????本報記者吳靜北京報道????在環京樓市因限購而持續低迷之際，一家打著雄安概念的“袖珍型”房企欲借IPO尋求融資輸血。????近期，來自河北保定白溝鎮的本土房企——鵬潤控股有限公司（以下簡稱“鵬潤控股”）向港交所遞交了招股書。“過山車”式的業績以及混亂的財務管理令市場對其未來的持續造血能力存疑。????據招股書披露，在以往業績記錄期間，該公司于2017年通過信托渠道獲得了僅有的一次有息貸款1.6億元，期限3年。在遞表之前，公司迅速將本息還清，使得資產負債率在短期內降至5.7%；同時還完成了5600萬元的派息承諾。伴隨著還款和派息，截至2019年10月底，公司的現金及現金等價物相比2018年底也驟降47%。????遞表前還清所有借款????《中國經營報》記者注意到，近幾年，鵬潤控股資產負債率波動較大。根據招股說明書，截至2017年底為57.3%，到2018年底便增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鵬潤控股的資產負債率大幅減少至5.7%。????資產負債率大幅波動，與公司的有息負債變化密切相關。事實上，據招股書披露，在鵬潤控股此前的會計年度，獲得的有息貸款只有一次。????在其招股書上，鵬潤控股披露，2017年11月，河北鵬潤子公司高碑店華創房地產開發有限公司（以下簡稱“高碑店華創”）與一間位于中國的持牌信托公司(一名獨立第三方)訂立貸款協議。據了解，該融資安排與銀行貸款類似。該筆貸款額度為1.6億元，利率為9%，生效日為2017年11月?13日，到期日為2020年11月13日。????2017年，公司動用7000萬元信貸額。截至2018年12月31日，公司未償還的有息負債總額達1.11億元。但于2019年10月底前，公司便償還了9000萬元的有息借款。至2019年12月，鵬潤控股已償還所有本金及相應利息，有息借款清零。這使得公司的資產負債率迅速降至5.7%。????值得注意的是，除了迅速還清債務外，遞表前夕，鵬潤控股大量支出現金用于派息。招股書顯示，于2017年12月，河北鵬潤向其當時的股東宣派股息5600萬元，其已于2019年6月以現金悉數派付。????伴隨著這兩項操作，截至2019年10月底，鵬潤控股的現金及現金等價物僅剩2123.9萬元，而2017年、2018年、2018年前10個月及2019年前10個月，公司期末現金及現金等價物分別為：5448萬元、3984.2萬元、5624.2萬元及2123.9萬元。????下轉?B15[詳情]

　　原標題：鵬潤控股赴港IPO 多次使用個人銀行賬戶收取預售款本報記者 吳靜 北京報道環京樓市因限購而持續低迷之際，一家打著雄安概念的“袖珍型”房企欲借IPO尋求融資輸血。近期，來自河北省保定市白溝鎮的本土房企——鵬潤控股有限公司（以下簡稱“鵬潤控股”）向港交所遞交了招股書。“過山車”式的業績以及混亂的財務管理令市場對其未來的持續造血能力存疑。據招股書披露，在以往業績記錄期間，該公司于2017年通過信托渠道獲得了僅有的一次有息貸款1.6億元，期限3年。在遞表之前，公司迅速將本息還清，使得資產負債率在短期內降至5.7%；同時還完成了5600萬元的派息承諾。伴隨著還款和派息，截至2019年10月底，公司的現金及現金等價物相比2018年底也驟降47%。遞表前還清所有借款《中國經營報》記者注意到，近幾年，鵬潤控股資產負債率波動較大。根據招股說明書，截至2017年底為57.3%，到2018年底便增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鵬潤控股的資產負債率大幅減少至5.7%。資產負債率大幅波動，與公司的有息負債變化密切相關。事實上，據招股書披露，在鵬潤控股此前的會計年度，獲得的有息貸款只有一次。記者在天眼查上查到，2017年11月3日，鵬潤控股的業務運營主體——河北鵬潤房地產開發有限公司（以下簡稱“河北鵬潤”）曾將數額為3000萬元的股權質押給渤海國際信托股份有限公司以獲得貸款，該筆貸款數額未披露。