國泰君安：土地增值稅清算管理負面影響有限

　　國泰君安證券研究所 張 宇 孫建平

　　點評：

　　1月16日國稅總局重申土地增值稅清算管理(附文1和2)。以前多為預征預售收入的1-2%，最后基本沒有再清算。

　　不考慮稅法最后一項扣除項悲觀測算，普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%的不要交納土地增值稅，即增值率大于16.7%才交土地增值稅，也即高于17%的凈利潤率才交納土地增值稅；05 年房地產(chǎn)上市公司平均所得稅收入比率為6%，平均開發(fā)費用率為12%，因此，也可以說毛利率高于35%才需要交納土地增值稅。

　　依據(jù)稅法正常計算，最后一項扣除項是地價和開發(fā)成本的20%，如果考慮該項因素，且假設地價和開發(fā)成本占銷售收入的40%，則意味著必須把16.7%增值率加上8%，即凈利潤率高于25%的項目才交所得稅，而大多數(shù)從事普通住宅開發(fā)的

　　基于稅法正常測算的敏感性分析表明(表1)，毛利率在43-59%之間的公司，

　　交納土地增值稅將使銷售收入下降5-10%，凈利潤下降1-3.3%。萬科、上實發(fā)展等大多數(shù)公司毛利率在59%以下，因此，負面影響較小。即使按悲觀假設，表2的敏感性分析也表明影響較小。

　　毛利率超過55%、凈利潤率超過25%的公司將受到較大負面影響，尤其是非普通的高檔住宅開發(fā)為主的開發(fā)商。例如：華僑城A等。

　　大多數(shù)開發(fā)區(qū)公司或物業(yè)經(jīng)營類公司，因其開發(fā)項目不銷售，所以不用交納土地增值稅。例如：中國國貿(mào)、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開發(fā)項目用于經(jīng)營，北辰實業(yè)、金融街部分開發(fā)項目用于經(jīng)營。這種納稅優(yōu)勢將刺激有條件的開發(fā)商增持自有物業(yè)，這有利于完善大開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　此次政策沒有提及是否追溯以前開發(fā)項目收入，從以往經(jīng)驗看，我們傾向于認為不會追溯。即使追溯，據(jù)我們了解，萬科、金融街、招商地產(chǎn)等很多大開發(fā)商的項目保留有土地增值稅準備金。

　　此次政策規(guī)定分期項目參與計稅、普通住宅和非普通住宅分開計稅將壓縮開發(fā)商以往的避稅空間，增加資金壓力；預征轉(zhuǎn)清算將直接減少地價增值收入，這些將使項目公司和中小企業(yè)的生存空間越來越小，行業(yè)競爭進一步加劇，強勢大中型企業(yè)的市場份額將提高，其成長性將更好。

　　預售許可3 年后仍未賣完的項目必須進行土地增值稅清算，將制約很多打算推出市場中小開發(fā)商為代表的捂盤行為，加速行業(yè)洗牌，增加商品房銷售量。

　　維持行業(yè)“增持”投資評級，今日市場大幅下跌有前期累積漲幅過大也有關，我們對行業(yè)基本面依然看好。市場整體表現(xiàn)有超跌嫌疑，并且錯殺了一些基本沒有負面影響或者負面影響很小的優(yōu)質(zhì)股票，建議關注和積極增持。

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