意見領袖 | 溫彬 張麗云  原宏敏

　　8月31日，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，提出存量首套房貸利率調整方案，并針對首付比例、二套房貸利率下限進一步優化，促進借款人和銀行有序調整優化資產負債結構，支持各地因城施策用好政策工具箱，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　一、存量房貸利率下調早在預期之中

　　存量房貸利率下調已在政策工具箱之中，并早有指引。7月14日，在國新辦舉行的新聞發布會上，央行提及“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”隨后，8月1日，在央行和外匯局召開的2023年下半年工作會議上，進一步明確提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。從“支持和鼓勵”到“指導”，政策給予了方向上的明確定調。

　　8月18日，在央行、金融監管總局、證監會聯合召開的金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議上，進一步提出“規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系”，存量房貸利率下調更進一步。8月20日，在當月MLF利率大幅下調15個基點的基礎上，5年期以上LPR報價卻“按兵不動”，超出市場預期，也在為存量按揭貸款利率下調等政策落地預留空間。

　　近日，多家商業銀行在業績發布會上集中表態“已經制定好存量房貸利率下調預案”，政策加快落地已“箭在弦上”。

　　8月31日，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率，并統一首套房和二套房最低首付款比例下限。存量房貸利率下調的“靴子”最終落地，對于擴消費和投資、穩信貸、防風險、促公平，具有重要意義，也成為維護房地產市場平穩運行的重要一環。

　　二、存量房貸利率下調的動因

　　（一）緩解銀行按揭貸款早償壓力，穩定涉房類信貸規模

　　去年以來，5年期以上LPR多次調降，個人住房貸款加權平均利率更是大幅下調100多個基點，但居民中長貸整體低迷，個人住房貸款余額實現總體減少。數據顯示，2023年上半年個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大；但6月末個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，為有統計以來首次負增。

　　一個重要的原因就在于貸款加點不變下，存量房貸利率居高，與新發放貸款利率之間的利差不斷擴大，引發按揭早償行為；同時，因理財收益率、房貸利率等價格關系發生變化，也使得居民使用存款或者減少其他投資來提前償還存量貸款的現象大幅增加，按揭早償率整體居高不下。

　　中國貨幣網RMBS條件早償率指數顯示，今年上半年平均按揭早償率為14%，6月一度達到21%的高位，而去年下半年平均為11.6%，中樞較往年明顯抬升。按揭貸款早償率處于高位，導致居民中長貸持續走弱，信貸增長的穩定性和可持續不強。

　　下調存量按揭貸款利率，將有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款行為，為銀行留住優質的房貸客戶，穩定涉房類信貸規模。

　　（二）壓縮經營貸、消費貸置換存量房貸空間，降低風險

　　今年以來，在政策利率調降和刺激信貸需求下，消費貸、經營貸定價明顯走低，與房貸利差擴大。融360統計數據顯示，2023年7月，全國性銀行的消費貸平均利率水平為3.57%，同比大幅下降70多個基點。多家國有行和股份行，以及在個人消費貸領域較為活躍的城商行，消費貸最低利率都可以做到1年期LPR（7月為3.55%）以下。經營貸方面，3%左右的利率為主流，個別銀行有抵押的經營貸利率甚至降至2.9%的低位。

　　部分居民為緩解利息償付壓力，通過借入消費貸、經營貸置換按揭貸款，也使得非房零售類貸款和按揭貸款的“蹺蹺板”效應持續存在。2023年上半年，銀行業個人經營性貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元，上半年新增個人經營貸占住戶貸款增量的82%；個人短期消費貸款新增3009億元，同比增加4019億元。而按揭貸款增長則較為乏力，上半年減少2000億元，同比少增7400億元。

　　貸款替換效應，在影響居民信貸穩定的同時，也擾亂了正常的市場秩序，增加了資金空轉套利風險。為此，此次通知里也明確提出金融機構應嚴格落實相關監管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理。

　　存量按揭貸款利率下調，將使得各類居民端貸款之間的利差縮減，有效壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量房貸空間，減少風險隱患，穩定市場秩序，并提升資金使用效率。

　　（三）減少居民利息支出，進一步釋放居民消費和投資動能

　　一方面，因房貸快速增長，中國家庭的債務壓力近年來不斷增加。根據央行發布的《2022年金融統計數據報告》，2022年，中國家庭債務收入比達到124.4%，比2013年差不多翻了一倍。其中，居民中長期消費貸款（主要是房貸）規模累計增長595%，對整體居民債務規模的增長貢獻達76.5%。2022年，我國居民每年還本付息的金額從5萬億元攀升至14萬億元，占其可支配收入的比例從24.5%上升到28.2%。

