時代中國“求救”，舊改業務還香嗎？

　　延宕十余年，積極布局舊改項目的時代中國，現如今對舊改項目態度為何轉變？退出舊改項目對公司的戰略

　　目標和規劃將產生怎樣的影響？

　　文｜胡嘉琦 朱耘

　　素有“舊改王”之稱的廣州市時代控股集團有限公司（下稱“時代中國”），近期因懇請政府協調退還舊改項目投入的 20.1 億元資金而備受關注。近日，一份時代中國《關于懇請支持舊改項目退出的報告》（下稱《報告》）流出。該報告加蓋了公司印章，落款時間為 2022 年 3 月 29 日。《商學院》記者根據報告中所留的聯系方式，撥通聯系人的電話，得到《報告》內容屬實的回復。

　　延宕十余年，積極布局舊改項目的時代中國，現如今對舊改項目態度為何轉變？未來還會繼續做 舊改項目嗎？退出舊改項目對公司的戰略目標和規劃產生怎樣的影響？

　　對此，時代中國對記者表示，“當城市更新政策和市場環境發生變化和調整時，我司會應變化定期對存量城市更新項目進行審視及調整。針對近期廣州市及下屬各區城市更新政策及計劃的修正及變動，我司積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業經營行為。城市更新是我司的核心業務之一，目前我司在國內各地的城市更新項目均在穩步有序推進當中。”

　　項目之變

　　時代中國要求退出的三個項目均位于廣州。

　　《報告》指出，此前為響應廣州市政府深化城市更新工作、促進經濟轉型升級的重要部署，時代中國積極參與廣州城市更新工作，在廣州市公開招商的舊村改造項目中，時代中國已獲取 9 個舊村項目的合作身份，并注入大量資金。

　　據《報告》稱，時代中國分別在 2019 年 3 月、2020 年 7 月和 2021 年 10 月與從化區禾倉村、增城區城豐村和增城區新湯村簽訂項目合作協議，成為舊村改造項目的合作意向企業，三個項目時代中國投入履約金合計 3 億元。

　　另外，時代中國在黃埔區參與的 5 個舊村改造項目（崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村）拆遷工作已經基本完成，并已支付了 17.1 億元的拆遷補償費用，累計投入 17.1 億元。

　　上述的 8 個項目時代中國合計投入 20.1 億元，但由于政策變化，項目無法正常推進。

　　時代中國在《報告》中提及的政策變化，系國家住建部于 2021 年 8 月 30 日下發的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（簡稱“63 號文件”）。

　　63 號文件強調，有些地方出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式和大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，產生了新的城市問題。同時，為積極穩妥實施城市更新行動，住房和城鄉建設部提出嚴防大拆大建。

　　隨后，2021 年 10 月 20 日，廣州住建局發布關于對《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見》公開征求意見（以下簡稱《征求意見稿》）公告。

　　《征求意見稿》明確指出，系統推進城市更新，過往“跑馬圈地式”的城市更新推進模式將有所暫緩。同時還提出，將在老城區范圍內嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模增建。城中村等城市連片舊區不短時間、大規模進行拆遷，合理確定更新模式。堅持應留盡留，不隨意遷移、拆除不可移動文物、歷史建筑和具有保護價值的老建筑，未開展歷史文化資源調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建筑確定工作的區域，不應實施城市更新。

　　一名接近舊改工作的人士表示，廣州舊改備受關注的原因在于部分珍貴古樹在舊改過程中遭破壞。早在 2021 年 3 月，廣州黃埔區曾表示對區域內珍貴古樹集中移植保護。基于此，部分對古樹處置不力的企業還因此遭到處罰。

　　2022 年 2 月 8 日，廣州黃埔區住建局公布了兩則《行政處罰決定書》，內容為水西社區三個舊改造項目施工過程中，導致涉案古樹死亡。因此，長嶺街水西社區長龍經濟合作社、廣州市建潤建材有限公司（下稱“廣州建潤”）遭到行政處罰，罰款分別為 25萬元、8 萬元。時代中國雖未因前述原因遭受處罰，但其此次提出退出的舊改區域大部分位于廣州黃埔區。

