房地產(chǎn)：普通住宅開(kāi)發(fā)商影響有限

　　國(guó)金證券

　　曹旭特

　　根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20%，免征土地增值稅。

　　我們做了期間費(fèi)用與毛利率水平的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)大部分普通住宅項(xiàng)目都很容易滿足上述免稅條件，因此開(kāi)發(fā)普通住宅的相關(guān)上市公司受增值稅影響很小。

　　例如期間費(fèi)用占房?jī)r(jià)的比率為5%，毛利率只要不超過(guò)39.3%即可免征土地增值稅，大部分普通住宅項(xiàng)目都能達(dá)到要求。

　　萬(wàn)科開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中普通住宅所占比例較大，毛利率水平在40%以上項(xiàng)目的總建筑面積為73.9萬(wàn)平米，占全部?jī)?chǔ)備項(xiàng)目的2.95%，受

增值稅影響有限，而其擴(kuò)張能力和抵御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)，我們建議戰(zhàn)略性買入。

　　對(duì)于非普通住宅

開(kāi)發(fā)商，增值稅的清算仍會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，仍然建議回避

華僑城等高端項(xiàng)目占比較重公司。

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