21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 唐韶葵 吳抒穎 北京 上海 廣州報(bào)道

樓市政策寬松的暖風(fēng)終于吹向了一線城市。

9月1日晚間，上海、北京相繼發(fā)布優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這意味著，北、上、廣、深四個(gè)一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

信心回升是本輪一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地的顯著特征。

據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)，9月2日和9月3日，北京漲價(jià)二手房房源量分別為1048套、867套，日均漲價(jià)房源量較上一周同期翻兩番；上海漲價(jià)房源量分別為680套、582套，日均漲價(jià)房源量較上一周同期翻倍；廣州、深圳漲價(jià)房源量呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)，日均漲價(jià)房源量分別為98套、189套。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”超預(yù)期落地，瞬間點(diǎn)燃了北京購(gòu)房群體的熱情，首套資格“喜從天降”的消費(fèi)者涌進(jìn)市場(chǎng)，新房售樓處不打烊，中介門店通宵達(dá)旦，北京東、西城學(xué)區(qū)房市場(chǎng)甚至迎來了久違的熱鬧，市場(chǎng)情緒回升明顯。

上海方面，無論是新房還是二手房，剛剛過去的周末（9月2日、9月3日）前往售樓處和房屋中介看房與咨詢的客戶都絡(luò)繹不絕。

廣州方面，作為最早實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，雖然市場(chǎng)活躍度不如北京、上海，但從目前的來訪量以及成交量來看，樓市的確感受到暖意。

而在第二個(gè)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市深圳，一手樓盤明顯感受到了市場(chǎng)的變化。

“一線城市是全國(guó)政策的風(fēng)向標(biāo)。”諸葛找房高級(jí)分析師王小嬙表示，“在本次的下行周期中，一線城市領(lǐng)銜的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，能大幅改善市場(chǎng)預(yù)期，提振當(dāng)前的市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而能夠帶動(dòng)全國(guó)樓市的企穩(wěn)。”

展望未來，業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策疊加此前的差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調(diào)政策等，將激發(fā)市場(chǎng)需求，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京：成交量猛增

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪發(fā)現(xiàn)，剛剛過去的周末，北京樓市一改冷清，成交量明顯上漲，新房項(xiàng)目宣稱9月4日起收回部分折扣，卡緊付款周期，改善型項(xiàng)目對(duì)置換客戶的付款周期也有所收緊；二手房市場(chǎng)的成交量刷新了近期記錄，買家出手速度大大提高，業(yè)主的談價(jià)空間有所收窄，掛牌量增加，也有部分業(yè)主上調(diào)了掛牌價(jià)。

北京朝陽區(qū)東五環(huán)外某新開盤項(xiàng)目的銷售高飛表示，此前，他們預(yù)判北京對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”會(huì)按照“一區(qū)一策”執(zhí)行，并未抱有太高的期待。然而9月1日晚間，政策超預(yù)期落地，該項(xiàng)目次日的開盤熱鬧非凡，開盤兩天累計(jì)認(rèn)購(gòu)達(dá)到300多套，主力戶型的好樓層已經(jīng)全部售出。

不過，在新政落地后，宣稱收回折扣的北京新房項(xiàng)目并不少見，多個(gè)樓盤在9月1日當(dāng)晚就發(fā)布海報(bào)，聲稱要收回1%或2%的折扣，其中不乏央企開發(fā)的項(xiàng)目。以北京新房普遍超過600萬的總價(jià)計(jì)算，2%的折扣就涉及高達(dá)12萬元的實(shí)際金額差。

除此之外，收緊付款周期的行為也相對(duì)普遍，面向剛需客戶的新房項(xiàng)目多將首付周期鎖定在1個(gè)月。北京順義一個(gè)開盤已經(jīng)一年多、當(dāng)前處于尾盤順銷狀態(tài)的新房項(xiàng)目，主力產(chǎn)品為單套總價(jià)在1000萬元左右的戶型，也將需要置換掉手中現(xiàn)有房屋客戶的付款周期從原來的3-6個(gè)月收緊到2-3個(gè)月。

這樣的變化，一定程度上也是因?yàn)殚_發(fā)商“急于搶收”。多位銷售表示，開發(fā)商判斷此輪行情的到來并非持久之勢(shì)，后續(xù)市場(chǎng)或?qū)⒊B(tài)化回落。

二手房方面，北京的購(gòu)房者們亦加緊入市的步伐。剛剛過去的周末，北京某知名頭部中介的成交量大幅上漲，據(jù)資深中介透露，9月2日和9月3日，該品牌單日成交量均達(dá)到了600多套，而今年4月以來，單日成交量多在100套左右，“飆升6倍”。