　　克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，“2021年 8 月 30 日，住建部強調‘嚴防大拆大建’的 63 號文件發布后，讓原本改造周期較為漫長的舊改慢上加慢，政策環境的變化也讓部分企業猝不及防，因而心生退意。”

　　資金承壓

　　不僅是政策方面的變化，時代中國在《報告》中指出，“近期，因房地產企業融資渠道受限，項目銷售回款顯著下降，嚴重影響我司現金流穩定性，而舊改項目沉淀我司大量資金，為順利度過當前階段性困難，時代中國懇請政府支持協調退回公司從化、增城3 個項目的舊改履約保證金，協調公司黃埔區 5 個項目由區政府指定單位或國企承接，并歸還我司前期投入資金。”

　　時代中國財報顯示，2022 年前 4 個月，時代中國累計合同銷售 ( 連合營項目銷售 ) 金額約為 177.47億元，簽約建筑面積約為 106.8 萬平方米，同比分別下降 37.3%、26.7%。

　　諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析認為，“時代中國土地儲備主要位于粵港澳大灣區城市，區域集中度較高，項目體量也不小，且舊改項目開發進程中需要大量的資金投入，運作周期長、復雜度高。隨著房地產調控政策收緊，以及 2020 年以來新冠肺炎疫情的沖擊，時代中國位于大灣區的一些舊改項目基本處于停擺狀態，大量資金沉淀以及去化承壓，企業現金流面臨一定壓力，只能求助市政府支持其紓困。”

　　一直以來，時代中國對粵港澳大灣區的依存度都很高。據財報統計，2018~2021 年，時代中國在大灣區（含清遠地區）的土地儲備均在 90% 上下。時代中國押注舊改十余年，雖是老牌的舊改企業，但舊改項目運營周期長、對資金的要求高、轉換速度慢等風險難以避免。

　　以 2010 年時代中國拿下的黃埔區紅衛村為例，因為拆遷安置等問題，直到 2019 年，延宕十年項目才開始轉化。

　　對于時代中國退出舊改項目的影響，梁楠認為，短期內對公司的戰略目標和規劃不會產生太大影響，但基于舊改業務逐漸成為時代中國的發展重心，而舊改具有資金沉淀、開發周期長的特點，因此為降低企業收入對舊改項目的依賴度，不排除時代中國后續有業務結構調整的動作。

　　踩中“黃線”

　　IPG 中國區首席經濟學家柏文喜認為，“目前選擇退出舊改項目是時代中國解決當前流動性壓力和維持生存的需要。”柏文喜告訴《商學院》記者，“維持公司生存是第一位，至于舊改項目未來豐厚的利潤 回報是放在第二位考慮的事情。”梁楠則認為，一方面由于舊改項目的資金投入，

　　對企業的現金流形成考驗；另一方面，由于 2021 年多重政策影響，廣州舊改市場逐漸降溫，項目推進受到一定阻力，去化壓力增加，因此決定退出部分舊改項目。在財務方面，2021 年全年，時代中國實現銷售金額 955.9 億元，與 2020 年同期相比規模下降 4.8%。

　　據克而瑞地產研究報告，時代中國銷售額降幅高于百強房企平均 3.5% 的水平。時代中國也未完成全年 1100 億元的銷售目標。據企業公布的 2021 年銷售金額，全年目標完成率為 86.9%，低于行業平均銷售目標完成率 88% 的水平。

