原標(biāo)題：眾安智慧生活擬赴港上市：總在管面積1080萬平方米 項(xiàng)目集中于長三角 來源：中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)6月26日訊(見習(xí)記者 張?jiān)銎G)在物業(yè)公司分拆上市的大潮中，眾安集團(tuán)也想分一杯羹。

　　6月24日，眾安集團(tuán)(00672.HK)發(fā)布公告稱，擬分拆旗下物業(yè)公司眾安智慧生活赴港上市。當(dāng)日，眾安智慧生活向港交所遞交了上市申請。

　物業(yè)管理服務(wù)收入占比近80%

　　公開資料顯示，眾安智慧生活成立于1998年，目前為浙江省的綜合性物業(yè)公司。過去三年，眾安智慧生活在管物業(yè)總建筑面積分別為910萬平方米、950萬平方米和1080萬平方米，復(fù)合年增長率為8.9%；總收入分別為1.55億元、1.80億元和2.31億元，復(fù)合年增長率約為22.0%。

　　利潤方面，眾安智慧生活的毛利由2018年的4430萬元增加至2020年的8680萬元，復(fù)合年增長率約為40.0%；凈利潤由2018年的1830萬元增加至2020年的4700萬元，復(fù)合年增長率約為60.3%。

　　眾安智慧生活的業(yè)務(wù)模式與同行具有高度相似性，主要為其管理的項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)等。眾安智慧生活的大部分收入也來自于物業(yè)管理服務(wù)，2018-2020年這部分收入分別為1.38億元、1.60億元、1.83億元，在總收入中的占比為89.1%、88.6%及79.5%；非業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)生的收入在總收入中的占比為6.0%、5.9%及14.4%；社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生的收入占比為4.9%、5.5%及6.1%。

　　在管項(xiàng)目的布局方面，眾安智慧生活的在管建筑總面積主要位于長三角地區(qū)的浙江省及安徽省。截至2020年12月31日，眾安智慧生活共有89個(gè)合約項(xiàng)目，總合約建筑面積約為1308萬平方米，涵蓋國內(nèi)12個(gè)城市及4個(gè)省份。其中，在管項(xiàng)目為73個(gè)，在管總建筑面積約為1080萬平方米，涵蓋國內(nèi)5個(gè)城市及2個(gè)省份。

　　以物業(yè)管理服務(wù)為例，截至2018年、2019年及2020年12月31日，眾安智慧生活約96.3%、96.7%及95.9%的物業(yè)管理服務(wù)收入來自杭州、淮北及寧波等城市，這也佐證了其在管項(xiàng)目布局較為集中。為此，有業(yè)內(nèi)人士指出，長三角區(qū)域較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為眾安智慧生活貢獻(xiàn)了大部分營收，但由于在管項(xiàng)目布局較為集中其風(fēng)險(xiǎn)也難以對沖。

業(yè)務(wù)依賴關(guān)聯(lián)公司

　　與獨(dú)立第三方的物業(yè)公司不同，眾安智慧生活的業(yè)務(wù)得到了眾安集團(tuán)的支持。2018-2020年，眾安智慧生活的大部分在管總建筑面積均來自眾安物業(yè)品牌，包括眾安集團(tuán)及中國新城市集團(tuán)，為其提供的物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.09億元、1.26億元及1.40億元，占眾安智慧生活物業(yè)管理服務(wù)總收入的78.9%、79.0%及76.1%。此外，眾安智慧生活對眾安物業(yè)品牌或其合營企業(yè)以及聯(lián)營公司開發(fā)的住宅物業(yè)的中標(biāo)率連續(xù)3年均為100%。

　　截至2020年12月31日，眾安智慧生活共管理眾安物業(yè)品牌開發(fā)的34個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積約600萬平方米，分別占眾安智慧生活管理項(xiàng)目及建筑面積總數(shù)的46.6%及55.3%。與此同時(shí)，截至2020年期末，眾安物業(yè)品牌或合資企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的已訂約但未交付項(xiàng)目的總建筑面積約為280萬平方米，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于未來1-3年內(nèi)陸續(xù)交給眾安智慧生活管理。

　　為減少對眾安集團(tuán)的依賴，眾安智慧生活在不斷外拓第三方的管理面積。數(shù)據(jù)顯示，通過外拓，眾安智慧生活獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積總額比例由截至2018年12月31日的36.0%提高至截至2020年12月31日的44.7%；獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)所獲得的物業(yè)管理服務(wù)收入比例由2018年的21.1%增至2020年的23.9%。

　　不過，在實(shí)現(xiàn)收入來源多元化的同時(shí)，眾安智慧生活向獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收取的物業(yè)管理費(fèi)較低。招股書表明，在2018-2020年，眾安智慧生活整體的平均物業(yè)費(fèi)分別為1.01元/月/平方米、1.11元/月/平方米、1.12元/月/平方米，其中眾安物業(yè)品牌的平均物業(yè)費(fèi)分別為1.21元/月/平方米、1.37元/月/平方米、1.45元/月/平方米，高于整體的平均物業(yè)費(fèi)；而獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的平均物業(yè)費(fèi)分別為0.68元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.72元/月/平方米，遠(yuǎn)低于整體的平均物業(yè)費(fèi)。

　　實(shí)際上，獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)仍是眾安智慧生活未來拓展在管面積的重點(diǎn)。如果這類物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)一直較低，或?qū)⒂绊懕姲仓腔凵钣芰Φ姆€(wěn)定性。在上市申請中，眾安智慧生活也表示將部分資金用于收購或投資于國內(nèi)住宅或非住宅物業(yè)的其他中小型物業(yè)管理公司。因此，如何提升獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)的利潤率仍是眾安智慧生活發(fā)展的關(guān)鍵所在。

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