億元，占總權益的54.83%。

　　Wind數據顯示，近兩年華發股份少數股東權益持續走高，2020年上半年已超過歸母權益，但其損益近年來卻變動不大，少數股東權益與損益的變動并不匹配，需警惕隱藏負債的存在。此外，隨著少數股東權益的激增，公司的凈負債率在降低，這也是房企慣用的“美化”凈負債率指標的手法之一。但目前公司的凈負債率仍然處于100%以上的較高水平。

　　截至2020年6月末，wind數據顯示，華發股份的加權ROE為9.49%，較2019年上半年的11.1%小幅下降。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，據中金數據，華發股份上半年拿地金額為291億元，公司公告披露上半年新增200.65萬平方米，上半年拿地均價約14502.87元/平方米，占當期銷售均價24983元/平方米的58.01%，地價較高，未來或進一步影響公司的盈利水平。Wind數據顯示，上半年，華發股份的毛利率由2019年同期的34.97%大幅下滑至24.6%。此外，上半年公司的ROIC僅為1.43%。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標無公開數據可查，則剔除該指標并對余下指標做權重調整。

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責任編輯：公司觀察