在其招股書上，鵬潤控股方面披露，2017年11月，河北鵬潤子公司高碑店華創房地產開發有限公司（以下簡稱“高碑店華創”）與一家位于中國的持牌信托公司（一名獨立第三方）訂立貸款協議。據了解，該融資安排與銀行貸款類似。該筆貸款額度為1.6億元，利率為9%，生效日為2017年11月13日，到期日為2020年11月13日。2017年，鵬潤控股動用7000萬元信貸額。截至2018年12月31日，鵬潤控股未償還的有息負債總額達1.11億元。但于2019年10月底前，鵬潤控股便償還了9000萬元的有息借款。至2019年12月，鵬潤控股已償還所有本金及相應利息，有息借款清零。這使得鵬潤控股的資產負債率迅速降至5.7%。值得注意的是，除了迅速還清債務外，遞表前夕，鵬潤控股大量支出現金用于派息。招股書顯示，于2017年12月，河北鵬潤向其當時的股東宣派股息5600萬元，其已于2019年6月以現金悉數派付。伴隨著這兩項操作，截至2019年10月底，鵬潤控股的現金及現金等價物僅剩2123.9萬元，而2017年、2018年、2018年前10個月及2019年前10個月，公司期末現金及現金等價物分別為5448萬元、3984.2萬元、5624.2萬元及2123.9萬元。持續造血能力存疑作為一家欲在港股上市的公司，鵬潤控股未來的造血能力是投資人關注的重要因素。據了解，鵬潤控股的運營主體河北鵬潤2009年起步于白溝新城，并于2015年將業務擴展至高碑店市，二者均為河北省保定市轄下行政區域。截至2019年11月30日時，鵬潤控股的總土地儲備為77.67萬平方米，其中，已竣工建筑面積為2.12萬平方米，開發中的建筑面積為50.8萬平方米，持作未來開發的建筑面積約為24.8萬平方米。有超過一半土儲位于白溝新城。按項目計，鵬潤控股共擁有13個房地產項目，其中9個項目位于白溝新城，4個項目位于高碑店市。據仲量聯行統計，目前鵬潤控股已是白溝新城最大的住宅物業開發商之一，占市場份額17.2%，也是高碑店市第三大住宅物業開發商，占市場份額6.7%。在鵬潤控股方面看來，兩地區均受惠于京津冀地區協同發展的國家戰略，此外，它們還臨近雄安新區，享有高增長潛力。公司近40%的土地儲備在雄安新區成立以后獲得。2018年時，公司收購土地總數為16個，涉及的總建筑土地面積約為11.42萬平方米，同比增長256.88%。不過，由于市場需求增加，每平方米的土地價格明顯上漲，同比增幅近50%。招股書顯示，營收方面，2017年、2018年、2018年前10個月及2019年前10個月，鵬潤控股營收分別約為3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元。對于2018年營收的大幅下降，鵬潤控股方面解釋稱，主要由于已交付總建筑面積減少，當年只有一個項目的若干物業竣工并交付客戶。而2019年前10個月的營收同比暴增1308%，對此，鵬潤控股方面表示，原因為已交付總建筑面積增加及已確認平均售價增加。此外，土儲過于單一亦存在隱憂。據仲量聯行數據顯示，2018年時，白溝新城住宅物業的平均售價為每平方米5818元，2017年時下滑超8%。若后續白溝新城與高碑店市的房價漲幅有所放緩，鵬潤控股的業績或將受到更多影響。由于鵬潤控股所開發的地塊主要位于縣域地區，項目開發牽涉到的拆遷問題較多，高昂的拆遷成本也在考驗著公司的資金承壓能力。比如，公司在高碑店的鵬潤·翰林苑項目進展緩慢。從2013年5月到2017年1月，光就拆遷安置協議的達成，鵬潤控股就花了3年多時間。據記者了解，鵬潤控股為這一項目支付的動遷安置成本總額超過8000萬元，項目的開發總成本預計為2.63億元。若想做大規模，持續的資金融入不可或缺。招股說明書披露，鵬潤控股不僅需要資金在白溝新城及高碑店市收購地塊，還需要解決鵬潤·學府一期及鵬潤·美墅家二期開發運營資金需求。多次使用個人賬戶收取預售金除了造血能力存疑外，鵬潤控股的內部管理也較為混亂。招股書顯示，在遞表之前，通過一系列的股權騰挪，公司實控權由張中華掌握，張中華在公司中擔任董事會主席、CEO及執行董事，其妻李紅擔任財務總監及執行董事。