北京東城、西城的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)更是熱鬧非凡，此前受限于學(xué)區(qū)房高達(dá)80%首付的家庭，很多都選擇此時(shí)上車，賣掉手里的房屋置換學(xué)區(qū)房。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，迅速認(rèn)購(gòu)的消費(fèi)者，多為此前就有購(gòu)房意向，但苦于之前有過貸款記錄，新政之前會(huì)被認(rèn)定為二套房，需要承擔(dān)高達(dá)80%的首付，從而入市腳步受到阻攔。如今，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地以后，獲得了“首套首貸”資格的意向置業(yè)人群，決策速度非常快。多位中介也證實(shí)，這個(gè)周末北京二手房市場(chǎng)成交的買房人，7成以上都是意向客戶，并非首次看房新客。“感知到新政落地后市場(chǎng)熱度馬上就起來了，多數(shù)買房人不再觀望猶豫了。”

上海：仍需觀察期

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在上海市區(qū)多個(gè)項(xiàng)目售樓處看到，周末前來看房與咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。據(jù)駐場(chǎng)銷售透露，第八批次新房的認(rèn)籌人數(shù)很可能會(huì)變多，不排除屆時(shí)中簽率也會(huì)隨之下降。

二手房方面，上海郊區(qū)的中介門店里，咨詢的客戶也多了起來。一名中介業(yè)務(wù)員表示，暫時(shí)還看不出房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，目前房東們還沒有刻意漲價(jià)。不過在政策的刺激之下，如果看房的客戶越來越多，房東們大概率也會(huì)漲價(jià)。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，8月31日至9月3日，上海新房成交數(shù)據(jù)連續(xù)4天維持在100套左右，其中9月1日、9月2日分別成交166套、153套。對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，上周末上海市場(chǎng)的成交量有所上升，說明政策對(duì)市場(chǎng)有一定的影響。政策出臺(tái)后，首先點(diǎn)燃的是市場(chǎng)的熱情，因此，最能體現(xiàn)出政策實(shí)際效力的是看房熱度的上升。單從理性的角度來看，購(gòu)房者還需要一個(gè)觀察期，并且成交數(shù)據(jù)本身有滯后性。

今年以來，上海新房的開盤熱度在下降。數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格同比去年8月下調(diào)了0.76%左右。58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，上海市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫。

二手房方面，58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交量從3月份的高點(diǎn)1.8萬，每個(gè)月持續(xù)下跌，到了7月份，大約只有1.2萬套左右，明顯低于中介業(yè)內(nèi)上海二手房成交1.6萬套/月的“榮枯線”

對(duì)于房?jī)r(jià)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地之后是否一定會(huì)上漲，張波認(rèn)為要從兩個(gè)維度來分析與觀察。首先，要看“認(rèn)房不認(rèn)貸”與信貸政策的優(yōu)化調(diào)整合力的效果。8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局連續(xù)發(fā)布兩份文件，降低存量首套住房貸款利率，并調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。“上海還沒有出臺(tái)細(xì)則。目前上海二套房仍在執(zhí)行70%的首付，如果首付成數(shù)明顯下調(diào)，比如降到30%，再結(jié)合‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，它對(duì)于整體人群的拉動(dòng)作用將是非常明顯的。‘認(rèn)房不認(rèn)貸’把一批改善性需求拉進(jìn)市場(chǎng)，二套房首付的下調(diào)還將把一些有更多資產(chǎn)配置的人也拉進(jìn)市場(chǎng)，再加上首套房首付兩成的優(yōu)惠政策繼續(xù)發(fā)力，幾乎把首套房自住性需求全部囊括了，相當(dāng)于‘政策一網(wǎng)打盡’，那么市場(chǎng)的同步拉動(dòng)各種需求，對(duì)于市場(chǎng)的拉動(dòng)力的確會(huì)非常明顯。”

其次，如果未來房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生變化，最有可能體現(xiàn)在一些中高端的二手房源的價(jià)格上。“這些中高端房源價(jià)格大約在800萬到1500萬元區(qū)間內(nèi)，位置大約在中環(huán)之內(nèi)，且6~7年房齡的次新房市場(chǎng)供應(yīng)量一直偏少，但是需求量偏多，因此在下一個(gè)階段價(jià)格上漲的壓力可能會(huì)比較大。”張波表示。

廣州：市場(chǎng)分化明顯

從廣州的情況來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策威力要小于北京和上海。這是由于廣州在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，首付比例也要低于北京、上海。如若購(gòu)房者所購(gòu)買的是普通住宅，首付比例將從4成降低至3成。

不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州房企、項(xiàng)目處獲得的數(shù)據(jù)，從近幾日的來訪量以及成交量來看，廣州樓市也暖意回升。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從越秀地產(chǎn)方面獲得的消息，上周（8月28日-9月3日），越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域單周來訪量近4000組，環(huán)比增長(zhǎng)近50%，新房成交環(huán)比增長(zhǎng)135%。其中，位于廣州大學(xué)城的星匯錦城于上周開盤，首開銷售就超過200套；位于番禺的瑞麓府當(dāng)周銷售額也達(dá)到了1.66億元。

