來源丨21世紀經濟報道
作者丨江月
編輯丨陳慶梅、李欣夷
部分資料丨深圳商報、界面新聞
圖片來源丨視覺中國
終于成真。
幾經傳言、幾經周折，SOHO中國（410.HK）與黑石的交易終于“官宣”。
6月16日晚間，美國投資管理公司黑石集團（Blackstone，或稱“百仕通”）公布，向SOHO中國發(fā)起全面要約收購，而SOHO中國則公布交易作價為236.6億港元。在交易完成后，SOHO中國可以保持現有主營業(yè)務和管理團隊，現股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股份，并繼續(xù)保持在香港的上市地位。
若最終達成交易，本次收購或將成為黑石集團在亞洲最大的一起地產投資。多位市場人士向南方財經全媒體記者表示，其實SOHO中國的“賣盤”價格比較難估值，合理作價應“至少不低于港股市值”，然而該公司的價值（EV）則應額外考慮債務價值、無形資產等。
目前236.6億港元的要約報價，相當于給每股港股SOHO中國定價為5港元，而SOHO中國于6月11日的最后收市報價為每股3.8港元，相當于有31.6%的溢價。
SOHO中國在上周（6月7-11日）的一個交易周中，股價連續(xù)爆升，累漲47.86%，最新市值抬高至197.58億港元（折合約為25.5億美元）。該股自6月15日上午起停牌至6月16日，將于17日恢復買賣。
業(yè)績下滑、變賣資產
5年套現293.41億元
SOHO中國成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣（現任SOHO中國CEO）聯手創(chuàng)建，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產。
而創(chuàng)辦于1985年的黑石集團，是一家全球領先的另類資產管理公司及金融咨詢服務提供商，總部位于美國紐約，業(yè)務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等，被視為市場最受歡迎的基金公司之一。目前，黑石的房地產投資業(yè)務已經遍及全球，投資領域主要為住宅、寫字樓、酒店、倉儲中心以及房產公司股權等。
早在2014年，SOHO中國就開始拋售資產，先后出售了旗下上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以及凌空SOHO方面的資產。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。2019年， SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業(yè)項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。
據公開資料統(tǒng)計，SOHO中國在5年間累計出售資產套現約293.41億元（人民幣）。
“賣盤”估值調整
SOHO中國的賣盤計劃更是由來已久。早在2019年10月，市場就有消息稱SOHO中國計劃賣掉旗下的核心資產，這次正式的接盤俠黑石正是買家之一，當時SOHO的股價盤中漲幅一度達到27.07%。
到了2020年3月10日，有消息稱黑石正與SOHO中國就私有化進行正式談判，交易價值為40億美元。當時黑石提出的私有化報價為每股6港元，較SOHO中國當日2.93港元/股的開盤價高約一倍。
此后SOHO中國的私有化進程并不順利，在當年8月份，這項交易被迫中止，潘石屹也不再公開場合談論私有化事項，但他們夫婦出售公司的決心并未打消。
從這次黑石接盤的價格來看，相比去年3月最開始的談判價格打了八折。但對急于轉讓公司并退出房地產行業(yè)的潘石屹夫婦而言，他們的目的還是達到了。
多位市場人士認為，在新冠疫情打擊下，SOHO中國的估值變得難以衡量，商業(yè)地產的經營也增加了難度。“去年曾估值40億美元，相信還是值得的，但買方可能要考慮其他因素。”一位商業(yè)地產評估人士向南方財經全媒體記者稱。
SOHO中國目前經營有北京、上海的多處寫字樓物業(yè)，包括北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO等。“無論從地理位置還是寫字樓質量上看，都屬于不錯的資產。”上述商業(yè)地產評估人士稱。
盡管按照該公司經審計財務數據，公司在2020年末的凈資產有375.5億元人民幣，但市場人士向南方財經全媒體記者表示：“多年來，SOHO中國的市值低于賬面價值，反映了投資者對于現金回報的不滿。”按照最新197.58億港元的市值計算，SOHO中國的P/B價值（股價凈值比），才不過0.43倍。
關于本次收購，一位熟悉香港投行業(yè)務的人士向南方財經全媒體記者表示：“這次屬于強制全面要約，是一次’賣盤’。”查詢SOHO中國的最新股權架構，該公司的最終控股股東潘石屹及張欣，目前持股份額為約63.9%。換言之，任何對潘石屹及張欣股權提出收購要約的買方，也必須同時發(fā)起對其他所有股東股份的收購要約。
事實上，在疫情的打擊下，SOHO中國的2020年經營數字反映出比較艱難的寫字樓大市行情。2020年，SOHO中國的年度凈利潤按年大跌約60%，至5.4億元。SOHO中國主席潘石屹在報告中稱：“公司對受疫情影響非常嚴重的特殊行業(yè)推出相應措施，有的減免了租金，有的提供了疫情補貼，有的延長了租金繳納期限。”
黑石覬覦多家港股地產公司股權
這筆買賣虧嗎？
今年以來，黑石多次染指港股地產公司，對收購股權“虎視眈眈”，希望借此機會廣泛涉足中國商業(yè)地產。
除了市場傳聞的SOHO中國賣盤事項，黑石集團于今年1月完成與富力地產（2777.HK）的一項物業(yè)收購。黑石房地產機會型基金向富力地產收購對廣州國際機場富力綜合物流園的70%股權，作價為11億美元，該物流園也是粵港澳大灣區(qū)最大物流園區(qū)。
此外，中國物流資產（1589.HK）于去年12月宣布有意出售超過51%的股權。市場傳聞，黑石集團也是競購方之一，另外競爭者還包括美團（3690.HK）、京東物流（2618.HK），交易作價或高于20億美元。
截至3月底，黑石集團的資產管理規(guī)模為6490億美元。作為全球最為知名的資產管理公司，黑石的地產投資實力不容小覷。在其資產組合中，地產投資總額達到1960億美元，是在私募股權、對沖投資、保險/不良資產投資以外，占比約30%的重要板塊。
財報顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國的非流動資產為655.19億元，流動資產為51.84億元，資產總值超過700億元。黑石集團這一筆236.57億港元的買賣似乎并不虧。
據悉，這將是黑石在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。收購SOHO中國，是看中中國房地產租賃和辦公商務需求市場的增長，而疫情讓居家辦公成為趨勢，使得黑石暫緩了對SOHO中國的收購，但不代表放棄中國市場。當疫情之后中國恢復正常工作和生活秩序，黑石再次重啟收購SOHO中國也在情理之中。
責任編輯：張海營
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