而張、李二人及其子女共同成立的家族信托基金，持有公司99%的股權。根據保定市頒布的法律法規，從2016年開始，樓盤的預售款要存入指定控制賬戶。但鵬潤控股在部分項目未取得預售許可證的情況下便開始收取預收款，并將部分預售款存入張中華以及他的雇員個人賬戶。據了解，鵬潤控股曾使用29個以14名人員的名義、在7家中國銀行不同分行開設的個人銀行賬戶，以償付河北鵬潤（包括其高碑店市分公司）及高碑店華創的公司資金。這14名人員中，包括附屬公司員工、張中華所控制關聯公司員工、親屬，以及張中華的親屬。2017年、2018年及2019年前10個月，公司通過個人銀行賬戶收取的預售款總額分別為3.21億元、2.71億元和1.21億元，分別占公司收取預售所得款總額的67.1%、28.0%和11.7%。同期，個人銀行賬戶的付款分別占公司營運支出總額的3.4%、5.1%和少于0.1%。但對于未獲預售許可證便開始收取預售金，保定白溝新城規劃建設局、高碑店市住房和城鄉建設局以及白溝新城及高碑店市地方稅務機關并未對此作出處罰。直到2020年2月，鵬潤控股才規定不通過非指定賬戶收取預售款，所涉項目也均補齊預售證。但如何限制實控人借用公司資金用作其他途徑的問題，鵬潤控股方面并未說明。記者聯系了這些主管部門及鵬潤控股方面。高碑店市住房和城鄉建設局讓記者聯系當地審批局，高碑店市行政審批局方面則回復表示，商品房預售許可證審批權于2018年4月劃至該局，但日常監管職能和處罰職能并未劃轉至該局，對企業的違規銷售行為并不知悉且無權進行處罰。鵬潤控股方面則不接受記者采訪。白溝新城綜合文化服務中心宣傳科工作人員已將記者的采訪問題轉達至白溝新城規劃建設局，截至發稿，白溝新城規劃建設局方面未作回復。（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）[詳情]

　　《企業透明度報告》鄭小琳 2月28日，河北保定一家本土房企鵬潤控股有限公司（下稱“鵬潤控股”）向港交所遞表，申請主板上市。 招股書顯示，鵬潤控股成立于1996年，2009年開始做地產業務，項目位于河北白溝新城及高碑店市。據悉，在白溝新城，鵬潤控股是最大的住宅物業開發商，而在高碑店市，該房企的市場占有率也穩居第三。數據顯示，2019年前十月收益為5.63億元。 2017年4月，雄安新區設立。由于白溝新城毗鄰雄安新區，高碑店市接壤北京，區位優勢加上政策利好，使得大批房企“蜂擁而至”。截至2019年12月底，白溝新城已有25家房企入駐，高碑店市則有33家。 在激烈的行業競爭下，深耕兩地的鵬潤控股是否具有一定區位優勢？同時，在當地市場上，鵬潤控股將迎來哪些強勁競爭對手？這家迷你型房企業績究竟如何？ “本土”市場遭遇勁敵 據仲量聯行的數據顯示，若以2018年及2019年的合同銷售額為參照，鵬潤控股無疑是白溝新城最大的住宅物業開發商，市占率17.2%；與此同時，鵬潤控股也是高碑店市第三大的住宅物業開發商，市占率6.7%。 來源：鵬潤控股招股書 位居前列的市占率，這意味著鵬潤控股在地方上已取得了一定成績，但需注意的是，在本土房企的角逐賽中，該公司也有一個令其頭疼的競爭對手，它是隆基泰和。 來源：企查查及招股書 官方資料顯示，隆基泰和集團創立于1995年，歷經20余年的發展，已成為集地產開發、商貿物流、智慧能源、文化旅游等多個業務板塊于一體的“環雄安地區大型產業集團”，總資產近700億元，年營業額超500億元，連續四年入選中國企業500強。 2010年，幾乎與鵬潤控股步伐一致，隆基泰和集團旗下隆基泰和置業有限公司（下稱“隆基泰和“）在保定市成立，接手集團地產業務。據克而瑞研究中心數據顯示，在2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜中，隆基泰和以2019年權益銷售金額為420.4億元，排名第62位。 據仲量聯行的數據顯示，截至2019年12月底，隆基泰和在白溝新城的市占率為13.5%僅次于鵬潤控股，但在高碑店市，隆基泰和卻是一家獨大，以13%的市占率位列居首成為高碑店市最大住宅物業開發商。