觀點網 疫情陰霾之下，香港市場需要一些正面刺激。

　　大年初四，香港開工，鄭氏家族第二代掌門人、鄭裕彤長子鄭家純自掏腰包420萬元，給旗下有線寬頻集團1100位員工每人開出3888元大紅包。

　　2月25日，鄭家純之子、新世界發展有限公司行政總裁鄭志剛，在新世界發展2022財年中期業績會上也傳達出一些積極的信號。

　　他表示，內地“三條紅線”政策，要求高負債房地產企業去杠桿化，并鼓勵財務穩健的發展商多做收購，以化解行業危機。這個形勢反而成為集團收購優質土地的契機，同時可以加快入賬。

　　縱觀整場發布會，“逆市”被反復提及。

　　購地機會

　　報告期內，新世界發展錄得綜合收入為355.73億港元，與2021年財政年度上半年基本持平；基本溢利為38.99億港元，公司股東應占溢利為14.3億港元，分別升4.8%及41.2%。

　　其中，物業發展按年上升了52%，物業投資按年上升26%，而K11整體更是按年大漲54%。

　　分區域來看，新世界發展中國內地物業發展的分部業績增長86.6%，分部利潤率從2021財政年度上半年的30%提高至2022財政年度上半年的66%。

　　報告期內，新世界發展中國內地合約銷售為93億人民幣，而大灣區的貢獻比例達到87%。

　　財報指出，內地物業發展的高利率主要是因為期內有很多大灣區高毛利項目入賬，而大灣區分布業績入賬占比達70%，平均毛利率達到70%，因此中國內地上半年利潤率已經達到全年目標75%。

　　此外，新世界發展香港合同銷售金額為38.8億港元，主要來自長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目，以及住宅項目傲瀧及瑧頤。

　　新世界發展首席財務總監劉富強認為，在過去半年，部分開發商需要出售項目套現時，正好是新世界的機會，新世界有充裕的資金去收購項目。

　　最近新世界發展在大灣區并購了三個項目，分別位于廣州和增城。劉富強表示，可以加快銷售和資金回籠，并有信心維持平均40%-50%的毛利率。

　　針對大灣區項目收購，據參加新世界投資者會的相關投資者轉述，鄭志剛在會上透露，整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的。所以有100個找我們談項目收購，最后選了三四個。

　　另外，新世界發展在2021年11月中旬以79億港元收購了啟德跑道項目，成交價遠低于2018年投標價格89億港元。劉富強表示，這個項目除了省了地價和建筑成本之外，最重要的是省了時間，預計在1年內就可以預售，3年多就可以入賬。還有香港觀塘項目，1年之內也可以銷售。

　　為把握“逆市”購地的機會，新世界發展還在積極出售非核心資產以回籠資金，報告期內已出售38億港元，而全年目標是80億港元。同時，2022財年平均融資成本2.52%，較2021年進一步下降0.4%，凈負債率41.3%。

　　回應媒體提問時，鄭志剛透露，新世界發展會預留大約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。

　　K11接棒

　　銷售以外，新世界發展在物業投資也就是商業地產方面同樣表現穩健。

　　報告期內，新世界發展在中國內地物業投資收入達到10.21億港元，上升16.7%；香港物業投資收入14.97億港元及分部業績為11.06億港元，分別按年增長4%及33.6%。

　　雖受疫情影響，新世界發展整體租金收益率仍上升9%，整體分布業績按年上升26%，新世界發展將其歸功于全線K11項目錄得較好表現。

　　據劉富強介紹，報告期內香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場僅上升8%；中國內地K11零售額上升39%，而內地整體僅上升4%。出租率方面，香港K11維持接近100%出租率，在中國內地一線城市商場則為92%。

　　劉富強進一步透露，今年6月將會有2/3租戶更新或轉租，相信集團屆時還會整體上調K11租金收入。

　　目前新世界在香港和內地一共營運17個K11項目，未來4年將增加21個，一共38個、280萬平方米。作為鄭志剛一手打造的商業品牌，K11已從一個創業項目逐漸成長為新世界逆市增長的關鍵板塊。

　　與年輕的K11相比，定位為新世界發展內地零售旗艦的新世界百貨則老態漸顯。

　　不久前的2月17日晚，新世界百貨旗下成都新世界匯美百貨發布終止經營告知書，這家已運營16年的老牌商場將于3月20日閉店。

　　據觀點新媒體統計，在2017年退市后，新世界百貨已逐步關閉了于大連、沈陽、武漢等多家門店，目前在內地還剩28家百貨店及購物中心。與鼎盛時期超43家門店相比，縮減比例達35%。

　　K11定位更偏向于高端時尚品牌，客群定位更年輕化，但定位的區別可以內部調整，更核心因素是老牌商場無法模仿的，那就是地理位置。

　　以成都店為例，所在的鹽市口商圈曾是成都當地最繁華地段之一，隨著城市商業重心遷移演化，鹽市口商圈人氣不再；在新世界之前，摩爾百貨天府店和北京華聯鹽市口店閉店等也已關店作別。

　　有新世界百貨的關店潮為鑒，新世界發展對內地商業的位置選擇已相當審慎。

　　鄭志剛表示，目前整個內地可能有些二三線城市受壓，但是一線城市包括大灣區或者上海表現依然良好，如今年會重點推出杭州的望江新城，K11、K11 ATELIER、甲級寫字樓ARTUS、公寓、瑰麗酒店、保育項目都會在杭州。同時，集團亦聚焦大灣區短期內可以動工的三個項目。