　　截至 2021 年底，時代中國共持有現金 207 億元，較期初下降 45.6%，一年內到期短債總額 110.2 億元，較 2020 年同期下降 39%。

　　時代中國在舊改業務上的收入也有所下滑。2021年財報顯示，2021 年，時代中國在舊改業務上的收入為 44.06 億元，同比下降 19.2%。

　　據時代中國 2021 年度報告數據計算，時代中國剔除預收賬款資產負債率為 74.6%，凈負債率是76.7%，現金短債比為 1.87。

　　2020 年 8 月住建部提出房地產行業融資管理新規（簡稱“新規”），規定“三條紅線”、四檔管理。“三條紅線”分別為剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于 100%，現金短債比小于 1。房企以“三條紅線”劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。處于不同顏色檔內的房企有息負債規模增速閾值不同。以此標準，時代中國踩中“一線”處于黃檔。

　　據新規，歸為紅檔的房企有息負債規模增速不能增加，歸為橙檔的有息負債規模增速不能超過 5%，歸為黃檔的有息負債規模增速不能超過 10%，歸為綠檔的有息負債規模不能超過 15%。

　　時代中國執行董事牛霽旻在 2021 年全年業績會上稱，集團將盡全力推進2022年底“三條紅線”轉綠。此外，時代中國在年報中提出，集團正通過加快物業預售及銷售回籠、處置部分資產和城市更新項目等方式回籠資金。 關于時代中國目前的財務狀況，克而瑞地產研究建議，優化債務結構，縮減債務規模。

　　舊改大戶

　　時代中國成立于 1999 年，是從廣州起家向全國布局的民營房企，目前已經擁有 2 家在香港主板上市的企業：時代中國控股（01233.HK）和時代鄰里（09928.HK），兩家上市公司的總部均位于廣州。據克而瑞地產研究，2021 年 1 ～ 12 月，時代中國以操盤金額 827.3 億元位列中國房地產操盤榜第41 位。

　　舊改拿地是時代中國提升土地儲備的重要方式。“在土儲方面的策略，大的思路還是減少通過激烈競爭的渠道去獲取土儲，在合適的時間，并通過城市更新的逐步轉化來提升土地儲備。”時代中國董事會主席岑釗雄在 2021 年全年業績發布會上表示。

　　時代中國多年來一直是重倉舊改的大戶。2021年業績報告顯示，截至 2021 年末，公司在國內 9 個城市擁有約 135 個處于不同發展階段的舊改項目，潛在總可售面積約 4000 萬平方米，預計總貨值超過 1萬億元，主要布局在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區重點城市。

　　2021 年，時代中國來自城市更新業務的收入約為 44.07 億元，主要貢獻來自廣州、佛山地區的城市更新項目。

　　從時代中國拿的第一個舊改項目算起，至今已十余年。

　　2010 年，廣州黃埔區紅衛村的舊改項目成為時代中國首個舊改項目。

　　廣州黃埔區紅衛村從到處都是低矮凌亂的村屋到鱗次櫛比的樓房，小區有統一的物業管理，廣州黃埔區紅衛村舊貌換新顏。

　　另外，村民經濟收入也實現提升。廣州黃埔區紅衛村回遷物業多元，涵蓋住宅以外公寓、商業。此前，周邊住宅的月租金為千元上下，舊改后，村民安置區的配套設施更為完善，帶動了周邊經濟的發展，住宅月租金的收益也實現了翻倍的增長。

　　此后，2012 年，時代中國收購廣州市至德商業管理有限公司（簡稱“廣州至德”）。廣州至德系通過旗下的至德科技、廣州廣德昌在內的附屬公司經營廣州城中村轉租業務。時代中國也由此獲得其子公司的城中村經營轉租業務，這也是時代中國首次通過并購的方式切入舊改業務，它把該地塊上的租賃樓宇重新裝修轉租。

　　2015 年，岑釗雄表示，舊改對于時代中國來說是一個合適的增長方法，也是公司長期的、有利的以及非常重要的土地保證。

　　舊改項目拉升了時代中國整體的收益率。2019年，時代中國計入營收的金融城舊廠項目和里水洲村兩個舊改項目的毛利率接近 85%。

　　岑釗雄對投資者透露，城市更新方面，公司通過特殊的方法用很少的錢撬動了很大的項目，IRR （內部收益率）相當高，公司有信心未來每年保持10% ～ 20% 的利潤增長。