無疑，在白溝新城、高碑店市，隆基泰和都稱得上是鵬潤控股在當地市場上的一大勁敵。 而除了恰逢市場競爭對手之外，鵬潤控股業務布局單一且集中。數據顯示，白溝新城目前有25家房企，緊隨鵬潤控股之后的房企市占率分別為13.5%、12.2%及10%，高碑店市入局房企有33家，排名前五房企市占率分別為13%、7.2%、6.7%（鵬潤控股）6.4%、6.3%，兩地競爭十分激烈。 “鵬潤作為本土開發商，在高碑店及白溝新城經過多年打拼和積累擁有一定品牌聲譽及客戶，但隨著行業入局者增加， 具有龐大營運規模及資金的全國性地產商，經歷幾年激烈角逐后，一定程度上必然會‘分食’鵬潤的利潤表現，且鵬潤目前業務主要集中在白溝新城及高碑店市兩地，業務單一且受政策波動影響較大，因此，其未來可持續盈利能力或將有待提升。“北京一位地產領域券商分析師向《企業透明度報告》表示。 此外，一位高碑店市本地房企營銷部高級經理向《企業透明度報告》表示，“鵬潤控股的住宅項目在當地口碑較好，但在高碑店市，基本上60%以上住宅小區均為隆基泰和，隆基泰和在當地口碑及性價比均比較高。同時，除了本土這兩個房企外，如，比較知名的開發商：萬科、綠城、鴻坤、創世地產及匯通路橋等均有項目在售，而近期也有一些大牌房企在高碑店市地鐵站附近頻繁拿地。“ “過山車式“業績暗藏隱憂 “業績猶坐過山車后，不知鵬潤今年業績又會怎樣？”一位長期關注保定市地產領域的投資人士發出疑問。 受惠于雄安新區政策利好，鵬潤控股業績迎來了爆發式增長。未來，隨著區域“紅海”競爭愈演愈烈，政策紅利褪去后，鵬潤控股的下一個利潤“奶牛”將是什么？業績表現出的劇烈動蕩未來是否將逐漸凸顯？上市后是否將由區域性向全國性布局？這顯然是投資者較為關注的問題。 針對上述的種種疑問，《企業透明度報告》曾多次致電鵬潤控股，但公開電話均一直無人接聽。 招股書顯示，2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日，鵬潤控股收入分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元，一度同比跌近37.2%、一度同比漲近1315.9%；純利方面，截至2017年、2018年及2019年10月31日，純利分別為人民幣0.94億元、0.22億元及2.22億元。收益振幅巨大，猶如過山車。 “由于已交付總建筑面積增加及已確認平均售價增加導致業績大幅增長。具體來看，以高端客戶為對象的鵬潤·美墅家一期的交付，使得公司獲得較高的平均售價。”對于過山車式銷售業績，鵬潤控股在招股書中解釋。 另外，對于業績大幅波動，上述地產領域券商分析師稱，鵬潤業績的暴漲，一方面和其是區域小房企，項目少、長年業績波動大有關；另一方面，雄安新區的設立，鵬潤控股銷售迎來量價齊升。短期來看，是一大機遇及利好，但長遠來看，由于鵬潤當下所有業務均分布于白溝新城及高碑店市，其地區經濟狀況及政策對公司經營業績、財務狀況及業務前景都將產生重大影響，況且短期內的房價并非是一直穩步上升狀態，未來或可能下跌。 在他看來，“鵬潤業績大幅波動利好當下，但也暗藏了其發展不穩定性這一隱憂。”據仲量聯行數據顯示，2018年時，白溝新城住宅物業的平均售價為5818元每平方米，2017年時下滑超8%。可見，隨著后續白溝新城與高碑店市的房價漲幅有所放緩，鵬潤控股的業績或將受到更多影響。（企業透明度報告出品）■[詳情]

　　公開資料顯示，鵬潤控股2009年在白溝新城起家，專注于開發住宅物業。2015年業務擴展至高碑店市，是白溝新城最大的物業開發商，占到市場份額的17.2%，是高碑店第三大開發商，占市場份額的6.7%。雖然在當地市場份額不低，但鵬潤控股的體量可以稱之為微小，作為一家即將上市的開發商，鵬潤控股的項目僅有9個，其項目和土地儲備均在白溝新城和高碑店這兩個城市。其招股書顯示，截至2019年11月30日，企業擁有建筑面積77.67萬平方米的土地儲備。