中國基金報記者 房佩燕

　　深圳“舊改之王”爆雷？今天早上，一則佳兆業理財產品爆雷，佳兆業流動性出問題的消息刷屏地產圈。

　　隨后，資本市場方面，佳兆業股價開盤暴跌超10%，隨后不斷下挫，收跌超15%，最新股價1.01港元，市值70.9億港元。

　　究竟是什么情況？記者來到投資者維權現場，了解最新情況。

　　逾期未兌付

　　3億理財產品“爆雷”

　　10月底，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現3億元的兌付逾期現象。

　　隨后，相關銷售通知投資者，佳兆業出現流動性問題，到期產品出現逾期情況，之后的產品情況也不容樂觀。在此前包括恒大、花樣年等地產企業暴雷的背景下，聽到這則消息后，投資人都慌了。

　　11月4日，近500個投資人聚集于羅湖友誼酒店維權。據記者到現場了解，目前佳兆業通過錦恒財富發行的理財產品，金額高達127億元。

　　維權現場

　　據多位投資人表示，錦恒財富發行的理財產品，底層資產都是佳兆業的項目，佳兆業作為擔保，相關的產品最低是30萬起投，大多是50萬起投，現場也有個別投了4000萬、5000萬的投資者。

　　據悉，10月30號到期的幾個產品中，目前只兌付了3000多萬，還有3億到期無法兌付。“3個億都兌付不了，我們這些后面到期的，還能兌付嗎？”現場有投資者向記者表示。

　　不少投資人圍著錦恒負責人要兌付方案

　　中國基金報記者 攝

　　投資人大多是佳兆業業主

　　有的稱：“所有積蓄都在里面”

　　有個投了1500萬的投資人告訴記者，她投了有7、8年了，一開始的收益率是年化9.2%，后來逐步降到8點幾。“可以說把所有積蓄都放進來了，之前一切都很順利，一個產品到期了馬上開始下一個項目，繼續投。最開始的時候我是被他們員工帶進來的，后來看他的報表、業績，佳兆業號稱是深圳的舊改王，能力還是很強的，所以很信任。他會拿佳兆業目前的項目，比如說現在拿坪山的新項目，說這個項目是需要錢來滾動的，項目賣完以后，銷售款就可以兌付了。”

　　“昨天我就知道不對勁了，我就到他們辦公室去的，他們的董秘就說他們開了一天的會，在出方案，明天才能出方案，也就是今天會把方案出來。”她表示。

　　也有投資人陳先生告訴記者，他8月份剛投了30萬，也就2個多月的時間，沒想到就雷了。“我看他利息還可以，另外我也住在佳兆業，樓下經常有佳兆業的理財銷售在那里搞宣傳，很多業主都投了好多年，看他們信譽還不錯，就投了，沒想到2個多月就暴雷了。”他嘆息。

　　而值得注意的是，據投資人告訴記者，在9月份，佳兆業還在銷售相關的產品。

　　維權現場

　　中國基金報記者 攝

　　天眼查顯示，錦恒財富的大股東均為個人，從股權來看和佳兆業并沒有直接關系。

　　但現場的投資人告訴記者，錦恒財富是佳兆業理財的主要渠道，其實也是佳兆業的銷售。而大部分投資者都是佳兆業的業主，此外還有不少為佳兆業員工。“因為他在每個小區都派了業務員，小區有一些宣傳，還會派業務員上門給業主銷售。不過，這個不局限于佳兆業業主，其他人也可以來買。”

　　而其微信公眾號也顯示，對自身的定位是“佳兆業集團的戰略合作伙伴”。 

　　不過，投資人還是對佳兆業充滿信心。他們認為，佳兆業的資產還是比較優質的。

　　賬上躺著近384億現金

　　為何無法兌付？

　　6年前，佳兆業曾經因無法按時支付債券利息，成為國內第一家美元債券違約的房企。如今再次爆出違約，投資人擔心，佳兆業重蹈覆轍。

　　不過，從財報情況來看，目前佳兆業的基本面相較于6年前好很多。6年前，佳兆業一年內到期的貸款300億，而賬面資金僅有6個億；而現在，截至最新，財報顯示，佳兆業賬上躺著383.6億元。

　　那為何這127億理財會出現危機？

　　據悉，主要有幾個原因。

　　一是融資難。這是花樣年、恒大等爆雷后， 各大房企普遍情況。

　　二是美元債問題。截至10月26日，佳兆業的美元債遭遇持有人華人置業的拋售，這已經是10月21日公告以來第三次，本次出售本金額為5500萬美元，出售代價為1932萬美元（包括利息），本次錄得已變現虧損2.88億港元，此前兩次1億美元票據凈虧5個億。

　　三是評級下調。在美元債被拋售后，標普將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低兩個檔次至CCC+級，評級展望為負面；惠譽也將佳兆業集團評級下調兩個檔次，從B下調至CCC+。穆迪報告稱，將佳兆業集團控股有限公司的企業家族評級（CFR）由“B2”下調至“Caa1”，展望由“下調觀察”調整為“負面”，并將其發行債券的高級無抵押評級由“B3”下調至“Caa2”。

　　四是資金受限。據管理層現場表示，雖然佳兆業賬上是有資金，但是都是受限資金。中報數據顯示，截至2021年6月底，佳兆業在手非受限資金約430億元，

　　四大原因讓其流動性陷入惡性循環。

　　佳兆業最新回復

　　盡快確定兌付方案，并向投資人公布

　　剛剛，佳兆業相關負責人回復，關于錦恒財富產品逾期兌付的說明：

　　近日，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期。佳兆業集團已第一時間與錦恒財富溝通，共同商討兌付方案，堅決履行好社會責任。

　　今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業集團的流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。

　　前10個月銷售近千億

　　10月銷售同比下跌超30%

　　11月3日盤后，佳兆業集團（01638.HK）在港交所公告，2021年10月份收入約人民幣81.95億元的合約銷售，同比下降約30.49%。合約建筑面積約為43.2073萬平方米，同比下降約34.81%。

　　至此，截至2021年10月31日止10個月的總合約銷售約為人民幣957.44億元，總合約建筑面積約為558.72萬平方米，分別較2020年同期增加約23.2%及24.1%。完成全年銷售目標1300億元的73.65%。

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責任編輯：馬婕