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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，萬科及CFO韓慧華整體的財務成績得分84分，整體表現相對良好。韓慧華于 2008 年加入萬科，歷任公司財務與內控管理部業務經理，助理總經理，副總經理，管理中心財務管理職能中心合伙人。在加入萬科之前，韓女士曾任職于江西省九江市修水地方稅務局。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，萬科的短期債務達到984.12億元，長期債務達1761.61億元，總債務規模相較于去年同期大幅增長20.92%，增速非?？?。但其中的短期債務占比達到35.84%的相對較高水平，債務規模增速的控制及債務結構的優化，仍有改善空間。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達1942.92億元，近2千億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為1.97，短期償債壓力不大。在現金短債比這一指標方面，萬科好于此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關于現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　萬科的資產負債率為83.88%，而在剔除6150.7億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍達75.55%，仍超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年為27.56%的低水平，大幅低于100%的紅線。

　　萬科上半年的財務數據較為穩健，高杠桿率的風險較小，但公司債規模增長較快，短期債務占比不低。此外，Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債后的資產負債率為83.88%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，萬科的少數股東權益占比達到32.84%的水平，而上半年少數股東損益達到61.22億元，占凈利潤186.29億元的32.86%。與2018年中的少數股東權益占較為接近，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，達0.95。此外，萬科賬面對合、聯營公司的股權投資合計1281.92億元，占總資產的7.1%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。萬科的平均融資成本不算高，達到約5.82%，相應的以利息支出為代表的財務費用也較較為合理。上半年萬科的財務費用率達到2.26%的水平，此外報告期內利息支出77.6億元，其中資本化利息37.3億元，資本化比例為48.07%的相對較低的水平。

　　不過，由于較低的財務費用及資本利息劃率低等緣故，萬科上半年的盈利能力表現并不算特別亮眼，加權ROE僅為6.44%，在行業處于中游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　萬科的土儲建面達到15700萬平方米，相較于2019年4112.2萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來3年左右的銷售，土儲相對過于充裕。其中處于一二線城市的土地儲備占比達到約75%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。萬科上半年的拿地均價為6368元/平米，銷售均價為15431元/平米，地價與房價之比為0.41，處在合理偏高的水平。才外，公司上半年的ROIC（投資回報率）有3.77%的低水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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責任編輯：公司觀察