房地產：步入調控周期的前夜風險高

　　中信證券

　　王德勇

　　投資要點

　　1月16日，國稅總局網站公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求房地產項目進行增值稅清算，政策意圖是按累進稅率清算，但執行情況如何將是判斷政策影響的關鍵。

　　如果按累計稅率清算，影響將是非常大的，有幾個方面的影響：

　　第一，會在一定程度上降低房地產公司的主營利潤率；第二，政策影響房地產公司的項目購并；第三，會影響企業現金流；更為重要的是，該政策可能代表了政府從嚴調控房地產的態度。該政策及及前期僅僅“存活”了十幾個小時就被建設部廢止的《90M2以下住宅設計要點(征求意見稿)》顯示了政府從嚴調控房地產的決心和立場。

　　我們要明確指出的是：宏觀調控是一個常態，根據往年的歷史，目前正地進入宏觀調控的前夜，需要高度注意風險。2007年可能的政策主要集中地土地、稅收、信貸三個方面，其中具體政策可能有：試點開征物業稅、嚴格執行土地兩年不開發收回的規定、嚴格累進制土地增值稅、嚴格90平方米70%政策、增加政策性住宅供給、消費信貸政策、預售政策等。

　　對公司而言，對投資性房地產沒有影響、對普通住宅影響較小，對低毛利項目影響較小，對已經較充分計提了增值稅的公司影響較小。

　　一、國家稅務總局劍指土地增值稅清算

　　2007年1月16日，國稅總局網站公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。

　　通知規定：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的，房地產公司應進行土地增值稅的清算。同時規定符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求企業進行土地增值稅清算：

　　·已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　·取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　·納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

　　二、土地增值稅清算政策的三大影響

　　該項政策的出臺，我們認為對房地產行業和企業有三個方面的影響：

　　1.會在一定程度上降低房地產公司的主營利潤率國務院于1993年12月13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院138號令)，財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。

　　根據土地增值稅的征收辦法，土地增值稅按四級超率累進稅率征收，增值額不超過扣除額50%的部分按30%征收，超過50%-100%的部分按40%的稅率征收，超過100%-200%的部分按50%征收，超過200%的部分按60%征收。

　　按照這種征收辦法大體估算，對普通住宅來說毛利率超過40%以上的項目均要征高額增值稅，對其它項目來說，毛利率大于27%的項目就要征高額增值稅。土地增值稅計入主營業務稅金，如果嚴格征收，這會降低上市公司的主營利潤率，從而降低凈利潤。

　　2.政策影響房地產公司的項目購并目前房地產行業已經進了產業整合周期，這種整合主要是通過企業間購并與項目收購完成的，如萬科收購南都就是典型例子。房地產公司或者項目購并的目的主要是收購土地資源，快速增加土地儲備，購并過程中在建項目與土地儲備的溢價是不可避免的，高額的土地增值稅將極大打擊項目購并積極性。

　　3.政策顯示了政府從嚴調控房地產的決心和立場從最近政府禁止建設部放寬“90平米”普通住宅標準和國稅總局出臺該項政策，都可以看出政府嚴格調控房地產的決心和從嚴執行既定政策的決心。在加強了稅收監管以后，我們認為諸如加強轉讓環節的稅費征收、兩年沒有開發的土地收回等等嚴厲的政策都會逐步實施。

　　三、對土地增值稅清算政策的兩個疑問疑問

　　1：土地增值稅究竟如何征收？

　　目前，我國部分地區已經開始了土地增值稅的征收工作，各地征收金額并不相同。如湖北采用只對底層商鋪收稅的辦法，商鋪第一層收取銷售額的2%作為土地增值稅；蘇州土地增值稅的征收則采取分檔征收的辦法，普通住宅類收取銷售額的1%，其他如別墅及商業物業則收2%；上海的情況來看，雖然目前各個區縣都下發了類似通知，但真正開始征收的區縣卻很少。征收的都僅僅局限于對銷售項目的預征款——銷售收入的1%，目前為止，還沒有哪個地區按照國家標準在項目結束之后收取增值額30%以上的稅金。

　　土地增值稅如何征收，如何按照國稅總局規定的方法進行扣除，目前還要看具體執行的情況。

　　疑問二：針對收購公司時的土地增值稅如何征收？

　　從國稅總局的條文可以看出，文件基本上堵上了項目收購漏逃土地增值稅的口子，但是并沒有涉及收購公司土地增值稅的繳納問題，這一漏洞如何彌補或者出臺什么樣的細則，目前還有懸疑。

　　四、土地增值稅清算政策的一個信號——房地產正在步入宏觀調控的前夜

　　如果說2006年調控的目的是抑制房價的上漲，那么從下圖的房價走勢來看，宏觀調控難言碩果。

　　我們要明確指出三點：第一，宏觀調控是一個長期的趨勢，這是由房地產行業的屬性決定的，政府不可能對房價上漲置之不理。第二，政府前兩年沒有平抑房價并不等于政府沒有這個能力，政府宏觀調控依然有“殺手锏”，集中地土地、稅收、信貸三個方面。第三，目前的土地增值稅清算政策傳導了一個信號——房地產正在步入宏觀調控的前夜。

　　1998年房地產市場的啟動，有兩個關鍵的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是銀行按揭的支持。當然，恢復福利分房、取消按揭支持是絕對不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果說增加保障住房是一個長效措施，那么，提高首付款比例會起到立竿見影的效果，它的殺傷力在于政策一旦出臺，沒有任何變通的余地。

　　2007年房地產的調控政策依然離不開土地、稅收、信貸等政策，我們認為目前的土地增值稅清算政策傳導了一個調控的信號，我們預計的可能調控政策見下表：

　　五、長期我們繼續維持房地產“強于大勢”評級，短期我們謹慎樂觀，提示風險

　　近日，有媒體報道商務部研究報告認為2007年人民幣升值幅度在4—5%之間，在我國城市化不斷推進和人民幣升值的大背景下，我們持續看好房地產行業的長遠前景，同時我們依然認為房地產企業將繼續偉大的成長。

　　但是，短期來看，我們對步入調控前夜的房地產板塊保持謹慎樂觀，越是上漲，我們越要警惕潛在的風險，畢竟整個行業和企業都存在一定的不確定性。

　　附：國稅總局政策全文

　　國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發〔2006〕187號成文日期：2007-01-16各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

　　為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

　　一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　二、土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。

　　三、非直接銷售和自用房地產的收入確定　(一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　四、土地增值稅的扣除項目　(一)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(二)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　(三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　(四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

　　房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　(五)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　五、土地增值稅清算應報送的資料　符合本通知第二條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第(二)項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

　　納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

　　(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

　　納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證　稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

　　稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

　　七、土地增值稅的核定征收　房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；　(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　八、清算后再轉讓房地產的處理　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積　本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

　　國家稅務總局

　　二○○六年十二月二十八日

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