新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會。為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經(jīng)營中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴(yán)的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素，工作考驗(yàn)也將加大。新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)在中報(bào)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對房企主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行梳理，考評各房企經(jīng)營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，弘陽地產(chǎn)及CFO申廣平整體的財(cái)務(wù)成績得分78分，整體表現(xiàn)相對一般。申廣平于2006年7月至2018年6月期間，歷任景瑞控股子公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，2018年6月任弘陽集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理，2018年11月起擔(dān)任弘陽地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)，2020年8月1日擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官。

　　首先，從債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)來看。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示（下同），今年上半年，弘陽地產(chǎn)的短期債務(wù)達(dá)到118.4億元，長期債務(wù)達(dá)202.93億元，總債務(wù)規(guī)模相較于去年同期增長13.22%，增速相對較快，但其中的短期債務(wù)占比達(dá)到36.85%的相對較高水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)有一定的改進(jìn)空間。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現(xiàn)金合計(jì)達(dá)182.83億元，近兩百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務(wù)的數(shù)額，現(xiàn)金短債比為1.54，短期償債壓力不大。在現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)方面，弘陽地產(chǎn)好于此前“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三條紅線”中關(guān)于現(xiàn)金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　弘陽地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為80.18%，而在剔除235.97億元合同負(fù)債及預(yù)收款后，其資產(chǎn)負(fù)債率仍達(dá)74.19%，仍超過70%的紅線。而在凈負(fù)債率方面，今年上半年為68.71%的水平，明顯低于100%的紅線。

　　弘陽地產(chǎn)上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)盡管只踩了1條紅線，高杠桿率的風(fēng)險(xiǎn)較小，但公司債規(guī)模增長較快，短期債務(wù)占比不低。此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，公司當(dāng)前的永續(xù)債規(guī)模為0，經(jīng)過調(diào)整永續(xù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.18%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務(wù)方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實(shí)債”的或有債務(wù)情況，可以從少數(shù)股權(quán)占總股權(quán)比重、對合聯(lián)營企業(yè)投資占總資產(chǎn)比重等方面，從側(cè)面定性了解或有債務(wù)的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比，與2年前少數(shù)股東權(quán)益占比，進(jìn)行比較，權(quán)益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實(shí)債”的可能性大小。

　　今年上半年，弘陽地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到29.52%的水平，而上半年少數(shù)股東損益達(dá)到3.99億元，占凈利潤12.75億元的31.3%。明顯超過2018年中的少數(shù)股東權(quán)益占比，少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比，高達(dá)20.29。

　　此外，弘陽地產(chǎn)賬面對合、聯(lián)營公司的股權(quán)投資分別為25.96億元、60.11億元，合計(jì)86.07億元，占總資產(chǎn)的8.46%。

　　而從債務(wù)對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態(tài)的體現(xiàn)，能夠綜合的反應(yīng)CFO的工作成果。弘陽地產(chǎn)的平均融資成本較高，達(dá)到約9.8%，相應(yīng)的以利息支出為代表的財(cái)務(wù)費(fèi)用也較高。上半年弘陽地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用率達(dá)到4.42%的較高水平，此外報(bào)告期內(nèi)利息支出20.48億元，其中資本化利息16.23億元，資本化比例達(dá)到79.25%的水平。

　　不過，由于較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用等緣故，弘陽地產(chǎn)上半年的盈利能力表現(xiàn)一般，加權(quán)ROE僅為4.82%，在行業(yè)處于較低水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　弘陽地產(chǎn)的土儲建面達(dá)到1837萬平方米，相較于2019年490.5萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來3年左右的銷售，土儲相對合理。其中處于一二線城市的土地儲備占比達(dá)到76%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現(xiàn)了明顯的分化。弘陽地產(chǎn)上半年的拿地均價(jià)為6408元/平米，銷售均價(jià)為14642元/平米，地價(jià)與房價(jià)之比為0.44，處在合理偏高的水平。不過，公司上半年的ROIC（投資回報(bào)率）僅有0.85%的低水平，這對于CFO項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)測算提出了更高的要求。

　　附注：房企財(cái)務(wù)狀況、CFO工作成效的相關(guān)指標(biāo)

　　對于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負(fù)債的規(guī)模及結(jié)構(gòu)、房企杠桿率、或有負(fù)債、財(cái)務(wù)費(fèi)用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個(gè)方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產(chǎn)公司的有息負(fù)債的規(guī)模增速及結(jié)構(gòu)方面，包含以下二級指標(biāo)：

　　有息負(fù)債規(guī)模增速；

　　現(xiàn)金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標(biāo)：

　　資產(chǎn)負(fù)債率；

　　剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率；

　　凈負(fù)債率；

　　永續(xù)債調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　此外，房企還有包括明股實(shí)債等隱性債務(wù)，需要從以下指標(biāo)加以定性觀察：

　　少數(shù)股東權(quán)益占比；

　　對合聯(lián)營企業(yè)投資/總資產(chǎn)；

　　少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比。

　　在評測債務(wù)規(guī)模及杠桿后，債務(wù)對于利潤表的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評價(jià)：

　　平均融資成本；

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財(cái)務(wù)工作的情況，主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行比較：

　　地價(jià)/房價(jià)；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個(gè)相關(guān)財(cái)務(wù)工作成果的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算并賦予相應(yīng)的權(quán)重，對各房企CFO的工作成果進(jìn)行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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責(zé)任編輯：公司觀察