蛋殼“爆雷”，何以續(xù)命？

　　通過“燒錢”來搶市場的方式并不具有持續(xù)性，依靠“燒”風(fēng)投的資金發(fā)展也不是長久之計。在資本瘋狂過后，等待蛋殼的會是爆雷、易主，還是繼續(xù)經(jīng)營？回歸客戶屬性的運營邏輯才是長久生存之道。

　　文｜胡嘉琦 朱耘

　　蛋殼公寓深陷多方討債囧境。

　　近日，關(guān)于 “蛋殼公寓的公司財務(wù)‘跑路’，公司破產(chǎn)倒閉”、“拖欠多家合作方款項”、“拖欠房東房租”，多名供應(yīng)商甚至來到蛋殼總部敲鑼討債的新聞在網(wǎng)上流傳。《商學(xué)院》記者于2020年10月15日下午來到了北京蛋殼公寓總部，該大樓保潔向記者確認(rèn)了蛋殼公寓近日被討債的事實。

　　多名來討債的蛋殼業(yè)主向《商學(xué)院》記者反映，“現(xiàn)在找人都找不到，蛋殼兩頭坑，租客的錢要不回來，房東的錢不打款。”一名蛋殼公寓的供應(yīng)商向《商學(xué)院》記者抱怨，“蛋殼公寓拖欠的賬款至今未打款。”

　　對于蛋殼公寓面臨討債的原因、事件的進(jìn)展情況以及在目前虧損不斷的財務(wù)狀況下，蛋殼能否如期履行還款計劃等問題，《商學(xué)院》記者向蛋殼公寓方面發(fā)出采訪提綱，蛋殼公寓方面回復(fù)稱，前段時間因部分合作方與公司存在商業(yè)糾紛，采取了過激行為。對散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關(guān)不實言論、視頻、圖片，公司已經(jīng)報警處理。蛋殼公寓再次強調(diào)，其經(jīng)營活動一切正常。關(guān)于前期部分合作方的糾紛，公司一直在積極處理，并已于數(shù)日前達(dá)成共識。

　　多方討債

　　“蛋殼本來是三個月付一次房租的，但這次不提前和我說，僅付了一個月的房租，他們不跟業(yè)主商量便把季付改成月付，這是違約。”一名來自杭州的蛋殼房東對《商學(xué)院》記者表示，“合同還有一年才到期，如果蛋殼提前商量也能理解，我打電話投訴過，客服半小時才接聽，接電話后說反饋信息，至今也未收到蛋殼的反饋。”

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級研究員陳霄認(rèn)為，業(yè)主聯(lián)系不上客服及出租款項未能打夠的現(xiàn)象，反映了服務(wù)管理系統(tǒng)的漏洞和缺陷。蛋殼公寓作為中介服務(wù)平臺，應(yīng)當(dāng)在社會中承擔(dān)幫助社會群體在城市內(nèi)安居樂業(yè)的責(zé)任，在這個過程中，蛋殼公寓仍需不斷提升責(zé)任意識和履行責(zé)任的能力。

　　而在房客方面，多名蛋殼房客均表示，“合同簽到明年，因為蛋殼欠房東兩個月租金，房東害怕蛋殼‘跑路’，15個工作日不打款就準(zhǔn)備收房。”

　　據(jù)悉，10月14日蛋殼北京總部維權(quán)現(xiàn)場包括了物品采購供應(yīng)商、保潔、裝修工人、蛋殼業(yè)主還有租戶，從維權(quán)涉及到的人群來看，幾乎涵蓋了長租公寓的整個鏈條。中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林表示，從最近蛋殼公寓的維權(quán)事件中，不論是未打夠房租、拖欠合作商款項或者工人工資，事實上都表明了，目前蛋殼公寓的資金鏈出現(xiàn)了問題。在盤和林看來，中國長租公寓剛剛起步，投資、建設(shè)、裝修、物業(yè)等各個方面都不夠建全，比如裝修材質(zhì)、環(huán)境檢測、房源合同、售后服務(wù)等都缺乏行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，很多環(huán)節(jié)都在探索階段，因此出現(xiàn)空氣檢測不合格、違法扣除押金、“跑路”等侵害住戶或者業(yè)主的行為，究其根源，一則缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)制，二則監(jiān)管部門缺位，缺乏對市場行為的引導(dǎo)和規(guī)范，三則是平臺建設(shè)不完善，鏈條銜接和維持工作不到位。

