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　　作為樓市風向標之一，豪宅的動向對于觀察樓市具有重要意義。

　　中國證券報記者調研走訪發現，近兩年來，深圳樓市較為低迷，但豪宅價格相對堅挺。而今年下半年以來，深圳豪宅片區價格出現明顯松動。

深圳灣1號樓盤。記者黃靈靈/攝

　　深圳蛇口片區一豪宅小區328平方米戶型，10月成交價達5500萬元，但11月同戶型以4700萬元成交，直降800萬元。此外，豪宅深圳灣片區11月掛牌單價也跌破20萬元/平方米。

　　豪宅也不抗跌了？

　　“之前2年多，深圳樓市低迷，這一片豪宅價格一直比較堅挺，但今年下半年以來尤其是近一個月，價格下降比較多。”深圳灣片區某頭部地產中介工作人員吳奕菲（化名）告訴記者。

　　她舉例稱，深圳灣片區澳城花園一套89平方米的4居室，今年2月的成交價為1820萬元，單價為20.1萬元/平方米；但11月成交價為1650萬元，總價直降170萬元，單價跌破了20萬元。

　　此外，一地產平臺信息顯示，位于深圳南山蛇口的豪宅盤雙璽花園一套328平方米房源10月以5500萬元成交，但11月下旬同一戶型成交價為4700萬元，降了800萬元。

　　深圳中原研究中心數據也顯示，11月，深圳灣、香蜜湖、科技園、后海、華僑城、前海、蛇口等深圳房價排名前十的多個豪宅片區，掛牌均價出現下跌。

　　其中，單價最高的深圳灣片區，掛牌均價下跌0.27%至19.8萬元/平方米，掛牌均價近幾年來少見地跌破20萬元/平方米。

　　以深圳灣片區的標桿樓盤恒裕濱城為例，吳奕菲介紹，近期其所在門店成交了一套83平方米戶型，成交價為2300萬元，單價為27.7萬元，但高峰期成交單價曾經突破30萬元。

深圳恒裕濱城樓盤。記者黃靈靈/攝

　　樓市新政出臺后

　　成交、帶看熱度明顯上升

　　分析人士表示，在此前的樓市周期里，豪宅是市場上行時反應最快的，在價格下行期間則較為抗跌，對于觀察樓市動向具有重要意義。

　　11月22日，深圳樓市傳出兩個大消息：一是二套房首付比例統一降至4成，二是取消總價750萬元的“豪宅線”認定標準。

　　樓市新政出臺之后，豪宅片區有何變化？

　　德佑地產深圳灣片區門店一位銷售肖曉（化名）告訴記者，政策出臺后，帶看量和成交量明顯回升，但價格變化不大。“這周末一天能帶看三四組客戶，之前的周末一般是一兩組，來看房和咨詢的人明顯變多了。”

　　深圳中原研究中心數據顯示，此次政策發布首日，中原找房二手房咨詢量環比增長98%，二手房源瀏覽量環比增長15%。

　　成交量也有所上升。肖曉表示，以其所在門店為例，“昨天一天成交了6套二手房，之前基本上一個月成交量也就20來套。”

　　價格方面，肖曉介紹，深圳樓市新政之后，接觸到的客戶幾乎沒有加價的，也沒有加價成交的案例。“現在買房的多是剛需，比較理性，政策出來就加價的（賣家），買家一般不會買單。”肖曉說。

　　有望帶動剛需入市

　　二套房首付比例降至4成，對于深圳樓市而言可謂“大招”，但當前樓市景氣度仍在低位。

　　“新政出臺的當晚，美聯物業的分行促成了兩宗買賣單，有首次置業的客戶，也有購買第二套住宅的客戶。”對于樓市新政的影響，美聯物業深圳區三級市場董事總經理江賢亮表示，咨詢的客戶翻倍增長，客戶顯現出“久違的積極”。

　　開發商也應勢而變，有開發商準備抓住時間窗口加速去庫存。

　　據了解，位于深圳南山區的綠景白石洲項目推出部分“一口價”房源，活動時間為11月23日-30日，部分房源較原總價減少100萬元。以126平方米戶型為例，優惠后相當于打了9折。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平表示，深圳樓市新政策綜合來看，一是實際受益的購房群體不小，預計這部分購房者會加速入市，最終推動成交量上升；二是對整體市場信心會有提振作用，各個類型的購房者入市意愿會有所提升。

　　肖小平表示，從深圳二手房掛牌房源的總價來看，目前約26%的房源掛牌價在750萬元以上，這部分房源中有64%建筑面積在144平方米以下，這些房子是此次“豪宅線調整”的直接受益者，后市成交將會放量。

　　同時，深圳貝殼研究院的問卷調查表明，近期計劃在深圳購房的市民，第二次、第三次在深圳購房的受訪者占比合計約34%，這部分購房者或是二套房首付比例降至4成的直接受益者。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，樓市新政能帶動一部分客戶加緊入市，但不會出現2019年調整非普通住宅標準時成交量翻倍增加的情況。預計今年接下來的時間，深圳樓市的價格走勢穩定，成交量穩中向好。

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