資本市場新“勢力” 民企公募REITs崛起

資本市場新“勢力” 民企公募REITs崛起
2024年12月17日 10:48 財經網

◎記者 張欣然

民企與公募REITs協同發展的趨勢正日益明顯。這背后是政策環境優化、市場需求提升、民營企業自身優勢凸顯,以及市場機遇驅動等多因素共同作用。

發行民企公募REITs,無論是對民營企業自身拓寬融資、優化財務結構,還是對整個市場豐富參與主體、產品供給及助力實體經濟發展等方面都有重要意義。

民企公募REITs為何不斷面市

數據顯示,2024年以來,已有包括嘉實物美消費REIT、中金聯東科創REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏特變電工新能源REIT在內的4只民營企業公募REITs成功上市,合計募集資金規模超過50億元。

此外,還有3只民營企業公募REITs已上報至交易所。其中,易方達華威農貿市場REIT、南方順豐倉儲物流REIT進入問詢階段,匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT已經進入反饋階段。

業內人士分析稱,我國民營企業公募REITs不斷面市的原因主要包括政策環境的優化、市場需求的提升、民營企業自身優勢,以及市場機遇與潛力等。

首先是政策環境的優化。今年以來一系列支持民間投資和民營經濟的政策出臺,如《關于促進民營經濟發展壯大的意見》《關于進一步完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》等,明確鼓勵民間投資項目參與公募REITs試點,為民營企業公募REITs的發展提供了堅實的政策保障。同時,資產類別準入政策的放寬,如能源、消費基礎設施等新領域的納入,也為民營企業提供了更多參與機會。

其次是市場需求的提升。中信建投明陽智能REIT相關基金經理解釋,隨著資產配置的多樣化,投資者對公募REITs的需求不斷增加,特別是公募REITs稅負較低、分紅率較高的特點,符合了可持續投資的趨勢。此外,公募REITs以證券化方式將不動產資產轉化為可流動的金融產品,為民營企業提供了更為靈活便捷的融資方式。

再其次是民營企業的自身優勢。民營企業具有運營效率高、激勵機制靈活的特點,有助于提高公募REITs市場的運營效率。

最后是市場機遇與潛力。公募REITs市場未來的潛力巨大,預計市場規模將進一步擴大,將迎來更多類型的資產與投資者。這為民營企業公募REITs提供了廣闊的發展空間和市場機遇,有助于推動產品供給多元化,助力公募REITs市場健康發展。

民企資產運營求創新

與國有企業相比,民營企業發行公募REITs注重降負債,資產運營求創新。基金管理人也更聚焦民企公募REITs的治理、風控、成長與擴募能力。

首先是在發行的動機方面,大部分民營企業選擇公募REITs的主要目的是降負債、回收資金、提升利潤,實現輕資產運營。民營企業往往更傾向于發行出表型公募REITs,快速確認資產出售收益,而國有企業更看重優質資產控制權,傾向于發行并表型公募REITs,保持高自持比例,以最大化資產運營效益。

其次是資產運營方面,優質民營企業往往能夠突破傳統思維的局限,引入先進的理念與專業經驗,對底層資產進行精細化管理與深度價值挖掘。它們效率較高,能夠快速定制并實施更具適配性的服務方案,從而有效增強底層資產的吸引力和競爭力。

而基金管理人也主要關注民營企業公募REITs的企業治理與規范性、安全與風險控制、市場潛力與成長性,以及擴募能力與激勵機制等方面。

中信建投明陽智能REIT基金經理陳元凱表示:一是關注企業治理與規范性。由于中小型民營企業在治理機制和規范化管理方面可能存在缺失,基金管理人會特別關注企業的治理結構和規范化管理水平,確保運營管理的規范性和透明度。二是安全與風險控制。基金管理人會評估民營企業是否已建立完善的風險管理制度,能否定期對基金資產進行風險評估和監控,及時發現和應對風險。三是市場潛力與成長性。基金管理人在評價民營企業公募REITs時,會著重考察其市場定位是否精準,是否能夠切實滿足廣大投資者的實際需求,并在競爭激烈的市場環境中保持一定的競爭優勢。四是擴募能力與激勵機制。民營企業持有的資產規模相對有限,基金管理人會關注企業的擴募能力,以及是否有明確的擴募計劃和策略。

發行民企公募REITs意義重大

公募REITs為民營企業發展注入新活力,在拓寬融資渠道、優化財務結構等方面意義重大。

發行公募REITs對民營企業具有重要意義。業內人士分析:首先,公募REITs為民營企業提供了一種新的融資方式,使其能夠借助資本市場籌集資金。與傳統的銀行貸款、債券發行等融資方式相比,發行公募REITs通常只需更低的融資成本。其次,通過發行公募REITs,民營企業可以降低資產負債率,增加融資空間,提升再投資能力。

在公募REITs的萬億藍海里,民營企業嶄露頭角,對整個市場也具有積極意義。中信建投明陽智能REIT基金經理劉長飛認為:

一是增加市場參與主體的多樣性。民營企業通常具有靈活的經營機制和高效的決策流程,能夠迅速適應市場變化,為市場帶來新的活力和創新。

二是推動產品供給多元化。民營企業通常具有獨特的業務模式和資源稟賦,能夠開發出具有差異化競爭優勢的公募REITs產品。這些產品的推出,將豐富公募REITs市場的產品線,為投資者提供更多的選擇。

三是提升市場運營效率。民營企業通常講求效率,激勵機制更為靈活。引入民營企業參與公募REITs市場,有助于提高市場運營效率,推動市場更加高效、透明地運行。

四是助力實體經濟發展。民營企業公募REITs的發行和上市,有助于盤活企業存量資產,降低資產負債率,提高資金使用效率。同時,通過募集資金支撐主業發展,投資于新的項目,形成投融資良性循環。這將有助于推動實體經濟的發展,提升經濟整體的質量和效益。

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