同之前的恒達集團、萬城控股相似，鵬潤控股可以算是港股市場上的“蠅量級選手”，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林告訴《華夏時報》記者，小型房企普遍面臨的生存危機，再加上疫情對房地產市場的影響，對于以高負債為特點的小型房企來說更是雪上加霜，可能未來將會面臨內憂外困的局面。本身他們的融資渠道并不多，很難吸引銀行等金融機構的青睞，只有上市才能拓寬融資渠道。在鵬潤控股看來，項目和土地儲備均位于白溝新城和高碑店市，靠近雄安新區，使其未來享有高增長潛力，是企業發展的利好因素。但是土地儲備過于集中，且分布于三四線城市，企業的抗風險能力頗受影響。盤和林分析，這相當于雞蛋都放在了一個籃子里，地塊集中有利于公司進行集中管理，提高管理水平，打造特色樓盤，專一而精。另一方面，當這一地塊的周邊價值出現波動，該公司的收入也會隨之變化，企業的抗風險能力的確會受到影響。鵬潤控股近年來的收益波動明顯，其招股書顯示，2017年、2018年、截至2018年10月31日止十個月、截至2019年10月31日止十個月，公司收益分別為3.57億元、2.24億元、0.40億元和5.63億元；純利方面， 2017年、2018年、以及截至2019年10月31日止10個月，分別為0.94億元、0.22億元及2.22億元。上游財經專家顧問江瀚在接受《華夏時報》記者采訪時表示，由于行業屬性，房地產行業對現金流十分依賴，在這樣的情況下，如果企業本身利潤和收益波動很大，就會不可避免的存在資金壓力。尤其是資產負債率很高的企業，非常容易導致資金緊張，甚至出現資金鏈斷裂的風險。盤和林也表示，小型房企業績的不穩定導致收益和凈利的波動，進而影響到企業的現金流，這就使得企業所承擔的風險加劇。這些中小企業想要長久立足房地產市場，就需要提升產品品質，穩住現金流。中小房企扎堆赴港上市來自克而瑞的數據顯示，除了鵬潤控股向港交所遞交了招股說明書外，截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企還有7家，其中3家的招股書已經過期，截止2020年2月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。為什么中小房企扎堆港股上市呢？江瀚分析，這實際上是他們迫不得已的選擇，這些企業必須要面對的是當前的資金壓力，一方面國家堅持“房住不炒”的調控基調，在這樣的情況下，房地產企業必須要想方設法擴大資金來源，意圖通過上市來獲得更好的發展。但目前的港股市場，融資環境持續下滑，香港資本市場對內房股的持續看空，這些中小企業即使上市成功，也面臨著融資不暢的窘境。盤和林表示，在房地產行業，規模對應著市場占有率，這些企業的業績表現并不出色，負債率并不低，土地儲備較少，業績的背后真正讓資本猶豫的是這些企業的規模，這是他們最大的劣勢。所以并不是很看好這些房企的上市前景。可能他們在短期內會吸引到資本市場的關注，但是長期來看并不樂觀，融資能力有限。“赴港上市也并不是那么容易的”，盤和林分析，近幾年有好幾家中小房企赴港上市，許多都面臨公開認購期間認購不足，募集資金較少的問題，在正式上市之后，破發、股價跳水的現象也不少見。所以，赴港上市只能說是房企現在的一個應急辦法，但是從長期來看，只有找到自己的差異化競爭點，改善經營狀況，擴大規模提升業績水平，才是在市場站穩腳跟最靠譜的辦法。責任編輯：張蓓 主編：張豫寧[詳情]

　　作者：楊柘?來源： 斑馬消費房地產行業集中度越來越高，強者恒強的格局下，小型房企的機會將越來越少。正在沖擊港股的鵬潤控股有限公司恰恰不這么認為，它正受惠于京津冀地區協同發展國家戰略，以及毗鄰雄安新區的優勢，將享有高增長潛力。從11年前涉足房地產行業，公司一直依賴白溝新城及高碑店市兩地13個項目。去年前10月收入剛突破5億元，總土地儲備規模僅77.67萬平方米。在中國，鵬潤控股的規模和體量，只能算袖珍房企。雖能占據一方，但小規模、傳統的商業模式，如何給予投資者更大信心？雄安新區成立前，搶收6成土儲?河北人張中華、李紅夫婦一同畢業于白溝新城第一中學，畢業后從事家族紡織品買賣、服裝等生意。