　　另一方面，近年來疫情反復對居民收入形成沖擊，居民就業、收入預期不穩，資產負債表擴表壓力加大，按揭貸款風險有所上行。2022年，城鎮居民人均可支配收入累計同比增速降至3.9%左右，較2021年下降4.3個百分點，低于疫情前8%左右的增速水平。2023年以來，伴隨疫情沖擊消退，6月城鎮居民人均可支配收入累計同比增速升至5.4%，但仍處在低位。與此同時，央行二季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，2023年二季度就業感知指數、收入信心指數分別為37.6%、48.5%，較一季度分別下降2.3和1.4個百分點，就業和收入預期不穩，在制約居民端擴表的同時，也加大了按揭貸款風險。

　　為此，降低存量按揭貸款利率，將有助于減輕購房者的利息負擔，增加居民可支配收入，釋放消費和投資的增長空間，穩固經濟運行；也有助于穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場平穩健康發展。

　　三、存量房貸利率下調的實施路徑

　　（一）哪些貸款納入政策調整范圍？

　　根據通知要求，此次得以下調的存量房貸利率適用于“存量首套住房”，具體范圍是指“2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款”。因近期房地產政策不斷調整優化，首套住房的認定范圍有所擴大。具體來看，政策適用范圍如下：

　　一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸；

　　二是原貸款發放時被認定為二套（或以上），但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量房貸。截止9月1日，廣州、深圳、上海、北京等一線城市均已官宣執行“認房不認貸”政策措施，首套房認定范圍擴大。

　　以最新的“認房不認貸”標準為例，這一類貸款主要包括兩種情形：（1） 房屋購買時家庭沒有其他住房，但因所在城市采取“認房又認貸”政策而被認定為二套的按揭貸款；（2）房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的存量按揭貸款。目前，因地方政府基本執行“認房不認貸”政策，本次也能按首套房申請。

　　三是固定利率存量房貸也在此次政策調整范圍內。2020年3月1日，房貸利率“換錨”啟動。從統計情況來看，99%的用戶都選擇了掛鉤LPR的浮動利率，但也有1%的用戶選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這1%的用戶群體，可與銀行協商調整利率水平，但調整后的利率水平也需滿足原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限。

　　（二）利率可以降到什么水平？

　　通知指出“新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。”

　　根據此要求，符合首套房貸標準的貸款者利率下限，應以原貸款發放時所在城市的利率政策下限為準，各地和不同時期的利率下限標準均會不同。

　　為此，通知發布之后，北京、上海、深圳等多地也分別公布了首套商業性個人住房貸款利率自律下限，以此參照執行。

　　以上海地區為例，本次新政落地后，如果上海市某貸款者在2020年1月買房，本次與銀行協商的利率下限為LPR-15bp；如果是2021年9月買房，與銀行協商的利率下限則為LPR+35bp。

　　同時，本次政策利率下限中的LPR標準是以新簽訂貸款時間為準，即調整后的貸款利率下限=新簽訂貸款時的LPR報價+原貸款發放時當地的加點下限。

　　例如，北京市某貸款者在2020年2月置換房產，受限于北京市的“認房認貸”政策，房貸利率為LPR+115bp（4.75%+115bp=5.9%），當時的二套房貸利率下限為LPR+105bp（4.75%+105bp=5.8%）。近幾年，LPR利率不斷調降，目前貸款利率為（4.2%+115bp=5.35%）。伴隨9月1日北京“認房不認貸”政策落地，可按照首套房執行。因2019年10月至今，北京利率下限一直為LPR+55bp。如果貸款者于2023年9月提出申請并與銀行協商一致，那么根據政策規定，LPR（4.2%）+55bp=4.75%即為可以調降的最低利率下限。

　　2019年10月（LPR改革）之前的首套房貸，利率理論上也可以到當時所在城市的政策利率下限。具體執行時銀行會根據各省級市場利率定價自律機制確定的首套房貸利率政策下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的利率水平。考慮到政策延續性，預計大概率是與LPR改革后的標準統一，即絕大部分城市為不低于LPR。

　　（三）本次跨行轉貸是否可行？

　　《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提供了兩種方式：

　　第一種方式：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

　　第二種方式：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。

　　為避免無序競爭，本次未放開跨行“轉按揭”，由原機構采取兩種方式自行下調。從調整結果上看，由于央行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發放時當地房貸利率下限政策，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區別。

