受惠于雄安新區(qū)的成立，在打拼兩年之后，鵬潤(rùn)控股終于開(kāi)啟了IPO征程。

　　據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，以河北省保定市的白溝新城以及高碑店市為基地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鵬潤(rùn)控股已于2月28日向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，申請(qǐng)主板上市，創(chuàng)陞融資為獨(dú)家保薦人。

　　雖然是地區(qū)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但鵬潤(rùn)控股2019年前10個(gè)月的業(yè)績(jī)爆發(fā)式提升。其中，收入同比增長(zhǎng)13.17倍至5.63億人民幣，且凈利潤(rùn)扭虧為盈，從虧損497.6萬(wàn)至盈利2.22億。與此同時(shí)，鵬潤(rùn)控股的資產(chǎn)負(fù)債率也從2018年底的93.48%下降至2019年前10個(gè)月時(shí)的86.13%。

　　事實(shí)上，過(guò)去兩年的樓市調(diào)控政策不斷，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸退出了市場(chǎng)。但在這樣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，鵬潤(rùn)控股卻實(shí)現(xiàn)了逆市高增長(zhǎng)，其有何“秘訣”？高增長(zhǎng)又能否持續(xù)？

　　一年拿下16個(gè)土地項(xiàng)目

　　鵬潤(rùn)控股于2009年在白溝新城開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并于2015年將業(yè)務(wù)拓展至高碑店市。據(jù)行業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，若以2018及2019年的合同銷(xiāo)售額而言，鵬潤(rùn)是白溝新城最大的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)商，市占率17.2%；與此同時(shí)，該公司也是高碑店市第三大的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)商，市占率6.7%。

　　可見(jiàn)，在白溝新城與高碑店市，鵬潤(rùn)已做出了一定成績(jī)，這不僅得益于公司在這兩個(gè)地區(qū)的積累，更為重要的是，白溝新城與高碑店市的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。

　　2017年4月時(shí)，雄安新區(qū)正式成立。與白溝新城、高碑店市一樣，雄安新區(qū)也位于河北省保定市，且白溝新城則毗鄰雄安新區(qū)。隨著京雄高速、京雄城際鐵路及榮烏高速新線的投入運(yùn)營(yíng)，北京、天津、雄安新區(qū)及白溝新城將被連接起來(lái)。

　　鵬潤(rùn)自然發(fā)現(xiàn)了其中的機(jī)遇，并加大了拿地力度。智通財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2018年時(shí)，該公司收購(gòu)?fù)恋乜倲?shù)為16個(gè)，涉及的總建筑土地面積約為11.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)256.88%，公司近40%的土地儲(chǔ)備在雄安新區(qū)成立以后獲得。不過(guò)，由于市場(chǎng)需求增加，每平方米的土地價(jià)格明顯上升，同比增幅近50%。

　　截至2019年11月30日時(shí)，鵬潤(rùn)控股的總土地儲(chǔ)備為77.67萬(wàn)平方米，其中，已竣工建筑面積為2.12萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)中的建筑面積為50.8萬(wàn)平方米，持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的建筑面積約為24.8萬(wàn)平方米。可見(jiàn)，鵬潤(rùn)控股的土地儲(chǔ)備充足，且超過(guò)一半土儲(chǔ)位于白溝新城。

　　開(kāi)發(fā)加大實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)爆發(fā)式增長(zhǎng)

　　鵬潤(rùn)激進(jìn)的拿地策略無(wú)可厚非，畢竟優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，且土地價(jià)格漲幅明顯，早拿地可降低成本開(kāi)支，但該策略還是對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一定影響。

　　由于拿地需要較多資金，鵬潤(rùn)2018年時(shí)的開(kāi)發(fā)明顯放緩，導(dǎo)致該年度內(nèi)交付的建筑面積大幅降低。智通財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，鵬潤(rùn)2018年的已交付建筑面積為4.67萬(wàn)平方米，同比下降超58%。在此背景下，即使平均售價(jià)同比增長(zhǎng)53%，鵬潤(rùn)2018年時(shí)的總收益也同比下降超9%，這也使得該公司2018年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為流出9647萬(wàn)元。