2009年，夫婦倆才在當地成立河北鵬潤（公司間接全資子公司）正式涉足房地產業務。2015年，公司業務拓展到高碑店市。招股書顯示，公司13個項目均集中在白溝新城及高碑店市，在兩地合計持有土地儲備總建筑面積77.67萬平方米。2017年至2019年前10個月，公司分別實現收入3.57億元、2.24億元和5.63億元，年內溢利分別為0.94億元、0.22億元和2.22億元。公司承認，項目少且高度集中為“重大不利影響”。不過，從公司披露的信息來看，短期內不會有多大改善。公司此次登陸港股募資，將進一步在當地收儲土地，以及支付旗下鵬潤?學府一期及鵬潤?美墅家二期的開發營運資金。鵬潤控股對當地市場依賴和鐘愛，主要源于以下幾個因素：一是白溝新城及高碑店市正受惠于京津冀地區協同發展的國家戰略，且臨近雄安新區；二是白溝新城已成為中國知名的小商品市場，輻射華北、東北等區域。2017年4月，在國家公布興建雄安新區政策出臺之前3個月，公司在白溝新城及高碑店購入兩幅土地，建筑土地總面積合計1.07萬平方米，拿地均價1432元/平方米。此后，繼續在當地拿地，地價持續上漲。2017年4月至12月、2018年及2019年前6個月，公司拿地均價分別為1515元/平方米、2216元/平方米、3503元/平方米。公司披露，若按占地面積算，其在雄安新區成立前收購的土地占公司開發項目及持作未來開發項目土地儲備的約27%；若以建筑土地面積計算，公司近60%的土地儲備是在雄安新區成立前收購。老板29張個人銀行卡收預售款張中華、李紅夫婦在公司分工協作，張負責全面工作，李則掌控財務大權，這種夫妻檔在擬上市房企里較為少見。夫妻檔的“操作”，讓公司最近幾年頻頻出現不合規狀況，成為企業發展歷史上不可抹掉的“污點”。斑馬消費梳理發現，公司曾使用29個以14名人員的名義、在7家中國銀行不同分行開設的個人銀行賬戶，以償付河北鵬潤（包括其高碑店市分公司）及高碑店華創（公司間接全資子公司）的公司資金。這14名人員中，包括附屬公司員工、張中華所控制關聯公司員工、親屬，以及張的親屬。上述個人銀行賬戶收取預售活動產生的款項，再用于經營開支付款。公司解釋，這樣操作可更靈活的存入及提取現金，并促進日常現金流動性。從2017年至2019年前10個月，公司通過個人銀行賬戶收取的預售款總額分別為3.21億元、2.71億元和1.21億元，分別占公司收取預售所得款總額的67.1%、28.0%和11.7%。上述同期，個人銀行賬戶的付款分別占公司營運支出總額的3.4%、5.1%和少于0.1%。這些個人銀行賬戶均由控股股東、董事會主席張中華控制及實際擁有，已在2019年6月停用并清零。除此之外，張中華曾動用部分來自旗下鵬潤名典苑、鵬潤?MINI工社一期及鵬潤?MINI工社二期的27項物業的銷售所得款項，償付其與三名獨立第三方及公司一名關聯方的個人債務約1260萬元。公司在報告期內還收到相關政府部門5項行政罰款，涉及小區少建停車場、超出施工規劃許可以及未經批準先行施工等。其中，鵬潤?MINI工社一期及鵬潤?MINI工社二期的總建筑面積超過相關施工規劃許可，就被罰款300萬元。截至2019年10月底，公司雇員總數82人，但公司在保障員工福利方面明顯滯后。公司估算，于往績記錄期間尚未作出的社會保障保險及住房公積金總額約630萬元。2017年至2019年前10個月，公司已就逾期供款計提撥備分別為220萬元、250萬元和160萬元。[詳情]

　　受惠于雄安新區的成立，在打拼兩年之后，鵬潤控股終于開啟了IPO征程。 據智通財經了解，以河北省保定市的白溝新城以及高碑店市為基地的房地產開發商鵬潤控股已于2月28日向港交所遞交了招股說明書，申請主板上市，創陞融資為獨家保薦人。 雖然是地區性的房地產開發商，但鵬潤控股2019年前10個月的業績爆發式提升。其中，收入同比增長13.17倍至5.63億人民幣，且凈利潤扭虧為盈，從虧損497.6萬至盈利2.22億。與此同時，鵬潤控股的資產負債率也從2018年底的93.48%下降至2019年前10個月時的86.13%。 