　　（四）具體如何申請？

　　自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構與借款人協商變更存量房貸利率，或新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。銀行也會采取批量處理等方式，盡量減少借款人操作成本。

　　截止9月2日中午，6家國有大行和12家全國性股份制商業銀行均已發布《關于調整存量首套住房貸款利率的公告》，將按照市場化、法制化原則，提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規定，做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率的工作。后續具體操作指引及相關事宜，會通過官網、網點、微信公眾號等渠道公布。

　　9月25日前，銀行也將進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

　　四、存量房貸利率下調的影響

　　估算存量首套房貸加權平均利率約4.7%，較現行5年期LPR偏高約50bp。基于存量平均房貸利率與5年期LPR差額，估算歷史首套房平均利率加點約0.62、二套房平均利率加點約0.71。假定首套房貸占房貸余額比例為80%，按現行5年期LPR（4.2%）、首套房及二套房利率歷史平均利率加點，以及本次利率下限調整幅度（首套房LPR-20bp，二套房LPR+20bp），估算存量首套房貸加權平均利率約為4.7%，較現行5年期LPR偏高約50bp。

　　（一）銀行端影響幾何？

　　從銀行端來看，下調存量首套房貸利率將使商業銀行凈息差進一步承壓，但存款掛牌利率再次下調也可對沖部分沖擊。

　　2023年上半年，商業銀行累計實現凈利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個百分點，主要受凈息差下滑影響；2023年二季度末，商業銀行凈息差降至1.74%，較去年同期收窄20bp。

　　后續來看，一方面，從價的角度，資產端，在凈息差位于歷史低位的背景下，降低存量首套房貸利率將使得商業銀行凈息差進一步承壓，疊加今年6月和8月LPR報價連續調降（1年期、5年期以上LPR分別累計下調20bp、10bp），資產端收益率繼續面臨下行壓力。從細分銀行類別來看，因國有行房貸資產占比高，其受存量房貸利率下調的影響相對更大，股份行、城商行和農商行影響相對偏小。截至2022年末，國有行平均房貸占比約為16.6%，遠高于同期股份行（10.1%）、城商行（7%）和農商行（6%）水平，國有行房貸利率調降的影響敞口相對較大。同時，負債端，9月1日，17家國有和股份制商業銀行再度下調存款掛牌利率，1-5年期存款利率調降幅度在10-25個基點，也將部分對沖存量房貸利率下調帶來的沖擊。

　　另一方面，從量的角度，調降存量首套房貸利率預計將有效緩解按揭提前還貸潮，降低居民端的資產和負債收益缺口，以“價降”換“量穩”。

　　（二）居民端影響幾何？

　　從居民端來看，下調存量首套房貸利率顯著降低居民還貸壓力，有望促進消費邊際走強。

　　區分不同情景內利率下調幅度及首套房貸比例，假定下調幅度區間為50bp-90bp，設定首套房貸占比70%、80%和90%，符合利率下降條件貸款占比50%，估算各情景下居民首套房貸年均利息下降幅度和調后利率。整體來看，調后利率位于3.77%-4.27%區間，年均降低利息償還規模位于675.5-1563.3億元區間。整體來看，下調存量首套房貸利率顯著降低居民還貸壓力。

　　此外，假設降低還貸規模用于消費比例為80%，則下調存量首套房貸利率對社零增長貢獻約0.13%-0.29%，有望促進消費邊際走強。

　　（三）一二線城市影響有何差異？

　　從城市層級來看，本次存量房貸利率調降幅度因城而異、因時而異，一線城市降幅空間相對有限、二線城市降幅空間較大。

　　《通知》要求，“調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限”，因此，本次利率調降幅度因城而異、因時而異。對比部分一、二線城市利率城市可調降幅度，近4年，北京、深圳歷史利率下限相對較高，分別為LPR+55bp、LPR+30bp；廣州歷史利率下限維持在LPR水平；上海利率下限波動較大，位于[LPR-20bp，LPR+35bp]區間，調降幅度受申請房貸時間影響較大。二線城市于2022年后申請房貸的利率下限多數降至[LPR-50bp，LPR-20bp]區間，相對較低。整體來看，以利率下限為基準，一線城市降幅空間相對有限、二線城市降幅空間較大。

　　(本文作者介紹：民生銀行首席經濟學家)