10大券商對(duì)土地增值稅清算影響分析

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%到60%不等的土地增值稅。

　　以下為一些券商研究機(jī)構(gòu)對(duì)此新政的看法：

　　中銀國際-房地產(chǎn)：土地增值稅政策對(duì)開發(fā)商的影響

　　我們可以看出，交納銷售收入1%的稅金或交納增值額30-60%的稅金對(duì)于毛利率在30%左右的項(xiàng)目都不會(huì)造成實(shí)質(zhì)性的影響。但是對(duì)于毛利率在50%的項(xiàng)目而言，新的稅率將使項(xiàng)目的毛利率下降近8個(gè)百分點(diǎn)。因此，新的稅收政策將會(huì)對(duì)主要依賴于高利潤率而非大交易量的開發(fā)商產(chǎn)生較大負(fù)面影響。我們相信，新的政策將進(jìn)一步打擊小型開發(fā)商并加速整個(gè)行業(yè)整合的速度，因?yàn)橹袊�地產(chǎn)商未來的發(fā)展將需要通過交易量來拉動(dòng)。

　　申銀萬國-房地產(chǎn)：土地增值稅清算管理新政短評(píng)

　　盡管是預(yù)征，但事實(shí)上目前房地產(chǎn)企業(yè)中真正按四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行補(bǔ)征的幾乎沒有。不過，對(duì)于一些大的房地產(chǎn)公司，如萬科，其早已預(yù)提了部分增值稅準(zhǔn)備金，而據(jù)我們了解，華僑城的權(quán)益房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有預(yù)提，因此，此次若征收到位，必然會(huì)對(duì)其業(yè)績產(chǎn)生較大影響。我們初步預(yù)計(jì)，華僑城來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤將下調(diào)20%左右。

　　聯(lián)合證券-房地產(chǎn)：增值稅影響不均不改龍頭高成長

　　我們認(rèn)為行業(yè)利潤率的下降會(huì)從兩方面帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長下降。首先是預(yù)期投資收益率下降，會(huì)促使企業(yè)的投資行為更趨于理性，減少一些非理性的投資行為。其次，行業(yè)盈利能力的下降，會(huì)使部分本來資金實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)資金緊張的局面更加嚴(yán)重，從而減弱這部分中小企業(yè)再投資的能力。

　　國金證券-房地產(chǎn)：普通住宅開發(fā)商影響有限

　　萬科開發(fā)產(chǎn)品中普通住宅所占比例較大，毛利率水平在40%以上項(xiàng)目的總建筑面積為73.9萬平米，占全部儲(chǔ)備項(xiàng)目的2.95%，受增值稅影響有限，而其擴(kuò)張能力和抵御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)，我們建議戰(zhàn)略性買入。

　　對(duì)于非普通住宅開發(fā)商，增值稅的清算仍會(huì)對(duì)業(yè)績產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，仍然建議回避華僑城等高端項(xiàng)目占比較重公司。

　　東方證券-房地產(chǎn)：價(jià)值凸顯土地增值稅新政點(diǎn)評(píng)

　　行業(yè)背景未發(fā)生本質(zhì)變化：一，征收增值稅，類似于提高所得稅，對(duì)業(yè)績變化的趨勢不產(chǎn)生直接影響；二，市場最關(guān)注的人民幣升值仍將繼續(xù)；..對(duì)持續(xù)調(diào)控的擔(dān)憂提前并加劇：04-06年，調(diào)控政策均在三月份兩會(huì)后出臺(tái)。本次提前出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策，是否意味著更大的調(diào)控決心，令市場普遍擔(dān)憂。

　　國都證券-房地產(chǎn)：打擊囤地行為 擠壓行業(yè)暴利

　　我們預(yù)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響比較明顯，對(duì)各子行業(yè)的沖擊主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)和土地開發(fā)商所受的影響應(yīng)該不大。房地產(chǎn)開發(fā)商中，土地儲(chǔ)備時(shí)間長的公司負(fù)面影響大于時(shí)間短的公司，其中華僑城土地儲(chǔ)備時(shí)間比其它上市公司都長、沖擊最大。

　　國泰君安：土地增值稅清算管理負(fù)面影響有限

　　依據(jù)稅法正常計(jì)算，最后一項(xiàng)扣除項(xiàng)是地價(jià)和開發(fā)成本的20%，如果考慮該項(xiàng)因素，且假設(shè)地價(jià)和開發(fā)成本占銷售收入的40%，則意味著必須把16.7%增值率加上8%，即凈利潤率高于25%的項(xiàng)目才交所得稅，而大多數(shù)從事普通住宅開發(fā)的房地產(chǎn)公司凈利潤率應(yīng)該在25%以下或者左右。加上上述所得稅和開發(fā)費(fèi)用，則毛利率在43%以上才交納土地增值稅。我們認(rèn)為，政策結(jié)論應(yīng)該建立在25%凈利率、43%毛利率基礎(chǔ)上。

　　中信證券-房地產(chǎn)：步入調(diào)控周期的前夜風(fēng)險(xiǎn)高

　　2007年房地產(chǎn)的調(diào)控政策依然離不開土地、稅收、信貸等政策，我們認(rèn)為目前的土地增值稅清算政策傳導(dǎo)了一個(gè)調(diào)控的信號(hào)。短期來看，我們對(duì)步入調(diào)控前夜的房地產(chǎn)板塊保持謹(jǐn)慎樂觀，越是上漲，我們越要警惕潛在的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟整個(gè)行業(yè)和企業(yè)都存在一定的不確定性。

　　海通證券-房地產(chǎn)：土地增值稅影響業(yè)務(wù)利潤率

　　我們認(rèn)為調(diào)控下我國房地產(chǎn)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長的基礎(chǔ)仍將長期存在，繼續(xù)維持房地產(chǎn)行業(yè)“中性”投資評(píng)級(jí)。上市公司投資策略仍然為：繼續(xù)選擇商業(yè)地產(chǎn)龍頭和優(yōu)勢區(qū)域具有優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)類公司。如萬科A、中華企業(yè)、棲霞建設(shè)、金地集團(tuán)、金融街等。

　　中原證券-中原證券：土地增值稅政策并未發(fā)生重大變化

　　此次政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績影響并不大。本次政策從源頭上堵死了一些房地產(chǎn)開發(fā)商為延緩納稅而采取拖延清算土地增值稅的途徑。可能對(duì)這些企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定影響。