來源：地產(chǎn)深度報(bào)道

　　時(shí)隔一年，朗詩綠色集團(tuán)分拆旗下物業(yè)公司上市有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　港交所信息顯示，朗詩綠色生活服務(wù)有限公司（下稱“朗詩綠色生活”）于1月25日遞交招股書，沖刺港股IPO。2020年2月，市場(chǎng)傳出朗詩綠色集團(tuán)旗下物業(yè)公司籌備赴港上市的消息，如今分拆上市的“靴子”終于落地。

　　業(yè)務(wù)集中于長(zhǎng)三角

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　　朗詩綠色生活為2021年沖擊港股的第四家物企，與此前的三家物企相比，朗詩綠色生活在管面積規(guī)模偏小。

　　招股書顯示，截至2020年9月30日，朗詩綠色生活的物業(yè)管理服務(wù)涵蓋19個(gè)城市，包括14個(gè)長(zhǎng)三角城市及5個(gè)中國其他城市。

　　公司同期的在管總建筑面積為1620萬平方米，合計(jì)117項(xiàng)在管物業(yè)，包括94項(xiàng)住宅物業(yè)及23項(xiàng)非住宅物業(yè)。此外，其總合約建筑面積為2310萬平方米。

　　與今年遞交招股書的另外3家物企相比，朗詩綠色生活的規(guī)模僅超過新希望服務(wù)。截至2020年9月30日，新希望服務(wù)的在管總面積為1030萬平方米，德信服務(wù)為2310萬平方米，世紀(jì)金源服務(wù)為6390萬平方米。

　　有著15年發(fā)展歷史的朗詩綠色生活絕大部分業(yè)務(wù)集中在長(zhǎng)三角，從2007年開始，公司便在長(zhǎng)江三角洲擴(kuò)展市場(chǎng)版圖及開始于無錫市提供物業(yè)管理服務(wù)，并進(jìn)一步擴(kuò)展至常州市、杭州市及蘇州市。

　　2018年、2019年及2020年前9個(gè)月（下稱“報(bào)告期”），朗詩綠色生活位于長(zhǎng)江三角洲的項(xiàng)目的在管建筑面積分別占在管建筑面積的90.8%、88.8%及87.1%，長(zhǎng)江三角洲在管物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的92%、89.2%及86.6%。

　　盈利水平低于業(yè)內(nèi)平均

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　　報(bào)告期內(nèi)，朗詩綠色生活實(shí)現(xiàn)營收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤（以公司權(quán)益擁有人應(yīng)占溢利為準(zhǔn)）0.25億元、0.34億元、0.41億元。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，30家上市物企平均營收為13.16億元，平均凈利潤為2.47億元。而截至2020年前9個(gè)月，朗詩綠色生活的凈利潤方才達(dá)到0.41億元，明顯低于行業(yè)平均水平。

　　凈利潤偏低與其盈利能力脫不開關(guān)系。記者注意到，雖然朗詩綠色生活與近期沖刺IPO的物企規(guī)模都較小，但其毛利率卻處于最低水平。

　　報(bào)告期內(nèi)，朗詩綠色生活毛利率分別為26.7%、23.4%、26.3%，平均值為25.47%。新希望服務(wù)同期的毛利率均值為43.13%，德信服務(wù)為28.6%，世紀(jì)金源服務(wù)為33.83%。

　　另外，高毛利率的社區(qū)增值服務(wù)是物企利潤的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，而朗詩綠色生活這一業(yè)務(wù)的發(fā)展并不如意。

　　招股書顯示，朗詩綠色生活主要通過物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)產(chǎn)生收益。報(bào)告期內(nèi)，來自物業(yè)管理服務(wù)的收益占比分別為63.8%、68.6%、73.1%；非業(yè)主增值服務(wù)的收益占比分別為28.3%、22.7%、18.3%；社區(qū)增值服務(wù)的收益占比則分別為7.9%、8.7%、8.6%。

　　據(jù)招商銀行研報(bào)指出，2016至2019年，百強(qiáng)物企增值服務(wù)收入中，非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)基本各占一半。以此來看，朗詩綠色生活的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)占比較行業(yè)水平相差甚遠(yuǎn)。其在招股書中提及，公司于2019年底取得有關(guān)經(jīng)紀(jì)牌照后，開始提供二手房物業(yè)代理服務(wù)，令在管項(xiàng)目數(shù)目增加及所提供的服務(wù)范圍擴(kuò)大。

　　長(zhǎng)三角“破圈”進(jìn)行時(shí)

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　　2020年前9個(gè)月，朗詩綠色生活錄得經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額-5466.5萬元，較2019年末的1.17億元下跌約146.62%；錄得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額為-2.75億元，而2019年末該指標(biāo)為5.72億元。

　　對(duì)于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額大幅下跌的原因，朗詩綠色生活解釋稱，主要由于貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)因季節(jié)性波動(dòng)而增加8170萬元，“我們相信其反映若干客戶因付款偏好及方便而傾向在年末支付其物業(yè)管理費(fèi)，以及部分由于COVID-19疫情所致”。

　　另外，記者注意到，朗詩綠色生活報(bào)告期內(nèi)的資本負(fù)債比率分別為459.8%、874.2%、227.5%，而日前同樣赴港IPO的德信服務(wù)同期資本負(fù)債比率分別為24%、17.8%、8.6%，二者之間懸殊頗大。

　　嘉和家業(yè)研究院院長(zhǎng)唐卓告訴記者，與近期提交招股書的企業(yè)相比，朗詩綠色生活的資本負(fù)債比率相對(duì)處于高位。其表示，物企的資本負(fù)債率高，較大一部分原因是由于母公司拿物企的現(xiàn)金流為底層資產(chǎn)發(fā)布ABS產(chǎn)生的，明面上是屬于物企債務(wù)，實(shí)際債務(wù)人為地產(chǎn)集團(tuán)。這對(duì)物企本身生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)并不造成較大的影響，上市后可以通過其他財(cái)務(wù)手段去解決。

　　這或許也是朗詩綠色生活謀求IPO的原因之一。除此之外，該公司另一訴求是上市后通過收購優(yōu)質(zhì)標(biāo)的擴(kuò)大規(guī)模，其計(jì)劃在于長(zhǎng)三角或華南地區(qū)或中國西南地區(qū)的城市收購不超過四個(gè)潛在目標(biāo)的51%至60%股權(quán)。

　　收購標(biāo)準(zhǔn)顯示，潛在標(biāo)的若是專注于住宅物業(yè)的物管公司，其在管總建筑面積需超過200萬平方米，且最近一個(gè)財(cái)政年度的總年度經(jīng)營收益超過1億元；若是專注于為辦公大樓及醫(yī)院等非住宅物業(yè)的物管公司，其在管總建筑面積需超過100萬平方米，且總年度經(jīng)營收益超過5000萬元。并且，目標(biāo)公司在最近一個(gè)財(cái)政年度的平均純利率需要超過8%。

　　見習(xí)記者 吳典

　　編輯 沈玉潔

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責(zé)任編輯：馬婕