　　盤和林表示，作為中介平臺，其與業(yè)主和租戶都會簽訂合約，也就意味著其對業(yè)主和租戶負(fù)有償付房租和提供住房的義務(wù)。除此之外，項目存續(xù)期間，其也會與包括項目建設(shè)方、項目合作方、項目運營相關(guān)企業(yè)或者員工發(fā)生業(yè)務(wù)往來，那么履行相關(guān)的償付責(zé)任不僅僅是社會義務(wù)也是法律義務(wù)。此外，維護(hù)相關(guān)人員或者企業(yè)合法權(quán)益，改善行業(yè)運營環(huán)境，監(jiān)管行業(yè)違法違規(guī)行為都是作為中介平臺促進(jìn)長租公寓長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任。

　　在財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)看來，出現(xiàn)“維權(quán)鏈”的現(xiàn)象，也說明長租公寓涉及面太廣，同時也有點多米諾骨牌的效應(yīng)，即一環(huán)節(jié)沒操作好，那么就容易引起各類風(fēng)險。這也是對后續(xù)監(jiān)管和企業(yè)發(fā)展提出的新的要求，需要重視此類環(huán)節(jié)之間的關(guān)聯(lián)。

　　快速擴(kuò)張

　　被“討債者”追債之前，蛋殼公寓曾是長租公寓的佼佼者，據(jù)蛋殼公寓招股說明書顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓旗下運營的房價數(shù)量從2432套增長至41.9萬套，翻了172倍，房源規(guī)模位居分散式公寓前列。

　　期間，蛋殼公寓還于2019年年初以2億美元戰(zhàn)略收購長租公寓品牌愛上租，收購自然需要大量的資金加持，在蛋殼公寓運營業(yè)務(wù)流程中，收房僅是第一步，后續(xù)還需要量房、裝修、配置、出房及客戶服務(wù)。在快速擴(kuò)張的過程中，蛋殼邊“燒錢”邊融資，自2015年成立至上市前，蛋殼公寓實現(xiàn)5年8輪融資54億元。其股東名單里包括如CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、Tiger Global Management、春華資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金等很多大型投資公司。

　　在市場上，眾多長租公寓為何投資蛋殼公寓？愉悅資本創(chuàng)始人劉二海曾公開表示，一是長租公寓的需求非常大，老百姓買房還是有一定難度的。對蛋殼的主要用戶——年輕人群體來說，就更不可能一畢業(yè)就買得起房子。年輕人漂泊在外，這個數(shù)字全國得有幾億人，這是一個很大的問題需要解決，蛋殼是希望為每個身處異鄉(xiāng)的人都提供一個溫暖的“殼”，“孵出”自己的夢想。這也是我的一個小愿望，因為我身邊就有不少這樣的年輕人。二是人們的觀念也在轉(zhuǎn)變，原來是房子一定要屬于自己，現(xiàn)在人們更看重房子的使用價值。我在這個城市就租用一下，假如我不在這個城市，而換到其他城市，就會很方便。三是蛋殼創(chuàng)始人高靖團(tuán)隊還是非常能干。

　　盤和林表示，過去幾年間，蛋殼快速擴(kuò)張在全國搶占市場，導(dǎo)致的結(jié)果就是資金成本、運營成本負(fù)擔(dān)較大，目前資金鏈面臨較大的壓力，各方維權(quán)事件也接連出現(xiàn)。目前在全國范圍內(nèi)瘋狂地跑馬圈地顯然已經(jīng)不適宜，因此，未來蛋殼的擴(kuò)張還是應(yīng)該在地理位置、交通、人口流動、經(jīng)濟(jì)和企業(yè)聚集等多種因素的考量下，擇優(yōu)進(jìn)入，持續(xù)補充用戶，保證入戶率，同時深度挖掘，綜合開發(fā)，拓寬價值創(chuàng)造鏈，降低運營成本，保證長租公寓有質(zhì)、長遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展。

　　蛋殼公寓產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，主要的用戶群體是都市年輕白領(lǐng)，現(xiàn)已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京、成都、蘇州、無錫、重慶、西安等13地市場。蛋殼公寓所有房屋均實行統(tǒng)一裝修。

　　據(jù)了解，蛋殼公寓收房標(biāo)準(zhǔn)首先是租戶對商圈、距離、價格的偏好，其次是市場租出效率；利潤及成本回收周期因素及第三方數(shù)據(jù)；而蛋殼的定價策略則依據(jù)租房市場的水平、競爭現(xiàn)狀及成本利潤因素。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，長租公寓城市的選擇很重要。租賃市場存在于人口凈流入的大中城市，一方面租賃需求量要足夠大，另一方面承租人的支付能力要比較高，才能承擔(dān)得起加了增值服務(wù)的租賃住房租金。

