原標題：住建部：嚴控城市更新大拆大建 確保住房租賃市場平穩

　　實施城市更新行動是完善城市空間結構和功能布局的重要舉措，近期各地在推動城市更新過程中，出現一些繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的現象，有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民等亂象，產生新的城市問題。

　　為積極穩妥實施城市更新行動，8月10日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（下文簡稱《通知》），從堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣；堅持應留盡留，全力保持城市記憶；堅持量力而行，穩妥推進改造提升三方面提出11條城市更新實踐要求。

　　《通知》明確，要嚴格控制大規模拆除、新增建筑，嚴格控制大規模搬遷居民，確保住房租賃市場供需平穩。一位不愿具名的城市更新資深專家告訴21世紀經濟報道記者，大拆大建不符合城市更新要求，能改就不要拆，如有必要拆，也要提前做好科學調研和規劃工作。

　　嚴格控制大拆大建

　　在嚴控大規模拆除方面，《通知》規定除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

　　在嚴控大規模增建方面，《通知》明確除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。

　　在以往城市更新實踐中，地方政府大拆大建的現象并不少見。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，地方政府在城市更新行動中大拆大建的動力主要是可以低成本、低密度地釋放更多城市空間以供城市發展，如房地產開發投資、基建投資和城市地標性項目建設等。

　　“通過大拆大建提升容積率，可以釋放很多城市空間，拉動城市經濟增長和固定投資增長。”李宇嘉說。

　　在某知名房企從事城市更新業務的凌言（化名）在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“拆建”意味著“雙重GDP”，而GDP又是地方政府官員考核的重要指標，很多地方政府官員為了提升政績，在城市更新實踐中“拆了再建，建了再拆”。但大拆大建不僅影響市容市貌，也會影響城市更新區域的居民生活體驗。

　　此外，《通知》還提出嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。這有注重居民居住體驗，推動老城區減量發展，重點發展新城的考量。

　　拆建比不大于2，就意味著最多拆2建1，“這明顯是促進老城減量發展，如果城市想發展，只能建設新城”，凌言表示。他指出，相較北京嚴格的城市更新拆建比，此次住建部《通知》中關于拆建比不大于2的指標很合理。

　　與大拆大建相反，《通知》鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

　　不大規模拆遷城中村

　　在嚴控大拆大建之外，《通知》還指出要嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。

　　在嚴控大規模搬遷方面，《通知》明確要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　凌言指出，在實際操作中，部分地區就地、就近安置的執行情況并不到位，其中一個難點是在城市更新區域周邊沒有房源可供過渡或安置。《通知》正式施行之后，能起到一定威懾作用，讓地方不敢大規模、遠距離安置居民。

　　在確保住房租賃市場供需平穩方面，《通知》要求不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

　　李宇嘉指出，短期內大規模拆除城中村，會使得原本居住在城中村的居民去周邊尋找新居所，一方面會沖擊其居住穩定性，另一方面也會明顯拉升周邊租金水平。

　　李宇嘉表示，目前深圳和廣州已經不再大規模、短時間拆遷城中村，轉而鼓勵保留具備區位優勢和交通站點優勢的城中村，政府統籌補齊其公共服務設施和住房品質等短板。“保留此類低成本、優質租賃住房，對于降低城市運營成本、留住新市民和年輕人，變相發揮保障性租賃住房作用等都有很大助力。”

　　《通知》將廣深經驗進一步推廣，鼓勵穩步實施城中村改造，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

　　另外，《通知》還提出在城市更新時間中要探索可持續更新模式，鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。

　　優客工廠產業園投資拓展總監曹碩在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，相較“開發方式”，“經營模式”更加穩定。以產業園為例，如果銷售型產業園項目的接盤方缺乏運營能力，對政府而言是一種損失；相反，兼具招商、運營能力的企業能為政府帶來穩定的稅收，“政府是愿意看到這種穩定性的”。而對于企業而言，隨著傳統房地產開發業務盈利能力日漸式微，很多開發商也開始轉向“開發方式”、“經營模式”兩條腿走路。

　　城市更新探索可持續更新模式，對政府和運營企業而言其實是一種雙贏。

　　（作者：李莎 編輯：包芳鳴）

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責任編輯：李桐