　　直至2019年前十個(gè)月時(shí)，鵬潤(rùn)放緩拿地，將資金投入開(kāi)發(fā)，才實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。在該報(bào)告期內(nèi)，鵬潤(rùn)已交付的建筑面積約為8.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超8倍。與此同時(shí)平均售價(jià)同比增長(zhǎng)約60%至6976.7元每方米。量?jī)r(jià)齊升使得該公司的收入同比增長(zhǎng)13.17倍至5.63億人民幣。

　　得益于銷(xiāo)售均價(jià)的提升以及規(guī)模效應(yīng)的凸顯，鵬潤(rùn)2019年前十個(gè)月的毛利率為52.1%，較2018年同期時(shí)的48.27%有所提升。同時(shí)，該公司的費(fèi)用控制良好，銷(xiāo)售開(kāi)支、行政開(kāi)支相較收入增長(zhǎng)緩慢，因此，鵬潤(rùn)2019年前10個(gè)月的凈利潤(rùn)為2.22億，而2018年同期為虧損。

　　在放緩拿地，業(yè)績(jī)大爆發(fā)之后，鵬潤(rùn)的資產(chǎn)負(fù)債率也從2018年底的93.48%下降至2019年前10個(gè)月時(shí)的86.13%。

　　白溝新城房?jī)r(jià)有所回調(diào)

　　通過(guò)上述分析能發(fā)現(xiàn)，鵬潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)受益于雄安新區(qū)的成立，但由于公司資金量的限制，導(dǎo)致了鵬潤(rùn)在拿地與開(kāi)發(fā)之間不能齊頭并進(jìn)，年度交付建筑面積波動(dòng)較大，公司業(yè)績(jī)也隨之起伏，這也是鵬潤(rùn)上市的主要原因。

　　公司表示，此次募集的資金將擁有白溝新城與高碑店市土地儲(chǔ)備的收購(gòu)，以及用于鵬潤(rùn)學(xué)府一期、鵬潤(rùn)美墅家二期的開(kāi)發(fā)。相信資金相對(duì)充足后，鵬潤(rùn)能在拿地與開(kāi)發(fā)之間實(shí)現(xiàn)更好的平衡。

　　但鵬潤(rùn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也值得投資者注意。首先，鵬潤(rùn)目前的業(yè)務(wù)有明顯的地域性，主要集中于白溝新城與高碑店市兩個(gè)地區(qū)，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)以及政策變化都會(huì)對(duì)鵬潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大的影響。

　　其二，白溝新城雖毗鄰雄安新區(qū)，但其短期內(nèi)的房?jī)r(jià)并非穩(wěn)步上升。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2018年時(shí)，白溝新城住宅物業(yè)的平均售價(jià)為5818元每平方米，2017年時(shí)下滑超8%。

　　這與當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策有一定關(guān)系，畢竟在2017年時(shí)，該地區(qū)住宅物業(yè)的平均售價(jià)同比漲幅近50%。預(yù)計(jì)后續(xù)白溝新城與高碑店市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)有所放緩，其業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)將主要依靠交付建筑面積的提升。

　　其三，鵬潤(rùn)面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。事實(shí)上，雖然該公司的業(yè)務(wù)主要集中于白溝新城與高碑店市，但其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手卻并不少。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，白溝新城目前有25家房企，高碑店市有33家。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將在一定程度上影響公司利潤(rùn)表現(xiàn)。

　　其四，雖然鵬潤(rùn)的資產(chǎn)負(fù)債率在2019年前10個(gè)月時(shí)有所下降，但86.13%的比例仍處于相對(duì)高位，這對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)以及融資能力都有較高要求。

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