　　鄭裕彤時代，首批進軍內地的港資百貨曾引進了新的商業模式，而當新世界百貨已不再新奇，K11或許要承托起“新”的新世界。

　　以下為新世界發展中期業績會現場問答實錄：

　　現場提問：第五波疫情使香港第一季樓市下行，部分一手新盤延遲推出，二手樓價也受壓，加上加息，預期今年樓市的走勢如何？政府宣布提高樓宇按揭貸款樓價上限有什么影響？

　　鄭志剛：疫情確實是為樓市、整體社會帶來不明朗因素，加上社交距離限制，預期今年第一和第二季成交量會減少。不過疫情持續了超過兩年，過去的樓市也一直是平穩的。政府統計也指出，去年整體樓價的指數仍有3.3%的升幅，剛性需求仍然強勁。至于加息，相信心理上的影響大于實際，當疫情過去或緩和后，購買力會釋放。

　　有關放寬按揭保險措施，這當然是好的，鼓勵市民換樓，推動置業階梯，對市場是有一個刺激作用的，但也要等到疫情稍微緩和之后。

　　總體來說，我對前景是樂觀，預計樓價上半年平穩。隨著疫情的改善，下半年應該會有5%-10%的升幅，尤其是“細價樓”會繼續跑贏大市。

　　現場提問：疫情重創于餐飲和零售業，政府也要求業主容許指定行業租戶暫緩不交租三個月，對K11銷售和租務表現會不會有很大的影響？

　　鄭志剛：K11不是第一次經歷這個嚴峻的考驗，過去我們也可以成功轉危為機。很多新的零售模式包括Smart Data2.0、線上線下銷售，連同CRM系統打好了基礎，可以精準推送，所以K11在疫情的沖擊下表現還是跑出逆市。我們推動了很多銷售到線上，我們的Sales可以直接讓客戶在網上購買。

　　關于三個月的寬限措施，我們也會因應個別租戶的不同情況調整租金。

　　現場提問：疫情除了使香港現時社會部分運作停滯，也重創了整個香港的市道，加上烏克蘭局勢不穩定，您對今年香港經濟的前景會不會很悲觀？

　　鄭志剛：我覺得香港人一向都很擅長打逆境球的，毅力也很強。

　　我對香港經濟前景有信心，下半年經濟有條件V型反彈的，零售可望雙位數字的增長。

　　現場提問：疫情有沒有影響到香港寫字樓出租？在租金和出租率上有沒有下跌的跡象？

　　鄭志剛：寫字樓租金壓力主要是在一些一線地區，金鐘、中環都有租金下調的壓力。但是不少企業也選擇去一些二線地區，所以二三線非傳統商業區域的寫字樓如長沙灣反而受到租戶、投資者的追捧。

　　幾年前，我們已經策略性地去部署一塊非傳統商業區，如港島東、九龍西、尖沙咀，現在的銷售和出租率都是不錯的。我們預計商業活動好一些之后，下半年應該會回升。

　　現場提問：過去一年，內地連番推出房地產調控措施，對集團在內地的項目發展目標和利潤有沒有帶來影響？

　　鄭志剛：過去一年，內地落實三條紅線政策，要求高負債房企去杠桿化，我們反而沒有這個問題。

　　因為我們的杠桿沒有受三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利率的地，我們稱之為quick win。

　　之前在大灣區收購了三個城市更新項目，未來也會繼續。

　　內地進一步推動城市化，放寬了部分省市尤其是廣州、深圳的落戶限制，加快外地人口的注冊，所以正在逐步釋放一些需求，放寬房貸和限價令有助于刺激市場需求，這幾個月的成效都非常好。

　　我們集中在大灣區，所以是一個很好的部署。

　　現場提問：關于全年的發展目標，是否會有影響？

　　鄭志剛：全年目標繼續維持200億人民幣的合同銷售目標，上半年已經做了一半，利潤做到75%，所以2022年財政年度200億人民幣合同銷售目標是沒問題的。

　　現場提問：內地疫情已經穩定緩和，對今年內地經濟、零售市道有什么看法？未來在內地又有什么大項目？

　　鄭志剛：我對今年內地經濟前景保持審慎樂觀，相信未來整體經濟會逐步向好。我們會在第二季重點推出杭州望江新城項目，將會有K11、甲級寫字樓K11 ATELIER、K11 ARTUS、瑰麗酒店，也會加入文化保育——南宋歷史建筑源泰樓。

　　我們會繼續在大灣區留意已成熟、可以短期內動工的銷售改造項目。

　　現場提問：新世界在本年度繼續有出售非核心資產，請問目前的現金流大概有多少？將有什么新的投資動作？有什么投地計劃？

　　鄭志剛：本年度我們計劃出售超過80-100億元的非核心資產，現金流和短期內可動用的資金大概1000億港元，資金資源已經充裕。

　　我們會預留其中約200億港元買地，鑄就quick win。

　　去年11月，我們合組財團買了啟德的一幅地，計劃在2023年第四季預售，2024年第二季入賬。我們未來會用這些現金流發展一些有潛力的投資，比如在公路、物流、新經濟、醫療、醫養等方面，都會慢慢去挖掘。

　　現場提問：您今年在私人資金中接觸到不少創科范疇，比如《The Sandbox》、投資NFT交易平臺，又入股香港獨角獸如Casetify等，這類型的私人投資項目是否會融入新世界業務？

　　鄭志剛：這些私人投資都是與集團無關的，集團不會也沒有興趣去做所謂元宇宙項目。

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責任編輯：張海營