房地產：打擊囤地行為 擠壓行業暴利

　　國都證券

　　孫志敏

　　1、打擊囤地行為、規范行業發展。

　　國內房地產開發商以往多數依賴長期囤地來保障房地產開發項目的高額利潤率，使國內房地產市場的發展帶有一定的畸形色彩。此次通知屬于06年夏季出臺將征收土地增值稅政策的實施細則，我們預計將明顯提升房地產開發成本、囤積土地帶來的房地產暴利現象將受到沉重打擊。

　　《通知》規定從2月1日起將正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅，此舉將強化土地增值稅繳納情況。

　　《通知》規定，土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目以分期項目為單位清算，避免開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值。

　　另外，《通知》要求：除房地產開發項目全部竣工外，納稅人應進行土地增值稅清算的條件還包括整體轉讓未竣工決算房地產開發項目以及直接轉讓土地使用權的項目。主管稅務機關可要求納稅人清算的條件包括：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售(預售)

　　許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等情況。

　　2、土墩儲備時間越長、增值越大，土地增值稅也越高。

　　此次細則將加大土地開發的行為規范，采用稅收工具強迫開發商將長期囤積的未開發土地加快投入開發或出讓供其它企業開發。

　　《通知》中明確了四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

　　具體稅率高低明顯與土地儲備的增值情況呈正比例變化，實質上是與土地儲備的時間長短掛鉤：土地儲備時間長、土地增值大、土地增值稅越高。這充分反映了打擊房地產惡意囤地、謀取暴利的宗旨。

　　3、下調住宅房地產公司的短期評級至中性。

　　我們曾經分析過，07年政府將強化土地出讓管理，預示著土地價格和稅收將出現明顯上升，行業利潤將向土地開發商轉移，而住宅房地產行業的利潤率將下滑(見附圖)。

　　我們預計房地產開發商的利潤率約有40%是依賴土地儲備的升值(多為儲備3年以上)所貢獻，因此此次土地增值稅的實施細則將明顯壓低開發商的利潤率，尤其是土地儲備在5年以上的。

　　我們預計對于房地產行業的負面影響比較明顯，對各子行業的沖擊主要是房地產開發商，

商業地產和土地開發商所受的影響應該不大。房地產開發商中，土地儲備時間長的公司負面影響大于時間短的公司，其中華僑城土地儲備時間比其它上市公司都長、沖擊最大。萬科的土地儲備多數在三年以內、影響在行業中屬于中等，這與公司近年制定的“改變依賴囤地攫取利潤的模式為縮短開發周期、加快運營周轉率的發展模式”所帶來的積極努力分不開的。

　　不論如何，打擊囤地行為、擠壓行業暴利將對于眼前的房地產股形成一次大的沖擊，因此我們下調住宅房地產股的投資評級至“短期-中性、長期-A”。

　　同時我們認為，階段性的沖擊之后積極關注優質的商業地產和土地開發商企業在遭遇“連坐和誤殺”后出現的投資機會，如中國國貿、陸家嘴、小商品城、華天酒店等，以及萬科等走效益發展模式的行業龍頭企業的長線投資機會。

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