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今年以來上交所已有14只REITs產(chǎn)品首發(fā)上市，6只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募公告，后續(xù)還有多只獲批擬上市REITs產(chǎn)品等待“敲鑼”。

隨著12月3日華泰南京建鄴REIT的上市，上交所上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量來到34只，產(chǎn)品上市數(shù)量、融資規(guī)模在全市場(chǎng)占比近七成。

記者獲悉，今年以來上交所已有14只REITs產(chǎn)品首發(fā)上市，6只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募公告，后續(xù)還有多只獲批擬上市REITs產(chǎn)品等待“敲鑼”，預(yù)計(jì)今年年底R(shí)EITs市場(chǎng)規(guī)模還會(huì)邁上新臺(tái)階。

REITs市場(chǎng)加速擴(kuò)容，雙輪驅(qū)動(dòng)格局顯現(xiàn)

記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年全年，滬市REITs整體經(jīng)營業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，可供分配完成率總體實(shí)現(xiàn)全年預(yù)測(cè)的100%，其中保租房、倉儲(chǔ)物流板塊分別為115%和113%。目前全市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品中，公開披露三季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的產(chǎn)品，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。截至12月3日，今年已上市REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)分紅次數(shù)超90次，較去年同期增長近100%，其中半數(shù)以上REITs產(chǎn)品年內(nèi)分紅2次以上，可見公募REITs正成為基金市場(chǎng)一股重要的分紅力量，投資者的獲得感持續(xù)增強(qiáng)。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，全市場(chǎng)上市REITs產(chǎn)品共52只，較2023年新增18只，總發(fā)行規(guī)模約1525億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)超過去年全年。公募REITs底層資產(chǎn)圖譜不斷拓寬，消費(fèi)、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類資產(chǎn)“新篇章”不斷開啟，已上市項(xiàng)目資產(chǎn)范圍已涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路、環(huán)保及新能源等。隨著常態(tài)化發(fā)行的不斷提速，市場(chǎng)的示范效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

今年以來，REITs市場(chǎng)迎來了更多REITs項(xiàng)目宣布擴(kuò)募的消息。記者了解到，上交所持續(xù)積極推動(dòng)滬市REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，鼓勵(lì)已上市項(xiàng)目通過擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。公開信息顯示，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴(kuò)募申請(qǐng)已獲中國證監(jiān)會(huì)、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目已收到上交所反饋意見，國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴(kuò)募公告。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來發(fā)行速度比過去幾年都要快，短短三年多的時(shí)間，產(chǎn)品數(shù)量已超過新加坡，接近日本。隨著REITs發(fā)行范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大和底層資產(chǎn)類型的多元化，REITs市場(chǎng)深度進(jìn)一步增厚，廣度進(jìn)一步拓寬。

政策端加碼發(fā)力，REITs市場(chǎng)建設(shè)不斷迎來利好

在中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委的推動(dòng)下，隨著政策制度機(jī)制的持續(xù)完善，REITs市場(chǎng)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平將會(huì)進(jìn)一步提高，REITs常態(tài)化發(fā)行的環(huán)境將會(huì)更加成熟。

記者觀察到，今年4月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，明確提出推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，研究制定REITs管理?xiàng)l例，完善稅收政策等，為REITs市場(chǎng)提供了政策支持和發(fā)展方向。早在2022年，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確提出“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市”。為貫徹落實(shí)國辦發(fā)19號(hào)文，中國證監(jiān)會(huì)2022年和2023年先后推出REITs常態(tài)化發(fā)行的“十條措施”和進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容增類明顯提速。REITs市場(chǎng)已跨過3周年發(fā)展期，今年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布全面推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行的1014號(hào)文，REITs市場(chǎng)進(jìn)一步加速擴(kuò)容。

REITs制度機(jī)制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，中國證監(jiān)會(huì)已將配合國務(wù)院有關(guān)部門做好《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例》工作納入印發(fā)的2024年度立法工作計(jì)劃中，各項(xiàng)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。上交所在中國證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。與此同時(shí)，相關(guān)部委配套支持措施、地方專項(xiàng)政策也陸續(xù)出臺(tái)，各方共建REITs市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成?！癛EITs作為存量資產(chǎn)盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，逐步獲得投資者的關(guān)注和認(rèn)可。這些成效的背后，離不開包括監(jiān)管、市場(chǎng)參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問題，相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)不斷增加政策供給，為市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。”瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長朱元偉認(rèn)為。

REITs市場(chǎng)基本面逐步回暖，活躍度不斷上升

記者觀察到，從二級(jí)市場(chǎng)來看，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅約為8%，近三個(gè)月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產(chǎn)品網(wǎng)下、網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)較高，有的網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)甚至超過400倍。自今年上半年出臺(tái)相關(guān)會(huì)計(jì)處理政策，明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長期投資、價(jià)值投資，部分投資者已將REITs投資分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。

2021年以來，REITs市場(chǎng)經(jīng)歷起落變化，已走完一個(gè)完整的市場(chǎng)周期，市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)活力?！皬耐顿Y端來看，隨著投資者對(duì)REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強(qiáng)，其對(duì)產(chǎn)品估值定價(jià)邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時(shí)，隨著REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場(chǎng)深度和廣度不斷拓展，市場(chǎng)機(jī)制和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成?！碧┛蒂Y產(chǎn)張鈺才表示。

“經(jīng)過三年多的發(fā)展，公募REITs市場(chǎng)從試點(diǎn)、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢(shì)。相信隨著REITs市場(chǎng)建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面，包括資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場(chǎng)必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。下一步，上交所將在中國證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一指導(dǎo)下，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場(chǎng)，加快推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容增類，拓展增量資金來源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進(jìn)一步優(yōu)化投資生態(tài)?！鄙辖凰嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

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