27城二手房價格跌回一年前：環京城市下滑明顯

　　作者： 林小昭

　　當前，樓市熱度不減，地方調控不斷。但同時，區域之間的分化也十分明顯，包括天津、石家莊、濟南、鄭州等地房價均出現明顯下行。

　　由于一手房價格受限價、限售、結構性等因素影響，相比之下，二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。根據國家統計局公布的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，70個城市中有27個城市8月的二手房價格同比下滑。

　　27城房價跌回一年前

　　數據顯示，8月，二線城市中的環京地區的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家莊環比下跌0.4%，同比下跌3%；濟南環比下跌0.5%，同比下跌了2.9%；鄭州環比下跌0.1%，同比下跌4.4%；此外，太原和青島雖然二手房環比上漲，但同比也出現下跌。

　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，北方不少城市的確今年以來二手房房價出現了不同程度下降。從58安居客線上的數據來看，天津和石家莊自2018年起經歷了一波房價下行的小趨勢。從二手房掛牌價格（均價）來看，這一趨勢表現得尤為明顯。

　　近日，河南省房地產業商會會長閉門會在鄭州召開。針對“房企打折促銷”話題，大家觀點普遍一致——降價促銷對于整個行業發展弊大于利。

　　不過，是否降價最終還是市場說了算。根據當地媒體報道，進入9月，鄭州房企促銷戰已打響，有的樓盤房價比三年前還低，零首付、低首付、精裝改毛坯暗降動作頻頻。其中，在高新區某大盤，目前優惠后精裝修價格約13500元/㎡，2016年11月首開均價為14500元/㎡，可見價格比三年前還低，降了1000元/㎡。

　　張波說，今年以來區域的分化主要是不同城市的供求關系所導致。不少城市的二手房房價下行趨勢從2018年就已經開始出現苗頭，主要原因包括前期房價上漲，調控后導致部分城市的改善型需求被明顯壓制，房地產開發投資過于集中導致供應量長期處于高位等。

　　以天津為例，張波分析，天津的樓市熱度下跌可以追溯到2017年3月出臺的調控政策，而真正導致樓市降溫的是供求關系逐步失衡，尤其是近兩年人口流入的增長速度趕不上市場供給增長。2018年和2019年，天津人口凈流入分別是2.73萬、2.23萬，同時從天津近兩年房地產投資來看，2018年天津房地產完成房地產開發投資額2424.49億元，同比增長8.6%，2019年完成房地產開發投資2727.82億元，增長12.5%。因此，天津新房供大于求背景下，二手房市場趨冷也實屬正常。

　　石家莊的走勢也頗為相似。張波分析，2017年3月、9月分別出臺了兩次調控之后，石家莊樓市開始漸漸回歸理性，2018年4月的人才落戶政策為新房增加了部分熱度，但最終房價還是逐步趨于下行。

　　區域分化明顯

　　相比環京區域、中原、山東等地，長三角、珠三角的幾個主要城市如杭州、寧波、深圳、廣州等城市，近年來人口流入較快，去年以來這些區域整體樓市熱度也比較高。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經記者分析，樓市經歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來，區域之間的分化十分明顯。這種分化的背后，本質上還是產業與人口的變化。長三角、珠三角等發達地區近年來高新產業、新興產業發展十分突出，人口流入較快，整體經濟活力高。

　　以科創板為例，開閘一年多來，上市企業主要集中在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、廣州等幾個重點城市。數據顯示，截至7月23日，科創板共有上市公司140家，近八成分布于江蘇（29家）、北京（25家）、廣東（22家）、上海（20家）、浙江（11家）這五大經濟最耀眼的地區。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經記者分析，近年來隨著我國經濟進入到新常態，2013年以前較為賺錢的傳統產業出現飽和，面臨著市場發展瓶頸，而新興產業、高新產業產品的需求比較大，因此這些產業發展更為突出的地方，集聚的人才、人口也會更多。

　　丁長發說，高新產業、新興產業一般需要高端人才，他們的收入比較高，而且新興產業集聚的主要是年輕人。如今，購房的主體正是年輕人，因此新興產業發達的北京、長三角、珠三角等地，樓市購買力也更強。

　　東北這個小城跌去近一成

　　華北之外，西南貴州、四川以及中部兩湖的多個城市二手房同比也出現下滑。

　　張波分析，中西部區域的房價變動特點非常明顯，省會城市的熱度普遍較高，8月環比房價都不同程度出現上漲，而省內的三四線城市則呈現漲跌互現的格局。省會城市的上漲主要受市場熱度影響，而省內其他房價下跌城市則大都是受供求關系影響，一方面部分城市的市場供應量持續保持一定高位，另一方面購房需求卻沒有明顯增加，在影響新房成交的同時對二手房市場也產生了一定壓力。

　　區域的分化還體現在第一經濟大省廣東。

　　在廣東，珠三角地區的深圳、廣州、惠州8月都出現明顯房價上漲，而粵西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶關下跌了2.5%。這種分化與廣東經濟發展的區域差異有很大關聯。

　　廣東省統計局的分析報告顯示，近年來，盡管廣東東西兩翼重點打造生物醫藥、綠色石化等產業集群，北部生態發展區加快推動傳統產業轉型升級，中高端產業實現較快發展，但與珠三角核心區相比仍存在較大差距。2019年，東西兩翼和北部生態發展區先進制造業增加值合計占規模以上工業比重為38.1%，比珠三角核心區低21.1個百分點。

　　在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數據顯示，8月牡丹江二手房環比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

　　牡丹江也是當前東北收縮型城市的一個典型案例。吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經記者分析，東北的產業發展較弱，人口外流，因此房地產也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數中小城市沒有多少剛性需求。

　　黑龍江省統計局今年7月底發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

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責任編輯：戚琦琦