事實上，過去兩年的樓市調控政策不斷，房地產行業分化加劇，小型房地產開發商逐漸退出了市場。但在這樣的經營環境下，鵬潤控股卻實現了逆市高增長，其有何“秘訣”？高增長又能否持續？ 一年拿下16個土地項目 鵬潤控股于2009年在白溝新城開始房地產開發業務，并于2015年將業務拓展至高碑店市。據行業顧問仲量聯行的數據顯示，若以2018及2019年的合同銷售額而言，鵬潤是白溝新城最大的住宅物業開發商，市占率17.2%；與此同時，該公司也是高碑店市第三大的住宅物業開發商，市占率6.7%。 可見，在白溝新城與高碑店市，鵬潤已做出了一定成績，這不僅得益于公司在這兩個地區的積累，更為重要的是，白溝新城與高碑店市的房地產行業迎來了新的發展契機。 2017年4月時，雄安新區正式成立。與白溝新城、高碑店市一樣，雄安新區也位于河北省保定市，且白溝新城則毗鄰雄安新區。隨著京雄高速、京雄城際鐵路及榮烏高速新線的投入運營，北京、天津、雄安新區及白溝新城將被連接起來。 鵬潤自然發現了其中的機遇，并加大了拿地力度。智通財經發現，2018年時，該公司收購土地總數為16個，涉及的總建筑土地面積約為11.42萬平方米，同比增長256.88%，公司近40%的土地儲備在雄安新區成立以后獲得。不過，由于市場需求增加，每平方米的土地價格明顯上升，同比增幅近50%。 截至2019年11月30日時，鵬潤控股的總土地儲備為77.67萬平方米，其中，已竣工建筑面積為2.12萬平方米，開發中的建筑面積為50.8萬平方米，持作未來開發的建筑面積約為24.8萬平方米。可見，鵬潤控股的土地儲備充足，且超過一半土儲位于白溝新城。 開發加大實現業績爆發式增長 鵬潤激進的拿地策略無可厚非，畢竟優質的土地儲備也是房企的核心競爭力之一，且土地價格漲幅明顯，早拿地可降低成本開支，但該策略還是對公司的經營產生了一定影響。 由于拿地需要較多資金，鵬潤2018年時的開發明顯放緩，導致該年度內交付的建筑面積大幅降低。智通財經發現，鵬潤2018年的已交付建筑面積為4.67萬平方米，同比下降超58%。在此背景下，即使平均售價同比增長53%，鵬潤2018年時的總收益也同比下降超9%，這也使得該公司2018年的經營現金流凈額為流出9647萬元。 直至2019年前十個月時，鵬潤放緩拿地，將資金投入開發，才實現了業績的爆發式增長。在該報告期內，鵬潤已交付的建筑面積約為8.07萬平方米，同比增長超8倍。與此同時平均售價同比增長約60%至6976.7元每方米。量價齊升使得該公司的收入同比增長13.17倍至5.63億人民幣。 得益于銷售均價的提升以及規模效應的凸顯，鵬潤2019年前十個月的毛利率為52.1%，較2018年同期時的48.27%有所提升。同時，該公司的費用控制良好，銷售開支、行政開支相較收入增長緩慢，因此，鵬潤2019年前10個月的凈利潤為2.22億，而2018年同期為虧損。 在放緩拿地，業績大爆發之后，鵬潤的資產負債率也從2018年底的93.48%下降至2019年前10個月時的86.13%。 白溝新城房價有所回調 通過上述分析能發現，鵬潤的經營受益于雄安新區的成立，但由于公司資金量的限制，導致了鵬潤在拿地與開發之間不能齊頭并進，年度交付建筑面積波動較大，公司業績也隨之起伏，這也是鵬潤上市的主要原因。 公司表示，此次募集的資金將擁有白溝新城與高碑店市土地儲備的收購，以及用于鵬潤學府一期、鵬潤美墅家二期的開發。相信資金相對充足后，鵬潤能在拿地與開發之間實現更好的平衡。 但鵬潤所面臨的風險也值得投資者注意。首先，鵬潤目前的業務有明顯的地域性，主要集中于白溝新城與高碑店市兩個地區，當地的經濟以及政策變化都會對鵬潤的經營產生較大的影響。 其二，白溝新城雖毗鄰雄安新區，但其短期內的房價并非穩步上升。據仲量聯行的數據顯示，2018年時，白溝新城住宅物業的平均售價為5818元每平方米，2017年時下滑超8%。 這與當地的限購政策有一定關系，畢竟在2017年時，該地區住宅物業的平均售價同比漲幅近50%。預計后續白溝新城與高碑店市的房價漲幅會有所放緩，其業績的增長將主要依靠交付建筑面積的提升。 其三，鵬潤面臨的行業競爭或將進一步加劇。事實上，雖然該公司的業務主要集中于白溝新城與高碑店市，但其競爭對手卻并不少。據仲量聯行的數據顯示，白溝新城目前有25家房企，高碑店市有33家。隨著行業競爭加劇，將在一定程度上影響公司利潤表現。 其四，雖然鵬潤的資產負債率在2019年前10個月時有所下降，但86.13%的比例仍處于相對高位，這對公司的運營以及融資能力都有較高要求。[詳情]

