專題：萬科總裁祝九勝被公安機關帶走

　　每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

　　回顧萬科的2024年，一定少不了的關鍵詞就是“償債”。而面對即將到來的償債高峰期，這一關鍵詞也將繼續伴隨萬科闖關2025年。

　　要償債，無非是開源節流。在開源上，2024年以來，萬科一方面積極推進大宗資產交易，另一方面也通過項目公司及旗下資產的抵押擔保集中獲得了大量銀行貸款。截至去年三季度，萬科實現新增融資和再融資超770億元。

　　同時，萬科也推出了“瘦身健體”一攬子方案，除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。

　　在當期銷售上，雖然較2023年有所下滑，但萬科仍然保持了2000億元以上的銷售規模。變化最明顯的在于拿地，2024年萬科拿地金額從2023年的861億元滑落至103.3億元，排名也從TOP5降至TOP24。

　　整體來看，2024年無論是央國企還是民營房企，絕大多數的銷售規模較2023年都有不同程度下滑。克而瑞統計顯示，2024年TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低31.6%至75.5億元，全口徑千億房企數量進一步減少至11家，回到2016年水平。

　　2024年1~12月，萬科累計實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售額2460.2億元。而2023年萬科的銷售金額為3761.2億元，同比下降約34.6%。

　　在克而瑞2024年房企銷售榜中，萬科全口徑金額和權益金額均位列第四名，而2023年全年銷售榜上，萬科這兩項統計排名分別是第二位、第三位。

　　相比之下，萬科在拿地榜上的變化更為明顯。據克而瑞統計，萬科去年新增土地價值僅103.3億元，為TOP24。而2023年同期，萬科以861億元新增土地價值居TOP5。

　　在拿地大幅減少的同時，萬科為實現存量閑置產能的有效轉化，也在積極借助政府存量資源盤活支持政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現難點項目的盤活。《每日經濟新聞》記者了解到，2023年至今，萬科已累計盤活項目36個，盤活產能474億元。

　　去年12月，萬科獲得的廣州南站商務區三宗宅地，本來就由其持有，但后因軌道交通建設原因而停滯開發。此次，先是萬科進行退地并獲得貨幣返還，后官方對這三宗地塊更改規劃，萬科再收入囊中，并未因此支付額外資金。

　　業績承壓下，萬科首先要考慮的就回款和化債。截至2024年前三季度，萬科累計營業收入2198.9億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損179.4億元。其中，房地產開發業務結算面積為1384.2萬平方米，貢獻營業收入1732.3億元。

　　關于此次業績虧損，萬科也坦承，主要是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資虧損，以及部分資產和股權交易價格低于賬面值等。

　　2024年第三季度，萬科經營性現金流保持為正，1~9月回款金額超過1800億元，回款率超100%；債務結構持續優化，境外負債占比降低至16.1%，加權平均債務期限延長至5.4年；繼續獲得金融機構積極支持，年內實現新增融資、再融資超770億元，經營性物業貸落地超250億元，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進一步下降。

　　此外，萬科也積極推進大宗資產交易，去年前三季度簽約超200億元。通過2024年以來的全力行動，萬科持續降解存量債務，2024年1~9月償還有息負債約700億元，三季度后2024年內已無境內外公開債。

　　不過邁入2025年，萬科在債券市場開始出現頻繁波動，今年如何度過償債高峰期再次引發市場關注。

　　據東方財富Choice，萬科今年境內累計公開債券到期規模為215.9億元，涉及9只債券。其中，僅今年一季度到期的境內公開債券就有4只，合計約88.9億元。

　　1月9日，就2025年到期債務問題，萬科回復《每日經濟新聞》記者稱，針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金。萬科表示，將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。

　　同日，萬科公告稱，控股子公司武漢譽天興業置地有限公司前期通過保險資金不動產債權投資計劃形式向新華資產管理股份有限公司融資20.4億元，并由萬科提供連帶責任保證擔保。

　　該筆融資原定于近期到期，經協商后調整至2026年12月31日，萬科繼續為該融資提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，擔保金額為20.4億元，期限為全部債務履行完畢之日起2年。

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