　　舊改毛利率雖高，但也受地方政策、拆遷速度等多種因素制衡，使得舊改項目的轉化具有不確定性。2020 年上半年業績會上，岑釗雄表示，“2020年已經轉化的 4 個舊改項目其實可以更早地出來，但是由于新冠肺炎疫情影響，下半年才轉化出來。”

　　2020 年 8 月 18 日， 時代中國控股網上舉行2020 年上半年業績會，岑釗雄曾表示，“拿地優先拿舊改，聚焦大灣區的城市更新項目。”

　　在 2021 年 8 月 18 日時代中國舉行的 2021 年中期業績會上，岑釗雄稱，土地儲備大概有 50% 是從城市更新中轉化出來的，還有大概 50% 是在公開市場中獲取。

　　據不完全統計，時代中國在廣州確定或介入項目超 20 個舊改村項目，其中包括增城新塘官湖村、從化江埔街禾倉村、增城荔城城豐村新湯社、番禺沙灣福涌村、花都橫潭村、黃埔紅衛村、南沙黃閣大塘村等，涉及黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等區域，舊改投資規模超百億元。

　　梁楠認為，舊改業務作為一個新賽道，具有較大的發展空間，且隨著城市化推進，舊改是房企后續必然進入的一個領域，時代中國提前布局一定程度上也是為了搶占市場先機，同時也有利于項目儲備結構的優化，另外，舊改也受到了政府的大力支持，吸引眾多房企積極布局，欲使舊改成為業績增長的新引擎，時代中國或也是看到了這一點，積極布局增加土儲，提升企業的核心競爭力。

　　柏文喜認為，選擇退出舊改項目是公司當前解決流動性壓力和維持生存的需要，但是因為目前計劃退 出的只是少量位于廣州的舊改項目，因此對公司的戰略目標和規劃的影響并不大。

　　選擇退出

　　“事實上，宣布退出或轉讓舊改項目的不只時代中國，如寶能退出楓下村項目、恒大退出廟頭村項目等。”梁楠舉例。

　　“據克而瑞地產研究不完全統計，僅 2021 年廣州就有 16 個舊改項目涉及企業變更 / 股權換讓，不少企業的舊改業務板塊因此出現了部門撤并、人員縮減的現象。”肖文曉告訴《商學院》記者。

　　一名曾在廣州頭部房企舊改部門工作的投資經理告訴記者，“2020 ～ 2021 年是廣州舊改爆發期，全國的房企都來搶灘。現在政策方向變了，企業也融不到錢，我們的舊改板塊基本上一個項目裁到只剩一個負責人，裁員比例達 80%。”

　　“根據克而瑞地產研究對公開資料的不完全統計，截至 2021 年年末，廣州全市共有 426 個整村改造項目正在推進，其中有 344 個項目已經納入近期相關城市更新計劃，有 162 個村已經中標明確改造主體。在諸多有意分廣州舊改一杯羹的房企中，時代中國只是其中之一。”肖文曉表示。

　　“房企火熱搶灘舊改的場面在 2021 年下半年發生改變。”肖文曉表示，“前幾年，在土地招拍掛市場火熱、地價成本高企、廣州各區大力推動舊改的帶動下，舊改已經成為許多房企進軍或深耕廣州，拓展中長期土地儲備的必選項。”

　　但是由于政策及資金的問題，“部分房企受融資收緊、銷售降速等因素影響，選擇通過退出舊改、出售資產等方式解燃眉之急。”肖文曉說。

　　在柏文喜看來，“舊改項目不確定性因素過多，這導致其操作周期過長，在占用大量資金的同時無法盡快實現資金回流，會加劇公司的流動性壓力。在公司面臨流動性壓力的情況下，退出此前參與的部分舊改項目并收回所沉淀的資金，是保證公司安全與穩健運營的理性選擇。” 商

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責任編輯：李思陽