上海房貸審批“三價就低” 降溫樓市，調控再打“補丁”

　　作者：段思宇

　　[ 日前，第一財經記者獲悉，上海各銀行房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。在業內人士看來，上海二手房房貸審批實行“三價就低”原則，是對前期調控漏洞“打補丁”，有助于抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。 ]

　　上海樓市調控再現新政。日前，第一財經記者獲悉，上海各銀行房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

　　“從上周五就已經開始做了，不過目前整體參數還比較少，我們也在等著多拿些數據再做判斷。”某國有大行分行個金部相關負責人對第一財經記者說道。

　　“三價就低”政策被業內視為樓市調控的“打補丁”之舉。接受記者采訪的多位人士表示，這意味著銀行信貸額度進一步收緊，在一定程度上會提高購房者的首付成本；同時，有利于二手房市場管控，進一步擠壓投資投機空間，促進房地產市場平穩發展。

　　包括“三價就低”舉措在內，近期上海在樓市調控上頻頻出臺措施，比如上調房貸利率、加強住房贈與管理、對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗等，有觀點稱，上述政策主要是對前期政策的查漏補缺，以堵住投機者的“可乘之機”。實際上，這也是今年以來全國房地產調控的主基調，在房價全面上漲的情況下，年初至今全國樓市調控政策密集出臺，收緊力度不斷增加。

　　“三價就低”是哪三價？

　　以往，銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據上海的新政，銀行要額外加入房產交易中心核驗價作為審批依據，并且按照“三價就低”的原則來放貸。

　　這三價究竟是如何計算的？具體而言，所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對于房產的評估價格，在購房者簽訂貸款合同之后，銀行會通過合作的評估公司來評估房產的資產價值，并以此確定房貸額度。

　　房產交易中心核驗價，又稱涉稅評估價，主要是由房產交易中心自動評估，通常房屋交易所繳納的稅費就是以該核驗價格為準。“一般來說，交易中心也會以第三方機構提供的數據做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產交易中心的數據。”一位股份行信貸客戶經理對記者說道。

　　上述國有大行分行個金部相關負責人也對記者稱，新政出臺后，交易中心所提供的核驗價整體參數還比較少，銀行在操作層面還需更多數據做參考，然后再進行對比。

　　對于購房者來說，“三價就低”帶來的最大影響可能就在于首付成本的提高。舉例而言，若一套房產的合同網簽價為500萬元，按照以前的規定，首套購房者（首付比例35%）需首付175萬元，剩下325萬元貸款；但按照涉稅評估價來計算，若房產交易中心給出的涉稅評估價在450萬元左右，那么購房者的貸款額度就只有292.5萬元，這也就意味著購房者需要首付207.5萬元，比此前多了32.5萬元。

　　“這主要還是為了壓降資金杠桿，擠壓投機者的投機空間。”上海中原地產市場分析師盧文曦對記者稱，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，減少自身資金占用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利于二手房市場降溫。

　　另外，對于銀行來說，此前不準確的評估價也容易使其承受更高風險。通過采用“三價就低”的方式進行貸款額度核定，銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低的問題，有利于更好化解房貸經營中可能產生的風險。

　　在業內人士看來，上海二手房房貸審批實行“三價就低”原則，是對前期調控漏洞“打補丁”，有助于抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。還有分析師對記者表示，這一舉措也將打擊二手房交易“陰陽合同”的現象，畢竟“陰陽合同”最終影響到購房者的貸款額度，預計后續“陰陽合同”數量將會減少，進一步促進房地產市場平穩健康發展。

　　樓市調控開啟全面打“補丁”

　　除了“三價就低”新政外，今年以來，上海已多次出臺樓市新政，主要包括“滬十條”、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、二手房“核驗價”、贈與限購，信貸額度收緊、房貸利率上調等等。

　　僅7月，上海就陸續出臺了多項針對樓市調控的措施。7月19日，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。

　　7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定上調上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調整至5%，二套房利率從5.25%上調至5.7%。隨著此次房貸利率的上調，上海首套房貸利率步入“5”時代。

　　同日，上海市住房和城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源確權登記局聯合出臺《關于加強住房贈與管理的通知》，明確自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策等。

　　整體而言，上海市正在不斷完善樓市調控措施。有分析稱，近期政策的出臺更多是起到“打補丁”的作用，是對于前期政策的查漏補缺。但要注意的是，信貸層面的收緊，是房地產調控的核心政策。當前，隨著樓市調控進一步加碼，有望穩定上海樓市的發展。

　　第一財經記者了解到，目前上海地區房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能要排隊5個月之久，有的甚至直接暫停房貸業務；而個別額度相對充裕的銀行雖然可以一個月放款，但房貸利率相對較高。

　　實際上，除了上海，今年以來，其他城市房地產調控政策也頻繁出臺。據中原地產研究中心統計數據，2021年7月，從中央到部委到地方，樓市密集調控政策高達66次，刷新年內最高紀錄（6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次）。

　　累計看，1～7月全國合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控，房地產政策趨嚴已成大勢所趨。

　　“近來房地產調控明顯不一樣了，如果說過去的調控有一些是老調重彈，那么最近幾次的調控可以說動真格了。針對很多存在數年的房地產調控漏洞，明顯開始打補丁了。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　如今，房地產調控繼續升級，并且相比去年，收緊力度不斷加強。張大偉稱，這主要體現在，住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴控經營貸流向、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。“約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個最重要特征，一定程度上反映了在房地產調控‘一城一策’的基礎上，住建部的督導作用在加強。”

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責任編輯：李桐