新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　朗詩從2001年開展業務，以南京為總據點，輻射至其他長三角地區的城市。公司是綠色住宅發展商的先驅者，把德國綠色建筑技術引入中國，其后融合了智能家居及大數據分析，發展出特有的綠色智能家居產品系列。朗詩品牌以高質量見稱，成功打入長三角等經濟較強的地區。其后更成功打入美國市場，在東西岸主要城市豎立“LANDSEA HOMES”品牌。朗詩地產位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第44位，其中公司在綜合規模方面表現靠后，如今千億規模都已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對較好，位列6位；而盈利能力方面在TOP50中表現中下游，位列40位；且朗詩地產的財務表現較好，低杠桿率提升了公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：銷售排名明顯滑落

　　據克而瑞及公司公告數據，朗詩地產在2019年的銷售金額、土儲貨值分別為227.3、405、3192億元，在TOP50房企中分別位列第44、40位，頭部效應不算明顯?？硕饠祿@示，朗詩地產銷售額從2017年的行業第66位，逐漸滑落至2019年的第88位。

　　朗詩地產拿地節奏把握的較好，2019年的拿地面積快速增長，且拿地面積稍高于銷售面積，整體的土地儲備池子大致保持穩定增長，因此公司的土地儲備面積相對充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，朗詩地產營收為85.59億元，同比增速達到15.11%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速表現不算突出。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達258億元、61.04億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列最后一位。

　　運營周轉：銷售增速放緩

　　朗詩地產2019年拿地面積為283.8萬㎡，同比大幅增加，相較于銷售面積而言，拿地力度有所提高。朗詩地產全年銷售面積為234萬㎡，銷售金額為405億元，同比增長6.22%，這一增速在TOP50名單中靠后，這在很大程度上拉低了朗詩地產在這一領域的得分情況?？傮w看，全年的拿地面與銷售面積相近，整體土地儲備穩中有增。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。朗詩地產收入儲備倍數為37（參照的是2019年收入），大幅超出主流房企數據均值，而公司該數值2018年為16。截至2019年12月31日，朗詩項目儲備總建筑面積達1844.5萬平方米，按權益計算，應占項目儲備建面為500.8萬平方米，整體平均權益占比27.2%，小股操盤模式特征凸顯。

　　朗詩地產的存貨周轉率表現波動較大，近十年來在0 -0.7左右波動，由于2019年結算增速較大，存貨周轉率由2018年的0.63回升至0.7。

　　盈利能力：利潤增速起伏大

　　朗詩地產近年來營收及利潤增速起伏較大，2019年營收增速為15.11%，較上年的21.61%有所下降，全年歸母凈利潤11.72，同比增長僅5.32%。但利潤率表現較好，2019年朗詩地產銷售毛利率為28.26%、銷售凈利率17.5%，最終靠著較高的利潤率，使得凈資產收益率（加權ROE）達到24.21%，各項盈利指標處在TOP50房企的中游。

　　在相近規模左右的幾家房企中，朗詩地產的加權ROE表現一般，比德信中國要低一些而比金融街要高，這跟朗詩地產的杠桿率較低有關系。不過，值得注意的是，朗詩地產近十年來的ROE水平較為穩定。與此同時，朗詩地產2019年的股利支付率有所走高至29.6%，而2014-2018年的支付率都只有20%左右的水平。

　　財務： 杠桿率低

　　朗詩地產2019年平均融資成不低，簡單估算達到7.4%的水平，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，近年來朗詩地產一直有著資產負債率、凈負債率均較為合理的形象。目前朗詩地產賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有47.6億元，短期債務為22.44億元，長期債務為46.17億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，朗詩地產短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.4，低于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，朗詩地產凈負債率為40.2%，在TOP50中位列第8低位，大幅低于均值81.23%，與深圳控股、萬科等處于同一水平，但資產負債率達到76.38%的水平，公司整體杠桿率較低，整體財務風險可控。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50

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