　　 原標題：鵬潤控股招股書曝光：實控人張中華有“代名人”癖好 2月28日晚間，鵬潤控股有限公司赴港IPO。據樂居財經了解，鵬潤控股是以白溝新城及高碑店市為基地聲名卓著的房地產開發商，主要專注于開發住宅物業。公司于2009年在白溝新城開展房地產開發業務，并于2015年成功將業務擴展至高碑店市。46歲的張中華為鵬潤控股的實際控制人，招股書遞交前，張中華、李紅和張銘輝分別持有鵬潤89.1001%、 9.9%及0.9999%股權。河北鵬潤是鵬潤控制的主體，成立于2009年4月，初始注冊資本3000萬元，主要從事房地產開發及銷售。成立後，河北鵬潤由張先生及高秋生先生分別持有80%及20%的股權。高秋生所持股份是幫張中華代持的。在2011年，高秋生換成了代持人楊建永。2013年，張中華將自己持有河北鵬潤80%股份轉讓給長盛投資和杜先生，楊建永將河北鵬潤20%轉讓給長盛投資。這里，杜先生的是幫中華代持的。在2017年12月29日，杜先生撤出，把持有河北鵬潤5%股權轉讓給長盛投資。三天后，長盛投資把持有河北鵬潤100%股權轉讓給保定禮賢。一年后，保定禮賢又將河北鵬潤90%和10%股權轉讓給張中華及其妻子李紅。2019年4月，河北鵬潤增資，引入投資者張銘輝。張銘輝出資62.6萬元，持股河北鵬潤0.9999%。即便打算赴港IPO，張中華依然喜歡用“代名人”操作。于2020年1月17日，張中華與李紅用Vistra Trust (Singapore) Pte。 Limited(作為受托人)共同成立家族信托。同日，他們指示向Changshenggong BVI(由Changsheng BVI全資擁有，作為Vistra Trust (Singapore) Pte。 Limited(家族信托的受托人)的代名人)無償轉讓99股股份，相當于鵬潤控股99%股權。 Vistra Trust (Singapore) Pte。 Limited通過Changsheng BVI以張中華、李紅、其子女及其他家族成員為受益人以信托方式持有Changshenggong BVI 全部股權。（文章來源：樂居財經） (責任編輯：DF120) [詳情]

　　原標題：鵬潤控股赴港IPO“前夜”：收益暴增1308% 負債率降至5.7% 來源：樂居財經樂居財經訊 王帥 2月28日晚間，鵬潤控股有限公司赴港IPO。據樂居財經了解，鵬潤控股是以白溝新城及高碑店市為基地聲名卓著的房地產開發商，主要專注于開發住宅物業。公司于2009年在白溝新城開展房地產開發業務，并于2015年成功將業務擴展至高碑店市。截至2019年11月30日，公司于白溝新城及高碑店市擁有總建筑面積776,692.8平方米的土地儲備。其中于公布興建雄安新區前已在白溝新城及高碑店市收購相對大量的土地儲備。收益方面，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2018年及2019年10月31日止10個月，鵬潤控股收益分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元，原因為已交付總建筑面積增加及已確認平均售價增加。2019年前十月收益較2018年前十月收益同比增長1308%。公司毛利由截至2017年度的人民幣133.0百萬元減少52.0%至截至2018年度的人民幣63.9百萬元。毛利率由截至2017年度的37.3%減少至截至2018年度的28.5%。招股書顯示，公司資產負債比率由截至2017年底的57.3%增加至截至2018年底的76.9%，并減少至截至2019年10月31日的5.7%毛利率由28.5%增長至52.1%。[詳情]