獲得7.91倍超額認(rèn)購，募資凈額16.35億港元。

　　據(jù)IPO早知道消息，遠(yuǎn)洋服務(wù)控股有限公司（下稱“遠(yuǎn)洋服務(wù)”）今日（17日）正式在港交所掛牌，股票代碼為06677.HK，中金公司、花旗擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

　　港股開盤后遠(yuǎn)洋服務(wù)小幅低開，截至9：35，每股報于5.79港元，較發(fā)行價5.88港元下跌1.53%，市值達(dá)到68.55億港元。

　　本次遠(yuǎn)洋服務(wù)共在全球發(fā)售2.96億股，其中2960萬股約10%在香港公開發(fā)售，余下2.664億股約90%進行國際配售，另有15%的超額配股權(quán)；發(fā)行價5.88港元介于招股區(qū)間5.50港元至6.70港元低端，但其獲得7.91倍的超額認(rèn)購；經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費用及傭金以及估計開支后，遠(yuǎn)洋服務(wù)將收取的全球發(fā)售所得款項凈額約為16.346億港元，如若超額配股權(quán)悉數(shù)行使，將額外新增凈額2.54億港元。

　　遠(yuǎn)洋服務(wù)此次總共引入8名基石投資者，包括淡水泉（香港）、國華人壽保險、高瓴基金、奧陸資本、Franchise Fund LP、永倫基業(yè)、Keltic及鄭賢方。該等基石投資者合計認(rèn)購金額1.2億美元，折算成股份為1.58億股，約占發(fā)售股份總數(shù)的53.44%，或占全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份的13.36%。

　　遠(yuǎn)洋服務(wù)基石投資者情況（來源：公司招股書）

　　針對募資用途，遠(yuǎn)洋服務(wù)表示將有約60%用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購機會，約20%用于通過升級智能管理系統(tǒng)建設(shè)智能化社區(qū)，約10%用于提升數(shù)字化水平及內(nèi)部信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施，約10%用作運營資金及一般公司用途。

　　遠(yuǎn)洋服務(wù)的歷史可追溯至1997年，開展物業(yè)管理服務(wù)之初即專注于遠(yuǎn)洋集團所開發(fā)的物業(yè)，自彼時起其地理覆蓋范圍已自京津冀地區(qū)擴展至環(huán)渤海地區(qū)及中國其他地區(qū)（主要集中在中國一二線城市），旗下物業(yè)管理服務(wù)涉及多種物業(yè)類型，包括住宅社區(qū)、商寫物業(yè)（如寫字樓、商場及酒店）及公共及其他物業(yè)（如醫(yī)院、公共服務(wù)設(shè)施、政府大樓及學(xué)校）。

　　除物業(yè)管理服務(wù)外，遠(yuǎn)洋服務(wù)亦提供非業(yè)主增值服務(wù)，包括向物業(yè)開發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供的交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)及物業(yè)工程服務(wù)，以及向在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供的各種社區(qū)增值服務(wù)（包括社區(qū)咨詢增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)及物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)）。

　　截至2020年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)總合約建筑面積達(dá)約6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區(qū)的54個城市，同時在中國管理210個物業(yè)，總在管建筑面積達(dá)約4230萬平方米，包括155個住宅社區(qū)及55個非住宅物業(yè)。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，按2019年綜合實力及增長潛力計，遠(yuǎn)洋服務(wù)在中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中分別位列第13名及第11名，且被評為2020商業(yè)物業(yè)管理的8家優(yōu)秀企業(yè)之一；而按總部位于京津冀地區(qū)的中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的前35強企業(yè)的合約建筑面積及在管建筑面積計，遠(yuǎn)洋服務(wù)為領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商，尤其是在京津冀地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)均嶄露鋒芒，于2020上半年止其在上述兩個地區(qū)的在管建筑面積分別占總在管建筑面積的32.9%及28.8%。

　　蒙受母公司蔭庇及中國物業(yè)市場的發(fā)展壯大，過往遠(yuǎn)洋服務(wù)亦取得相對不錯的財務(wù)業(yè)績。其收益、溢利分別由2017年的12.13億元及1.05億元增至2019年的18.30億元及2.05億元，復(fù)合年增長率分別為22.8%及39.8%，均領(lǐng)先于同期物業(yè)管理百強企業(yè)的平均水平。

　　遠(yuǎn)洋服務(wù)利潤表（來源：公司招股書）

　　而在2020上半年，疫情的影響使得物業(yè)價值進一步凸顯，遠(yuǎn)洋服務(wù)更是實現(xiàn)逆勢增長。該期實現(xiàn)收益9.04億元、實現(xiàn)溢利2.76億元，分別較去年同期增長8.8%及12.2%。

　　值得一提的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)的物業(yè)收費高于同行，2017-2019年以及2020上半年其就住宅社區(qū)所收取的每月平均物業(yè)管理費分別約為每平方米2.5元、2.4元、2.6元及2.6元，同期就商寫物業(yè)所收取的平均物業(yè)管理費分別約為每月每平方米14.2元、15.9元、17.4元及17.3元。而在2019年，物管行業(yè)住宅物業(yè)和商寫物業(yè)的平均物業(yè)費分別為2.1元和6.6元，這意味當(dāng)期遠(yuǎn)洋服務(wù)的商寫物業(yè)平均收費相當(dāng)于同行的2.6倍。

　　然而遠(yuǎn)洋服務(wù)仍有幾個問題值得關(guān)注，包括關(guān)聯(lián)方依賴、毛利率過低以及社區(qū)增值服務(wù)萎縮。

　　房企系物業(yè)公司普遍依賴母公司輸血，過往期間遠(yuǎn)洋服務(wù)大部分物管合約來自遠(yuǎn)洋集團，并貢獻其八成以上的物業(yè)管理服務(wù)收益。而且，其單一最大客戶就是遠(yuǎn)洋集團，后者于上述期間分別為其貢獻收入2.39億元、2.48億元、2.50億元及9860萬元，分別占其總收益的19.7%、15.4%、13.7%及10.9%。

　　遠(yuǎn)洋服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴（來源：公司招股書）

　　更有甚者，遠(yuǎn)洋服務(wù)來自母公司開發(fā)的物業(yè)收費遠(yuǎn)高于第三方物業(yè)。如在2020上半年，其就關(guān)聯(lián)方物業(yè)所收的每月平均物業(yè)管理費為4.1元，同期對第三方物業(yè)平均收費為2.0元，即前者是后者的兩倍左右。

　　此外，盡管2020上半年遠(yuǎn)洋服務(wù)的整體毛利率升至28.5%，較去年同期增加4.6個百分點，仍不及2019年港股上市物業(yè)公司平均毛利率的30.4%；而在收入結(jié)構(gòu)上，亦出現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)的萎縮，2020上半年該業(yè)務(wù)貢獻率為11.2%，已較2017年的14.7%下滑3.5個百分點，不符合物管高級化的一般路徑。

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責(zé)任編輯：馬婕