　　據(jù)公開信息顯示，紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理公司成立于2015年初，蛋殼公寓是旗下的中高端公寓品牌，是分散式長租公寓代表企業(yè)之一。2020年1月17日，蛋殼公寓以“DNK”為交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成為繼青客公寓之后第二家赴美上市的長租公寓企業(yè)，蛋殼上市募集資金為1.5億美元。作為2020年第一只登陸紐交所的中概股，蛋殼公寓上市當(dāng)天，其開盤價從13.5美元/股上漲至13.9美元/股。疫情以來，蛋殼公寓股價不斷下滑，截至2020年10月21日，蛋殼股價報收2.61美元/股。

　　當(dāng)前股東結(jié)構(gòu)中,老虎環(huán)球基金為蛋殼公寓最大機構(gòu)投資人，占19.9% 股份；愉悅資本持股15.6%；螞蟻金服占股8.6%；CMC資本持股8.9%；蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人，前CEO 高靖直接持有13.5%的股份；天使投資人兼董事長沈博陽持有 6%的股份；蛋殼公寓CEO崔巖持1.9%股份。

　　持續(xù)虧損

　　虧損，是蛋殼公寓繞不開的話題。

　　財報顯示，蛋殼公寓的虧損持續(xù)擴(kuò)大，2017~2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。根據(jù)蛋殼公寓6月披露的上市后首份財報顯示，2020年第一季蛋殼公寓收入達(dá)19.40億元，同比增長62％，凈虧損12.23億元，上年同期為虧損8.162億元，同比擴(kuò)大逾50%。在第一季度中，平均每間公寓虧損2200元左右。蛋殼公寓虧損金額與發(fā)展速度成正比，房間數(shù)越多，損失越大。

　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉給《商學(xué)院》記者算了筆賬，蛋殼上市公開募集的資金為1.49億美元，約10.5億元人民幣，扣除上市費用后，蛋殼真正能拿到手的也就9億元左右。按照目前虧損速度計算，也僅夠蛋殼再支撐3到4個月。蛋殼公寓將面臨爆雷，四處借錢，最后接手的很可能是一家大型國有銀行。

　　對于蛋殼公寓虧損的原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在于消費端對于品牌租賃公寓和非品牌的區(qū)別度其實不大，房源擴(kuò)張在于樹立品牌，后續(xù)建議細(xì)分產(chǎn)品，尤其是在女性的租賃方面，做一些特色的產(chǎn)品線，這樣蛋殼公寓才會走出傳統(tǒng)租賃模式，真正為租賃市場所認(rèn)可，或者說要做“溫暖的蛋殼”。另外，嚴(yán)躍進(jìn)建議，蛋殼的客服系統(tǒng)需要改進(jìn)，在出現(xiàn)問題的時候，投訴機制不到位，反而會加劇各類矛盾，蛋殼公寓應(yīng)用心做好產(chǎn)品線。

　　陳霄對《商學(xué)院》記者表示，蛋殼公寓持續(xù)虧損，與蛋殼公寓的快速擴(kuò)張密切相關(guān)，蛋殼公寓利用提前收回的租金擴(kuò)大規(guī)模或者運營，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶較少的時候，機構(gòu)將會面臨資金問題。加上機構(gòu)還要負(fù)擔(dān)裝修、保潔等費用，受疫情的影響，這種矛盾被放大，租客減少，行業(yè)爆雷不斷，都給其經(jīng)營“雪上加霜”。

　　胡景暉認(rèn)為，長租公寓由于行業(yè)門檻低，資本大規(guī)模進(jìn)入，開始爭搶房源，最瘋狂的時候，2018年收房成本高出市場租金的20%到40%，沒有了價差的盈利點。而長租公寓公司為了迎合資本市場的標(biāo)準(zhǔn)化和好賣相，花費高額裝修成本。此外，通風(fēng)排甲醛的空置期及用工成本上升，也導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利越來越少。

　　長租行業(yè)領(lǐng)域具有準(zhǔn)入門檻低的特點，也因此涌入多家企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，加劇了行業(yè)的競爭。在長租公寓的賽道上，涌現(xiàn)出以蛋殼、青客為代表的科技公司，以委托專業(yè)機構(gòu)管理的開發(fā)商還有以中介背景的我愛我家、相寓等。賽道上不斷涌現(xiàn)的競爭者也抬高了長租公寓企業(yè)的拿房價格，導(dǎo)致后續(xù)企業(yè)的盈利出現(xiàn)困境。

　　胡景暉提出，我愛我家的“相寓”獲房及獲客成本低，做長租公寓本身并不是作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而是為了控二手房源，由于第一時間拿到業(yè)主的委托，所以具備蛋殼、青客所不具備的二次轉(zhuǎn)化能力，加之擁有幾千家門店分布于社區(qū)，幾萬名經(jīng)紀(jì)人廣布于社區(qū)，因此給業(yè)主提供維修和增值服務(wù)的半徑較小，服務(wù)效率較高，服務(wù)成本較低，因此運營成本低。