作為廣州銷售額最高、項(xiàng)目分布最廣的房企，越秀地產(chǎn)的銷售情況，可以很清晰地反映出廣州市場(chǎng)的明顯變化。

在黃埔，這個(gè)廣州城市更新推進(jìn)最為轟轟烈烈的區(qū)域，也明顯感受到了“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策對(duì)市場(chǎng)的提振。“這個(gè)周末我們的來訪量、成交量、帶看量等，都比之前好了很多，案場(chǎng)的人氣也明顯旺了。”一位黃埔網(wǎng)紅盤的營(yíng)銷人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，新政執(zhí)行后廣州新房熱度有所上升，上周末部分新開盤項(xiàng)目去化理想，中心城區(qū)及近郊區(qū)域新房項(xiàng)目到訪和認(rèn)購(gòu)熱度上升明顯，部分項(xiàng)目宣稱“提前執(zhí)行首套2成政策”吸客，實(shí)際執(zhí)行仍有待銀行相關(guān)措施落地，亦有部分項(xiàng)目宣稱回收折扣或向上小幅提價(jià)，但以噱頭為主，實(shí)際成交價(jià)格未有明顯變化。遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)或部分偏純剛需項(xiàng)目變化不明顯，客戶仍處于觀望態(tài)勢(shì)中。

二手房方面的表現(xiàn)則略有不足。目前，廣州的掛牌量處在絕對(duì)高位，新政對(duì)之有一定觸動(dòng)，但不甚明顯。

據(jù)廣州貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至發(fā)稿，廣州貝殼二手房在售房源是136797套房。而據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年8月（統(tǒng)計(jì)周期為2023年7月26日至2023年8月25日），廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（包括中介促成和自行交易）共8156宗，同比增長(zhǎng)3.37%。

以此計(jì)算，去化周期仍然較長(zhǎng)。一位天河牛奶廠片區(qū)的二手房業(yè)主對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“新政后跟新政前也沒太大區(qū)別，都沒什么人來看。我們這邊今年跌得比較多，估計(jì)也有這方面的因素。”

深圳：一手樓盤熱度回升

深圳方面的情況與廣州類似，一手樓盤明顯感受到了市場(chǎng)的變化，二手房方面的觀望情緒依舊濃厚。

一位深圳房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“這周末我們賣得都特別好，也有不少觀望的人立刻入市了。”

據(jù)卓越地產(chǎn)提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的數(shù)據(jù)，深圳云奕府這個(gè)于9月3日開盤的樓盤，當(dāng)日熱銷7.38億，去化達(dá)7成，這在今年并不多見；而從卓越項(xiàng)目案場(chǎng)的情況來看，新政后案場(chǎng)來訪量環(huán)比也有20%的提升。

市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將有望推動(dòng)“金九銀十”的銷售額上漲，搶占窗口期進(jìn)行出貨也是房企的共識(shí)。為此，許多房企已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。卓越地產(chǎn)方面就表示，充分抓住“金九銀十”大節(jié)點(diǎn)，通過促銷價(jià)格優(yōu)惠、總經(jīng)理折扣、家電包、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，充分出貨。

不過，由于深圳持續(xù)盤整的時(shí)間長(zhǎng)，而且房?jī)r(jià)處在全國(guó)的高位，目前剛需客、改善客等的心態(tài)不盡相同。

一位深圳房企的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，在降首付的政策下，1000萬以上客戶月供壓力增大，這部分客戶傾向首付多付甚至全款，且多數(shù)客戶會(huì)選擇成熟區(qū)域次新房，因而市場(chǎng)反映來看千萬以上一手房暫時(shí)提振有限。

上述人士認(rèn)為，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，500-1000萬的客戶入場(chǎng)情緒會(huì)比較積極，其主要有兩類，一是外地有房深圳無房的客戶，深圳首貸名額的回歸或大幅刺激購(gòu)買意向；另一類則是換房客戶，市場(chǎng)回暖出手變現(xiàn)有望，改善意向增加。“降低首付門檻政策對(duì)其觸動(dòng)大，因?yàn)檫@個(gè)檔位是改善客戶，客戶在提升生活品質(zhì)的同時(shí)，少點(diǎn)月供壓力，這個(gè)檔位符合要求。”

二手房方面，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，政策出臺(tái)后，中原找房日進(jìn)線量環(huán)比增長(zhǎng)35%；此外，二手帶看量上漲明顯，9月3日漲幅最高，環(huán)比8月的日帶看量增長(zhǎng)了75%。截至9月4日，深圳中原二手房在手房源38126套，掛牌量仍處在高位；相比政策前有略微下降，業(yè)主仍在觀望中。

楊紅俠分析認(rèn)為，新政執(zhí)行后的首個(gè)周末，深圳新房市場(chǎng)購(gòu)房者的看房熱情明顯提升，意向登記人數(shù)上升，部分新盤開盤去化較好。二手市場(chǎng)方面變化暫不明顯，部分賣家更通過近期政策密集利好降價(jià)加快成交，二手市場(chǎng)信心仍未明顯恢復(fù)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，深圳部分前期積壓的潛在需求有望得到釋放，但主要以一手新房為主，市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)一手熱度回升、二手維持平穩(wěn)的特征。

（作者：孔海麗,唐韶葵,吳抒穎 編輯：張銘心,張星）

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