本文來自 微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究 ”。

導(dǎo)讀

1、土地成交量價齊升，樓板價創(chuàng)近一年新高

2、百強(qiáng)拿地銷售比提升至0.35，TOP11-20拿地力度高于行業(yè)平均

3、近10家房企單月投資過百億，中梁(02772)、新城加碼二線城市

4、一二線成交占五成，聚焦二線核心城市

前言：

在部分城市積極增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、融資環(huán)境整體寬松的刺激下，4月份土地市場量價齊漲，各能級溢價率全線回升，土地市場迎來“小陽春”。

百強(qiáng)投資力度也明顯回升，房企平均拿地銷售比升至0.35，二、三梯隊(duì)表現(xiàn)更為積極，拿地銷售比明顯高于平均水平。此外，從碧桂園(02007)、新城、中梁等企業(yè)4月投資額增長顯著，以及熱點(diǎn)城市參拍率走高，也可見當(dāng)前投資的熱度。在城市選擇上，中西部省會城市與長三角三四線城市仍最受房企青睞。

整體而言，二季度房企的拿地態(tài)度或?qū)⒗^續(xù)維持謹(jǐn)慎樂觀，但不同城市的投資將持續(xù)分化，重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前市場復(fù)蘇較快的二線核心城市。

1、4月土地成交量價齊升，樓板價創(chuàng)近一年新高

4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高。

溢價率方面，4月成交溢價率升至15.6%，較3月上升3.3個百分點(diǎn)，主要是受到二三線重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%，由此可見，企業(yè)在重點(diǎn)城市拿地積極性仍較高。

土地市場回暖、3、4月份成為企業(yè)拿地的窗口期原因有三，第一，部分城市地塊位置優(yōu)越，第二，供應(yīng)放量推動成交上漲，3月300城土地供應(yīng)建面達(dá)到28103萬平方米，同、環(huán)比分別上漲23%和203%，第三，貨幣政策仍較寬松疊加企業(yè)納儲需求，企業(yè)投資力度有所加碼。

2、銷售TOP20貨值占百強(qiáng)60%，綠城(03900)、碧桂園、保利新增貨值破千億

4月末新增貨值百強(qiáng)門檻提升至52億元，同環(huán)比分別上漲20%和23%，在經(jīng)過一輪“蟄伏期”后企業(yè)投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長顯著。綠城、碧桂園和保利發(fā)展分列新增貨值前三位，且年內(nèi)新增貨值均已突破千億。

前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，占銷售百強(qiáng)36%，銷售前二十房企更是占據(jù)6成以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢未變。若與銷售集中度對比，“一頭一尾”表現(xiàn)突出，TOP11-20、50強(qiáng)以后房企規(guī)模擴(kuò)張意愿仍較足。

3、百強(qiáng)拿地銷售比升至0.35，TOP11-20投資力度顯著高于行業(yè)平均

1-4月百強(qiáng)房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊(duì)房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊(duì)內(nèi)的中梁、濱江、龍光拿地均相對積極。

此外，根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市房企參拍率也可見當(dāng)前企業(yè)投資意愿。4月重點(diǎn)二、三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競拍輪數(shù)往往超過50輪;其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。

4、近十家房企單月投資金額超百億，中梁、新城等在二線投資加碼

單月來看，銷售TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過50億，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎占到前四月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是達(dá)到200億左右。由此可見，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升。

單月投資金額超過50億房企中，僅有保利、招商等房企4月投資額略低于前三月平均值，與這些房企前三月拿地較多不無關(guān)系。剩余房企單月投資額均較前三月有大幅增長，整體投資意愿較一季度有明顯提升。

其中新城、中梁、正榮(06158)、金地等4月投資金額為90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過2倍，且拿地銷售比均遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼。投資金額激增與這些房企聚焦二線戰(zhàn)略密切相關(guān)。例如中梁4月份接連在長沙、重慶、合肥等二線省會城市落子，新城也接連在北京、蘇州、天津納儲。

此外，碧桂園、恒大(03333)、萬科、中海、龍湖(00960)等雖然單月投資金額同樣大幅增長，但結(jié)合銷售來看，龍頭房企投資力度依舊保持穩(wěn)健。

整體而言，前四月新增土儲仍然能夠在今年形成有效的貨值補(bǔ)充，因此，對于目前拿地較為積極、拿地力度較大的房企而言，在加大周轉(zhuǎn)速度、保證去化率的情況下，或能夠彌補(bǔ)公共衛(wèi)生事件帶來的銷售“空缺”，進(jìn)一步支撐全年業(yè)績增長。

5、一二線成交占五成，中西部投資比重達(dá)39%

1-4月百強(qiáng)房企拿地建面在能級、區(qū)域上的分布趨于穩(wěn)定，一二線成交占比約為5成，二線城市的成交主要來自中西部省會城市，占百強(qiáng)拿地的24%;三四線城市中仍舊以長三角為主，占百強(qiáng)拿地的21%。

從城市選擇來看，百強(qiáng)拿地體量TOP10城市中有8個為二線城市，企業(yè)回歸核心城市拿地的偏好顯著。西安、重慶、溫州最受百強(qiáng)房企青睞，恒大、碧桂園、中梁、綠地、雅居樂(03383)等企業(yè)4月紛紛落子西安;華鴻嘉信、新城、祥生等10個百強(qiáng)房企4月均在溫州納儲。

6、投資仍將保持謹(jǐn)慎樂觀，聚焦復(fù)蘇較快的二線核心城市

隨著公共衛(wèi)生事件影響逐漸消退，樓市、地市都出現(xiàn)一定程度的反彈，不少熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊刺激房企拿地積極性;且4月份房企ABS獲批較多，在境外融資受阻的情況下，境內(nèi)融資環(huán)境有所放寬，在熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地和融資放寬的雙重刺激下，4月房企在熱點(diǎn)城市積極參拍，房企拿地“質(zhì)”和“量”并重。

整體來看土地市場“火熱”的城市還將持續(xù)一段時間，房企投資持續(xù)聚焦在熱點(diǎn)城市如杭州、南京、蘇州、福州等，但需警惕的是，地價過高導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。

而部分土地市場“熄火”的城市如蘭州、長春等經(jīng)濟(jì)活力不足、人口外流或增速緩慢的城市預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以回溫，仍待全國性市場回暖的帶動。

未來城市之間樓市、地市的分化成為常態(tài)，回歸一二線、回歸優(yōu)質(zhì)三四線城市將成為房企長期布局的方向。可以預(yù)見的是，隨著城市土地供應(yīng)進(jìn)一步增加，二季度房企拿地意愿仍以謹(jǐn)慎樂觀為主，聚焦復(fù)蘇較快的二線核心城市。