　　胡景暉認(rèn)為，按照目前形勢，蛋殼公寓在上市之后繼續(xù)虧損，還沒有看到任何扭虧為盈的希望。目前，國內(nèi)像蛋殼、青客等長租公寓的資金來源從開始的融資、資金沉淀，加杠桿租金貸，甚至有的長租公寓通過P2P、高利貸等渠道去融資，可見資金的匱乏。他指出，長租公寓做得越多，可能就賠得越多。所以長租公寓去上市的目的，似乎不是為了擴(kuò)大發(fā)展，而是為了“續(xù)命”。如果再沒有資金進(jìn)入，那么就會崩盤。

　　蛋殼公寓虧損不斷的根源在于長租公寓屬于高進(jìn)低出、長收短付、短線長投的運營模式。長租公寓的資金沉淀還來源于時間錯配。長租公寓企業(yè)對業(yè)主是月付或季付，據(jù)蛋殼公寓招股說明書顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數(shù)遠(yuǎn)超直接支付租金的租客數(shù)量。2017年、2018年和2019年前9個月，使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。

　　胡景暉認(rèn)為，長租公寓企業(yè)快速擴(kuò)張，收房、裝修、裝配靠自有資金根本不夠，在這種情況下，長租公寓企業(yè)挪用了資金池里的資金，但這是需要未來持續(xù)支付給房東的，這樣也就慢慢變成了“龐氏騙局”。一旦沒有新的租客進(jìn)入，通過租金貸的方式提前付房租，現(xiàn)金流就會斷掉，最終資金鏈崩斷。

　　如何破局？

　　在租房人群的薪資方面，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，約八成租客月薪在萬元以下，能夠接受的租金在一線城市大都在每人每月2000元左右，而從現(xiàn)實供應(yīng)的租賃房源來看，大都超過租房者預(yù)期。但另一方面，很多租賃機構(gòu)在現(xiàn)有的租金水平下，往往不能保證合理的盈利預(yù)期，甚至大部分的長租公寓運營方依然沒有實現(xiàn)真正盈利。

　　58安居客房產(chǎn)研究院執(zhí)行院長張波建議，長租公寓要達(dá)到持續(xù)合理的盈利水平，需從追求運營規(guī)模轉(zhuǎn)到長期穩(wěn)定運營上來，從追求房源數(shù)量轉(zhuǎn)向產(chǎn)品本身的打磨和運作上來。長租公寓未來的市場依然很大，但運營方需要從長租公寓自身“產(chǎn)品力”上多做文章，提升用戶在長租公寓的差異化體驗，才能達(dá)到更高的收益；從政府側(cè)來看，一方面要加大對于租賃市場的支持力度，無論是租賃土地的供給、租賃房源的募集還是租賃運營機構(gòu)的稅收等方面的支持，都需要逐步提升；另一方面對于租賃的規(guī)范也需增強，尤其是涉及對金融的“租金貸”類的管控不容忽視。

　　盤和林則認(rèn)為，理論上講，長租公寓是屬于前期投資大、現(xiàn)金流穩(wěn)定但是資金回收期較長的項目，長租公寓前期虧損運營在理論上是正常的，一般而言，長租公寓由虧損轉(zhuǎn)向盈利大概需要6~7年，當(dāng)然考慮到項目的區(qū)位、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口等因素各地區(qū)會有所不同。另一方面，蛋殼過去幾年瘋狂式地擴(kuò)張也是目前其虧損的重要原因，因此適當(dāng)放緩擴(kuò)張速度，也是降低其運營成本、資金成本、減少虧損的有效方式。

　　盤和林建議：“針對長租公寓資金回收期長的問題，有效的解決方式就是拓寬價值創(chuàng)造鏈，綜合化運營。具體而言，比如綜合性購物超市、餐飲、健身、娛樂等，能有效地為長租公寓創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以緩解長租公寓運營的資金壓力，減少虧損。”

　　趙秀池表示：“中介平臺應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。北京房地產(chǎn)法學(xué)會與中介行業(yè)協(xié)會一直倡導(dǎo)中介平臺應(yīng)該履行如下社會責(zé)任：依法經(jīng)營，爭當(dāng)守法模范；誠實守信，保證交易信息真實；公平交易，有序競爭；加強行業(yè)自律，提高服務(wù)水平；建立信息公開管理制度，加強信用管理；社會效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，切實履行社會責(zé)任。”

　　通過“燒錢”來搶市場的方式并不具有持續(xù)性，依靠“燒”風(fēng)投的資金也不是長久之計，在資本瘋狂過后，等待蛋殼的或?qū)⑹潜住⒁字鳎€是繼續(xù)經(jīng)營？回歸滿足客戶需求的運營邏輯才是長久之道。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財經(jīng)APP

責(zé)任編輯：李思陽